Цены на жилую недвижимость в столице снова растут

27.03.2006
Просмотров: 2919

Рост цен на квартиры остановится только тогда, когда массовый покупатель не сможет купить жилье даже по ипотеке.

Не дешевеет!

После длительной стагнации цены на жилую недвижимость в столице снова растут бешеными темпами, а годовой прирост стоимости жилья может оказаться рекордным даже по сравнению с пиковыми для рынка значениями.

По данным аналитического центра IRN.RLJ, по итогам января прирост цен на московскую недвижимость составил 3,9%, а в конце февраля достиг уже 5%. Итого - почти 9%. По оценкам пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI Век» Сергея Лядова, рост стоимости жилья за первые два месяца 2006 года оказался еще выше - 10%, а некоторые застройщики в качестве вполне реалистичной называют цифру в 15%.

С учетом повадок столичного рынка недвижимости подобная ситуация явно не типична для начала года, совпадающего с традиционным спадом деловой активности. Обычно в январе-феврале спрос на недвижимость, напротив, заметно снижается, а рынок стагнирует. Однако сейчас все выглядит иначе. «Разгон рынка начался еще в прошлом году и перекинулся на начало этого», - признает руководитель аналитического центра IRN.RLJ Олег Репченко. «Цены сегодня, действительно, растут высокими темпами, что совсем не характерно для начала года. Традиционно декабрь и январь - периоды снижения деловой активности, но в этом году ожидаемого спада не произошло, - согласен и вице-президент ГК «Конти» Вячеслав Тимербулатов. - Напротив, приходится констатировать увеличение объема продаж по сравнению с концом 2005-го».

Разумные пределы

Как утверждают аналитики IRN.RLJ, средний уровень цен на московские квартиры достиг очередного психологического рубежа в 2 500 долларов за квадратный метр: «Темпы удорожания квартир продолжают нарастать, а прирост стоимости жилья более чем на 1,5% в неделю перестал быть единичным случаем». И это не предел. «Минимальный прогнозируемый рост цен по итогам года составит не менее 30%, так что «знаковая» планка в 3 000 долларов за квадратный метр московского жилья будет успешно преодолена уже в конце текущего года», - уверены специалисты «МИАН-агентство недвижимости».

Впрочем, как полагает Олег Репченко, долго такая ситуация сохраняться не может. Рано или поздно, рост цен должен остановиться. В качестве примера Репченко приводит 2004 год, когда безудержный рост цен в начале года остановился после майских праздников, а затем вылился в длительную стагнацию рынка недвижимости, связанную с «кризисом доверия» в банковской системе. Ныне ситуация повторяется, и специалисты IRN.RLJ ожидают, что рост цен на квартиры, по всей видимости, продлится, как минимум, до майских праздников.

Участники рынка напоминают об изменившейся конъюнктуре. Это и перемены в сфере правового регулирования строительного бизнеса, что заставило застройщиков снизить активность на первичном рынке, и продолжающийся конкурс на лучший чиновничий лозунг о грядущем создании рынка доступного (не путать с дешевым) жилья. Все это сформировало отложенный спрос, который и реализуется сегодня на рынке.

Причины складывающейся ситуации очевидны. Принятие в прошлом году легендарного для строительного рынка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вызвало к жизни рост спроса на фоне снижающегося предложения. «Подобная ситуация сложилась из-за резко увеличившегося спроса, вызванного отсутствием достаточного количества новостроек. Уже сейчас можно говорить о снижении на 15-20% объема вновь разрабатываемых проектов», - уверен Вячеслав Тимербулатов («Конти»). «За последний год объем предложений на рынке новостроек сократился на 20%, а из-за бурного развития ипотечного кредитования спрос на квартиры только рос»,- добавляет Дмитрий Кузнецов, 1-й заместитель генерального директора «МИАН-агентство недвижимости».

- Уменьшение предложения на рынке вызвано не только пресловутым 214-м Законом, - поясняет Сергей Лядов («Сити-XXI Век»). - Все меньше жилья остается в свободной продаже, поскольку все больше новостроек возводится по социальным программам. В этом году большая доля квартир в московском регионе - по разным оценкам, около 10%- уйдет на нужды Министерства обороны. Это неизбежно приведет в недалеком времени к повышению цен на рынке недвижимости, и, прежде всего, в сегменте эконом-класса. Следом подорожают комплексы бизнес-класса. Сформировавшиеся инфляционные ожидания будут поддерживать ажиотажный спрос на все жилье. Развитие ипотеки и общий рост доходов населения способствуют этим ожиданиям. Вектор настроений на рынке можно описать так: покупать недвижимость сейчас, завтра она будет дороже.

А раз так, то и годовые показатели роста могут оказаться нешуточными. По оценкам руководителя аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрия Попова, годовой рост цен будет находиться в пределах 25-30%, а Сергей Лядов говорит о том, что темпы роста цен вряд ли будут ниже 2-3% в месяц.

Впрочем, как отмечает Олег Репченко (IRN.RLJ), все более очевидным становится и удельный вес спекулятивного влияния на цены: «Предновогодний всплеск покупательской активности и роста цен еще можно понять. Но то, что происходит сегодня, - это уже в большей степени эмоциональная составляющая».

Что дальше? Многие аналитики уверены, что до бесконечности рост цен продолжаться не может. Просто потому, что в определенный момент лимит платежеспособного спроса будет исчерпан: по ценам, которые могут вскоре установиться на рынке, значительная часть покупателей просто не в состоянии приобрести жилье даже по ипотеке, а те, кто могут позволить его себе за любые деньги, уже купят все, что хотели. В результате те, кто приобретают квартиры в инвестиционных целях, начнут активно выставлять их на продажу, разогревая предложение на вторичном рынке, что, в свою очередь, приведет к снижению цен. «Это неизбежный закон рынка, - утверждает пресс-секретарь компании «СХолдинг» Оксана Басова. - Если проблема с новостройками решится в короткое время, то рынок ждет стагнация. Если же ажиотаж продлится, он приведет к кризису и падению цен».

Другое дело, что сегодня у рынка еще есть возможность предвосхитить резкое падение, скорректировав темпы роста. «Если до конца года сохранится нынешняя динамика роста цен, то это закончится кризисом на рынке и серьезным откатом назад, - говорит Олег Репченко. - Но пока у рынка есть шанс плавно перейти в стадию стабилизации и зафиксировать текущее состояние». Оптимисты уверены, что так и произойдет.

Хорошо растем!

Рост цен на недвижимость - не выдумка, а вполне осязаемый факт. «Бизнес-журнал» выбрал несколько строящихся объектов и сравнил уровень цен на них в декабре и феврале:

- квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Янтарный город», возводимом компанией «Сити-XXI Век», в декабре продавались по $2 090 за квадратный метр, а сейчас выставляются на рынок уже по цене в $2 500 - рост составил почти 20%;

- в микрорайоне Видное (Подмосковье) стоимость жилья только за январь увеличилась на 4%;

- жилом комплексе «Континенталь» (девелопер ГК «Конти») в конце 2005 года квадратный метр стоил от 1 800 до 3 000 у. е., тогда как в феврале цена составляла уже от 2 100 до 3 300 у. е.; прирост - 15% в зависимости от квартиры;

- в одном из самых масштабных проектов компании «Новая Площадь» - районе Солнцеград (Московская область) - средняя цена квадратного метра в 2005 году составляла $700, на конец февраля $1 100, а к весне, по прогнозам, возрастет до $1 200; прирост за февраль - почти 10%;

- в элитном жилом доме «Режиссер» (застройщик «МИАН-Девелопмент»), который строится на улице Пырьева, владение 2 (район МГУ), стоимость квадратного метра в декабре была $5 473, в январе - $5 769, в начале февраля - $6 249, а в конце февраля - уже $7 071.

12.6Kb

10.3Kb

Источник ЗАО "МИАН-агентство недвижемости"

По данным компаний-застройщиков

- В ближайшие месяцы рынок будет выравниваться под сложившуюся ситуацию. В дальнейшем можно ожидать спокойного развития событий. Темпы роста войдут в норму, резких скачков ожидать не стоит, - надеется Дмитрий Попов («Новая Площадь»). - Рост цен приведет, скорее всего, к затишью на рынке. Следующий месяц-два можно будет ожидать того, что объекты, которые еще не отреагировали на нынешнее подорожание, будут расти в цене. Затем, когда уровень цен по всем объектам выровняется, ежемесячный прирост будет держаться в районе 1-2%.

Если данный сценарий удастся реализовать, то цены на жилье не снизятся, но и перестанут расти столь быстрыми темпами. Возможно, подешевеют только неликвидные квартиры в старых домах.

Прогноз погоды

Все данные говорят о том, что очередной взлет цен на недвижимость характерен не только для Москвы, но и для Подмосковья, а вскоре процесс перекинется в регионы. «Неудовлетворенный по причине высоких цен спрос на московскую недвижимость перемещается в Подмосковье. Поэтому новостройки, особенно в городах-спутниках, дорожают практически такими же темпами, что и в столице», - отмечает Сергей Лядов.

Прогнозы - дело неблагодарное, особенно если иметь в виду рынок недвижимости. Да и ситуация очень нервная. Впрочем, ничего из ряда вон выходящего не происходит: налицо всего-навсего очередной цикл развития. Тем более что инфраструктура российского рынка недвижимости все еще далека от идеала, законодательная база изобилует пробелами, а правила игры меняются по ходу партии.

Рост цен на квартиры остановится только тогда, когда массовый покупатель не сможет купить жилье даже по ипотеке.

9.8Kb

Антон Белых

Источник: Архив: Нижегородский бизнес-журнал
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.

всего комментариев: 2

Green 30.01.2011 21:14:00
Присоединяюсь к предыдущему оратору. Что цены будут расти, да и сам ФСК «Лидер» говорит об этом, что по мере готовности объекта цены поднимутся. Поедем на днях с женой смотреть, что к чему. И окончательно определяться.
Trinity 29.12.2010 15:37:00
после кризиса цены уже потихоньку восстанавливаются, поэтому если брать – то брать сейчас. В Балашиха сити однокомнатные за последний месяц выросли с 2,2 до 2,4 млн, зимой скорее всего повышения не будет, но потом наверняка цены вырастут.