Нижегородский рынок жилья: комфортно и доступно

15.02.2006
Просмотров: 1885

Как сделать, чтобы квартиры в Нижнем Новгороде строились такими, какими предписывает это делать один из четырех национальных проектов - доступными и одновременно комфортными?

Эта проблема стала одной из основных круглого стола, проведенного при определении рейтинга “Лидеры нижегородского рынка жилищного строительства-2006”.

АКТУАЛЬНО ДЛЯ ВСЕХАлександр КАЗАНСКИЙ, шеф-редактор еженедельника “Биржа плюс свой дом”

Для нас это уже третий строительный рейтинг.На сей раз организаторами его вместе с нами были департамент градостроительного развития территорий Нижегородской области, консалтинговая фирма “Коллективные действия” и программа “Домой!” телекомпании “Волга”.

В этой акции могут участвовать все компании-застройщики, работающие на территории области и сдавшие объекты в эксплуатацию с января 2005 по апрель 2006 года. В мае мы, как обычно, подведем итоги по трем номинациям: “Лидер нижегородского рынка жилищного строительства”, “Успешный дебют”, “Передовые технологии и концепции”. Более подробно с Положением о конкурсеа все желающие могут познакомиться в редакции нашей газеты.
До мая мы проведем несколько круглых столов. Повестка дня первого из них, может быть, покажется достаточно стандартной: “Нижегородский рынок строительства: итоги, перспективы, прогнозы”. Тем не менее с началом реализации национального проекта “Доступное и комфортное жилье” для тысяч нижегородских семей она стала весьма злободневной и актуальной.

В работе круглого стола принимали участие:

Белавин Антон Валерьевич, генеральный директор ЗАО “СтройИнвестРегион-НН”.
Поваляев Андрей Валентинович, генеральный директор ООО “Старт-Строй”.
Гуренко Сергей Борисович, генеральный директор ЗАО “Партнерский Дом ”АТЕНОН".
Даудов Юрий Александрович, генеральный директор ООО “Клен-НН”.
Баранов Андрей Владимирович, генеральный директор ООО “Нижегородский дом и К°”.
Зоткин Игорь Иванович, председатель совета директоров ОАО “Железобетонстрой № 5”
Панова Марина Витальевна, нач. отдела новостроек ООО УК “Приволжская недвижимость”.
Трифонов Федор Михайлович, генеральный директор АН “Адрес”.
Султанов Василий Яковлевич, директор “ВВСК-Риэлти”.
Шачнева Екатерина, PR-специалист ООО “Жилстрой-НН”.
Колесина Светлана Семеновна, исполнительный директор ИСК “Сокольники”.
Шароградский Александр Давидович, зам. гендиректора “Нижегородкапстрой”.

ЖИЛИЩЕ НАСТУПИВШЕГО ВЕКАОлег РЫБИН, главный архитектор области

С точки зрения сегодняшнего дня “хрущевки” и “брежневки” полностью отвечали решению социальных задач своего времени. Тогда это был на самом деле прорыв. При теперешней демографической ситуации нужно строить иное жилье. Доступное и комфортное.

Эти слова стоят вместе, ни одно из них не должно исчезать. Иначе мы просто не выполним президентский национальный проект. О первом слове, “доступность”, сейчас много спорят и экономисты, и финансисты, и строители. Спорят о том, какими процедурами и механизмами сделать жилье доступным, потому что любое неверное экономическое или финансовое решение не позволит этого добиться.
Точно так же решения, за которые отвечают архитекторы и градостроители, вряд ли сделают жилище комфортным, если будут противоречить элементарному понятию “правильное проектирование”. С точки зрения насыщенности строящегося жилья социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой. Чтобы человеку жилось комфортно, он должен знать, куда поведет своего ребенка — в детский сад, школу. Нужно, чтобы в доме было тепло и к дому можно было подъехать. Чтобы территория вокруг была благоустроена, рядом с домом должна быть и детская площадка, и спортивные, культурные сооружения... Все это входит в понятие “комфортное жилье”.

Именно такого жилья нам предстоит выстроить миллион квадратных метров. Очень серьезная цифра. Местных, нижегородских ресурсов для реализации этой задачи может и не хватить. Но пугаться появления на территории области сторонних строительных фирм вряд ли стоит — места хватит для всех. Тем более приходят в основном инвестиции. Много серьезнее вопрос о том, в чьем кармане останется прибыль.

Но в любом случае отбор участников строительного рынка будет более жестким. Чтобы сохранить достигнутые позиции, застройщикам следует максимально приблизиться к пониманию доброкачественного продукта. И тем, кто сегодня участвует в круглом столе, и другим. Может быть, как раз это и есть критерий отбора лидеров строительного бизнеса вообще и жилищного строительства в частности.

ДОГОНИТ ЛИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ СПРОС?Дмитрий КУЗИН, генеральный директор ОАО “ДСК-2”

Комфортным строящееся жилье должно быть уже по определению, соответствуя всем проектным нормативам и СНиПам. А вот доступность жилья — на самом деле очень серьезный вопрос.

Она зависит от соотношения цены и покупательной способности потребителя. Последняя во многом сегодня определяется развитием ипотеки. И будет прекрасно, если у государства появится возможность за счет бюджетного финансирования нивелировать высокие банковские проценты до тех же льготных шести—восьми. Желающих получить такой кредит для покупки жилья будет много.
Что же касается цены на жилье, то она формируется рыночными механизмами, в том числе соотношением спроса и предложения. Причем сегодня спрос существующее предложение превышает намного, а если спрос выше, цена неумолимо будет расти. Стабилизировать этот процесс можно только одним путем — развить предложение.
Только ситуация очень странная. Сегодня в массе вариаций обсуждаются и сама президентская программа, и доступность, и спрос... О предложении при этом практически не говорится. И мало что для развития этого предложения делается. Кроме “перестройки” или “революции” в плане выделения земельных участков, которую мы получили, больше вроде бы ничего и не делается. Обещают, правда, сроки согласования еще сократить.

Сколько говорят о “прозрачности” в выделении земельных участков... Когда в 2003— 2005 гг. застройщик получал площадку на конкурсе, земля для него и на самом деле являлась “темной”. Мы не имели на руках технических условий. Не знали, сколько потребует тот же “Водоканал”, сколько возьмет “Теплоэнерго”. Ни сном ни духом не ведали, что думает по поводу данной площадки санэпидемстанция... И в итоге техусловия отрабатываются далеко не только в начале застройки. Дай бог, чтобы все к госкомиссии стало понятным!
Новые правила землепользования и застройки должны по сути сменить такой подход. Сформировали участок, затратили на это некие деньги — и выставляйте на конкурс. Без движения в этом направлении — или через рынок, или предлагаемым нам административным путем — формирование того самого предложения, соответствующего существующему покупательскому спросу, вряд ли возможно.

КАМНЕМ НА ШЕЕВячеслав САМОХИН, генеральный директор ООО “СМУ ”Авиастройинвест"

Комфортность и доступность жилья еще три года назад вступила в противоречие с повышающимися тарифами на услуги жилищно-коммунального комплекса.

В конце 90-х годов все участники строительного рынка — проектировщики, архитекторы, строители — пришли к выводу о необходимости возводить дома с хорошими, по-настоящему комфортными квартирами. С кухнями площадью 14—16 квадратных метров, просторными комнатами и прихожими...
Но уже с 2003 года содержание таких квартир в связи с тенденцией тарифов ЖКХ на увеличение начинает обходиться в такую “копеечку”! И сегодня ту же трехкомнатную, 108-метровую, очень хорошую квартиру реализовать трудно. А однокомнатные 32-метровые и двухкомнатные 45-метровые нижегородцы раскупают еще на стадии котлована.

Комфортность жилья во многом влияет на его доступность по цене квадратного метра. Скажем, семья из четырех человек и рада бы приобрести для себя просторную многокомнатную квартиру. Но включение в себестоимость квадратного метра стоимости техусловий, которые нас обязуют выполнить, делают этот квадратный метр для большинства нижегородских семей “неподъемным”. То, что сегодня тратят строители на работу, материалы, вполне укладывается в 10 000, максимум 10 500 рублей за квадратный метр. Еще примерно половину добавляют техусловия. И в итоге получается 16 000 рублей.

Хотя далеко не все, что требуют от строителей, с точки зрения логики справедливо. Та же санация труб. Затраты на реконструкцию и ремонт существующих сетей должны быть заложены в тарифе “Водоканала”. Новые сети — их строительство — опять-таки по логике должна обеспечивать специальная городская программа.

СОСТАВЛЯЮЩАЯ АДМИНИСТРАЦИИНиколай СУХАРЬКОВ, директор по строительству АН “Выбор”

В инвесторе прежде всего видят мешок денег. И как много инвестор вытащит денег из этого самого мешка — настолько он и будет хорош. Как для расселяемых с площадки будущего строительства нижегородцев, так и для администрации города.

Когда мы приходим с заявками на площадки, прежде всего нам говорят: “А что вы делаете для города? Сделайте хотя бы вот это!” И инвестор получает от администрации так называемые обременения.

Но разве без этих обременений застройщик делает для города мало? Застройщики не просто решают свои бизнес-задачи. Они формируют новые микрорайоны.
Что, например, представлял собой лет шесть назад Советский район? Вспомните, сколько здесь было дотационных микрорайонов, ветхого фонда до того, как на этой территории начали работу три фирмы-застройщики. Сегодня это нормальное, более того, престижное жилье. И люди, которые в нем живут, платят району налоги.
Разве это не социальная программа для города? Согласитесь, это крупнейшая программа, которую выполняет застройщик. Тогда почему при всем этом застройщика дополнительно “грузят” обременениями? Берут деньги на развитие сетей, на что-то еще...

Такое вот участие администрации, накладываясь на собственно наши затраты, формируют затраты в целом, определяя конечную цену квадратного метра, по которой готовый продукт поставляется рынку. По ней его приобретает или не приобретает покупатель. И данная составляющая часть администрации как раз во многом и решает проблему доступности строящегося жилья. Или не решает ее.

МНОГО НЕ ЗНАЧИТ ДОСТУПНОАнатолий СЕКОТОВ, председатель правления Нижегородского союза строителей

Мы говорим о резком, многократном увеличении объемов строительства. Но разве такое увеличение ввода жилья автоматом добавит ему доступности?

Имеющаяся база строительных материалов и рабочей силы к резкому увеличению объемов пока еще не готова. Значит, себестоимость строительства сразу пойдет вверх. Следовательно, вырастет и цена готового квадратного метра.
При расширении фронта работ тот же каменщик или монтажник будет искать фирму, где ему больше заплатят. А больше платят на тех объектах на улице Минина, квадратный метр которых потом продается по 2200 долларов. Но никак не на стройках, например, Московского района. Итог — снижение темпов строительства именно доступного жилья.

И никаким администрированием этого не поправить: рынок рабочей силы регулируется своими законами. Каменщик пойдет работать туда, где ему будут платить 30 тысяч рублей. И ему не будет нужна фирма, способная платить только десять.

Юрий Горбанев

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.