Оценить... и инвестировать

03.02.2006
Просмотров: 1819

Сегодня аналитики отмечают обострение интереса к оценочным услугам, которые не являются обязательными.

У дивительно, но еще менее года назад оценщики сетовали на то, что на российском и в том числе нижегородском рынках поводом для заказа оценки служат исключительно законодательные требования, хотя во всем цивилизованном мире оценка давно применяется для управления бизнесом. Оценку все чаще заказывают при покупке или расширении бизнеса, вложении средств в недвижимость и землю. Увеличение объема заказов и изменение структуры спроса на нижегородском рынке оценочной деятельности эксперты связывают со строительным бумом в регионе, развитием земельных и арендных отношений, а также с желанием потенциальных инвесторов как можно выгоднее "пристроить" деньги. Насколько оценка позволяет снизить инвестиционные риски?

Чужой бизнес — потемки

Продается бизнес. И покупатель, и продавец одинаково заинтересованы в том, чтобы узнать его объективную стоимость — один, чтобы не продешевить, другой, чтобы не прогадать и узнать все достоинства и недостатки будущего приобретения. Хотя, как отмечает председатель Нижегородского отделения Российского общества оценщиков Лев Лейфер, довольно часто при подготовке подобных сделок именно покупатель выступает заинтересованной стороной и выдвигает обязательное требование — провести независимую оценку бизнеса. Заметим, что официально заказчиком оценки выступает продавец.

Как рассказывает г-н Лейфер, в процессе работы квалифицированный оценщик рассматривает бизнес в самых разных ракурсах: проводит общий анализ положения дел на данном рынке и во всех смежных отраслях, диагностирует финансовое состояние предприятия, "измеряет" его активы и обязательства и т.д. В расчетах предусматривается корректировка с учетом инфляции, которая в условиях российского рынка имеет большое значение, и прочие факторы, влияющие на доходность бизнеса и вероятность получения доходов в будущем. Кроме того, при оценке бизнеса используются методы сценариев и имитационного моделирования, которые позволяют с наибольшей долей вероятности просчитать, как будет развиваться данное предприятие в течение определенного периода времени. Поэтому профессионально выполненный отчет поможет принять обоснованное решение о цене покупки или продажи компании. В этой связи владельцу бизнеса имеет смысл обратиться к услугам независимого оценщика не накануне продажи, а заранее. Это даст возможность своевременно предпринять меры для повышения стоимости предприятия.

"Сейчас в российскую экономику приходит новая концепция управления предприятием, — рассказывает председатель Нижегородского отделения РОО. — Суть ее состоит в следующем. Предприятие хорошо развивается не тогда, когда увеличивается число сотрудников, новых станков и пр., а когда растет его стоимость. А чтобы эффективно управлять бизнесом, нужно постоянно отслеживать, что происходит с его стоимостью. В рамках данной концепции оценка становится "измерительным прибором": каждое управленческое решение оценивается с точки зрения влияния на стоимость компании".

В соответствии с этим особую роль приобретает квалифицированно составленный бизнес-план — "рецепт", позволяющий владельцу бизнеса повысить стоимость предприятия. Особенность современного бизнес-плана, как отмечает Лев Лейфер, в том, что оцениваются не просто формальные показатели — период окупаемости, возможная прибыль и т.д., а степень изменения суммарной стоимости предприятия.

Недвижимость за семью печатями

Подобные способы "измерения" рисков применяются и при оценке недвижимости — как уже существующей, так и на этапе строительства.

"Покупка недвижимости, вложение средств в строительство новых объектов считаются относительно надежными вложениями — хотя в этой сфере и нет такой доходности как, например, на рынке ценных бумаг, но считается, что и риска меньше, — утверждает Лев Лейфер. — При этом довольно странно, что у нас в стране (по крайней мере, в Нижнем Новгороде) обычно вкладываются деньги в строительство без точных расчетов будущего развития объекта".

Между тем нередки случаи, когда строительство и сдача объекта в эксплуатацию растягиваются на долгий срок или уже позднее выясняется, что вложения себя не оправдывают. Например, помещения в построенном доме по каким-либо причинам не пользуются спросом, а месторасположение объекта не столь удачно, как казалось ранее. В итоге инвестор несет потери.

Директор Центра оценки "Выбор", действительный член Российского общества оценщиков Сергей Безруков рассказывает, что при решении вопроса о покупке того или иного объекта недвижимости будущие инвесторы в большинстве случаев ограничиваются консультациями, не требуя официального отчета об оценке. Часто обращаются инвесторы, желающие вложить средства в покупку недвижимости на нулевом цикле строитель­ства, в частности, с целью дальнейшей продажи. "Однако, на мой взгляд, количество таких инвесторов (особенно на рынке жилья) имеет тенденцию к сокращению, — отмечает г-н Безруков. — В том числе и потому, что в связи с новациями в жилищном законодательстве инвестиционный цикл и растягивается, и усложняется. К тому же стоимость объекта от начала строительства до его реализации растет не столь существенно, как раньше".

"Люди думают: если один, второй, третий удачно вложились, дай-ка и я попробую, но в каждом случае надо просчитывать риски, — предупреждает г-н Лейфер. — Имеет смысл потратить несколько тысяч долларов на исследование, когда речь идет о несоизмеримо больших суммах, которыми рискуешь. Конечно, всегда могут вмешаться какие-то факторы, которые заранее учесть невозможно (например, всемогущий человеческий фактор), однако серьезный обстоятельный анализ тенденций на рынке, анализ текущего платежеспособного спроса, прогноз объемов вводимых в ближайшие годы площадей существенно снижают риски".

Кроме того, исследования показывают, что нижегородский рынок недвижимости повторяет с опозданием примерно в 1,5–2 года процессы, характерные для московского и петербургского рынков. "В этой связи инвесторам полезно знать, — отмечает председатель регионального РОО, — что, по расчетам петербургских оценщиков, с которыми я обсуждал эту проблему на международном конгрессе, развитие ипотеки примерно к 2012 г. приведет к кризису перепроизводства квартир с неизбежным падением цен. Моделирование процессов на нижегородском рынке недвижимости позволяет увидеть, что медленно растущая платежеспособность населения не сможет обеспечить требуемый объем спроса".

 Вложения в нежилую недвижимость, по мнению Сергея Безрукова, сейчас не менее рискованны и требуют определенных расчетов. "В городе активно ведется строительство торговых центров, причем принцип соразмерности как таковой здесь, кажется, отсутствует, и я интуитивно чувствую, что у нас скоро будет переизбыток таких площадей, — рассказывает директор ЦО "Выбор". — Эти опасения уже подтверждаются остановкой роста ставок арендной платы и увеличением периода экспозиции объектов на данном сегменте рынка".

Кроме того, строительство гипермаркетов часто ведет к разорению множества близлежащих небольших магазинов — они перепродаются, с трудом перепрофилируются, что, по признанию оценщиков, затрудняет точные расчеты потенциальной доходности бизнеса в некоторых точках города.

"Если говорить о комплексном подходе к застройке, то при масштабах строительства в некоторых микрорайонах поражает отсутствие лечебных и образовательных учреждений, — говорит г-н Безруков. — Например, активно застраивается микрорайон по улицам Деловая и Родионова, но ни школы, ни поликлиники в нем, насколько я знаю, не предусмотрено. Есть сложности и с инженерной инфраструктурой, в частности с энергоснабжением. Похоже, что у нас нет социально-экономического планирования как такового, но развитие строительного рынка не следует пускать на самотек, необходимо, чтобы этими процессами управляли "сверху", на уровне города и области".

При этом на продвижение строительных работ, на растянутость инвестиционного цикла, и, соответственно, на конечную цену недвижимости во многом влияет человеческий фактор — согласования под строительство нового объекта со всеми заинтересованными органами (МП "Нижегородский водоканал", МП "Теплоэнерго" и т.д.). Ударил по инвестиционной привлекательности отрасли и сильный скачок цен на цемент. В итоге, по данным ЦО "Выбор", период окупаемости вложений в торговые площади увеличился в среднем с 3 до 5 лет, а в сфере складских площадей сроки окупаемости с 5–7 лет возросли почти вдвое. "Я ясно представляю трудности инвесторов при выборе перспективного направления деятельности, — констатирует г-н Безруков. — Неудивительно, что многие идут по простому пути: стараются купить минимальные площади под офис и сдавать их в аренду. Сейчас, в частности, мы работаем с несколькими крупными производственными структурами, имеющими большие площади, делаем для них расчет ставок арендной платы".

Земельные вложения

В последнее время оценщикам приходится все чаще решать задачи, связанные с оценкой участков земли перед их приобретением. Пока, как отмечают участники рынка, подобных заказов в общем объеме относительно немного, однако спрос на них растет. И с развитием земельных отношений он будет только увеличиваться.

По словам Сергея Безрукова, сейчас весьма активно скупаются земли для развития придорожного сервиса и торговли, коттеджного строительства в пригородных районах области, особенно в Кстовском и Богородском направлениях. Пока в меньшей степени это коснулось Заволжского направления из-за неоднородности транспортной сети.

"Инвесторов несколько смущают сложности перевода сельхозземель в другие категории, но тем не менее и эти земли все активнее вовлекаются в рыночный оборот, на них строятся склад­ские терминалы, предприятия автосервиса, торговые здания, автозаправки. При этом активизируется спрос и на земли сельхозназначения в Гагинском, Сергачском, Арзамасском районах для сельхозпроизводства, — рассказывает г-н Безруков. — "Первопроходцы" часто скупают землю по ценам, не совсем отвечающим рыночным. Что касается земель Нижнего Новгорода, то они по большей части остаются в соб­ственности государства и муниципалитета: в оборот здесь вовлечены в основном арендные отношения, переуступка права аренды и пр.".

"При оценке земли анализируется возможность ее наиболее эффективного использования, — поясняет Лев Лейфер. — Например, если участок находится у леса неподалеку от реки, там АЗС ставить невыгодно, гораздо лучше построить базу отдыха. И наоборот: если участок расположен вдоль оживленной трассы, лучше поставить автозаправку. В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле".

Измерить надежность

Понимая, что квалифицированная оценка с большой долей вероятности позволяет "измерить" степень надежности будущих вложений, клиенты очень придирчиво выбирают оценщиков и повышают требования к отчетам. (Заказчики же "формальной" оценки довольно снисходительно относились к глубине отчетов, в первую очередь их интересовало получение самого документа.)

Как отличить качественную оценку от поверхностной или недостоверной?

В качественных отчетах, по данным экспертов, преобладает аналитика, отсут­ствуют бездоказательные, необоснованные выводы. К тому же оценка требует времени (иногда речь идет о нескольких месяцах), поэтому быстрота предоставления отчета должна насторожить заказчика. Даже если речь идет о простых, казалось бы, предметах, в процессе исследования могут "всплыть" обстоятельства, существенно влияющие на стоимость бизнеса, объекта и цену инвестиционного риска.

В любом случае, отчет, вызывающий сомнения, можно направить в экспертный совет Российского общества оценщиков. С одной стороны, эта организация,  являясь саморегулируемой, контролирует деятельность своих членов. С другой стороны, если заказчик неудовлетворен работой оценщика, он всегда получит экспертное заключение по поводу "сомнительной" оценки.

Анна Глуховская

Источник: Архив: Деловая неделя
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.