Жилье мое

13.10.2006
Просмотров: 4918

Несмотря на то, что об ипотеке пишут много, все равно толком никто и ничего об этом не знает.

Жилье мое

Волков бояться - в лес не ходить. примерно тоже можно сказать об ипотечном кредитовании. С одной стороны все прекрасно понимают, что сильно переплатят за квартиру, если впрягутся в ипотеку. С другой — при сегодняшнем росте цен на жилье — это теоретически единственный способ для многих вообще когда-нибудь его приобрести. Посмотрим, как на практике.

Несмотря на то, что об ипотеке пишут много, все равно толком никто и ничего об этом не знает.

Информация живет скорее в форме слухов. Один мой знакомый хочет взять ипотечный кредит, но почему–то абсолютно уверен, что у него это сделать не получится — из–за необходимости привлечения нескольких поручителей. Второй сетует на то, что большую часть своей зарплаты получает «серыми» деньгами, и поэтому ему тоже кредит не дадут. Третий мечтает построить с помощью ипотечной схемы небольшой коттеджик за городом, но…

Попробуем разобраться, как дела обстоят на самом деле. Чтоб костюмчик сидел Начнем, пожалуй, с главного — с размера кредита. Заявляя о том, что ипотечные займы доступны даже для людей с небольшим доходом, банки несколько преувеличивают. Действительно, сама по себе возможность взять кредит у малодоходных граждан есть. Однако, во–первых, им придется растягивать кредит на максимальный срок, предусмотренный в том или ином банке, а во–вторых, привлекать как можно больше собственных средств для первоначального взноса. «Так как сроки ипотечных кредитов в большинстве банков выросли до 20 лет, то действительно появилась возможность брать ипотечные кредиты людям с небольшими доходами, — соглашается начальник отдела розничного бизнеса филиала «Нижегородский» ОАО «ИМПЭКСБАНК» Ольга Иванова. — С доходом 8–9 тысяч рублей в месяц заемщик может рассчитывать на кредит в сумме 500–600 тысяч рублей. Но при расчете суммы кредита учитывается не только доход заемщика, но и другие факторы».

— Предположим, семья из двух человек намеревается приобрести однокомнатную квартиру в Нижнем Новгороде стоимостью 600 тысяч рублей. За кредит она готова расплатиться в течение 20 лет. По программе Нижегородского филиала АКБ «СОЮЗ» (при ставке 15% в рублях) в качестве первоначального взноса придется заплатить 300 тысяч рублей, сумма кредита составит 300 тысяч рублей, а ежемесячный платеж — 4 250 рублей, — приводит свой пример директор дополнительного офиса № 2 Нижегородского регионального центра–филиала АКБ «СОЮЗ» Надежда Лужина.

Однако цены на жилье растут с неимоверной скоростью, поэтому шансы людей с доходами 8–10 тысяч рублей в месяц становятся все более призрачными. Поэтому попробуем прикинуть ежемесячные платежи при покупке квартиры по реальным ценам.

«При сумме кредита в 1 миллион рублей ежемесячный платеж составит 12 тысяч рублей, или 400 рублей в день. Если вы берете кредит на 2 миллиона рублей сроком на 25 лет, то вам, соответственно, придется ежемесячно отдавать в счет погашения основного долга и процентов 24 тысячи рублей», — констатирует управляющий филиалом ЗАО «Внешторгбанк 24» в Нижнем Новгороде Георгий Гречин.

При этом нужно помнить, что есть и еще один немаловажный нюанс — заемщик не имеет права самостоятельно решать, какой суммы ему хватит «на жизнь» во время выплат по займу. Допустим, вы получаете 35 тысяч рублей в месяц и считаете, что вполне способны отдавать банку 24 тысячи из своей зарплаты, а жить на оставшиеся 9 тысяч. Однако банкиры (и небезосновательно) считают по–другому: размер выплат не должен составлять более 40–50% от ежемесячного дохода. Соответственно, нетрудно подсчитать, исходя из приведенных примеров, какой реально необходим заработок, чтобы взять ипотечный кредит при сегодняшних ценах.

Если дохода не «хватает» для того, чтобы оформить заем на привлекательный для вас срок, его изначально придется увеличивать, хотите вы того или нет. При этом разница между доходом, необходимым для получения кредита, скажем, на 15 и 20 лет, как правило, несущественная. «При стоимости квартиры 40 тысяч долларов и наличии собственных средств заемщика не более 6 тысяч долларов сумма кредита на 15 лет составит 34 тысячи долларов. При этом доход единственного заемщика или совокупный доход семьи должен составлять не менее 840 долларов, при увеличении сроков кредитования до 20 лет доход должен быть не менее 794 долларов», — отмечает Надежда Лужина из Банка «СОЮЗ».

Соответственно, при таком раскладе имеет смысл брать кредит на 25, а то и 30 лет. К слову, далеко не все банки дают такие «длинные» деньги.

Ко всему прочему, добавляют специалисты Банка Москвы, при расчете лимита кредитования будут учтены ежемесячные платежи по ранее взятым вами кредитам, например, на покупку холодильник, телевизора, автомобиля и т. д.

К слову, о ежемесячных платежах. «При знакомстве с условиями ипотечного кредита обязательно нужно уточнить, каков будет ежемесячный платеж по кредиту и из чего он складывается.

При выборе банка в целом необходимо обращать внимание не только на уровень процентных ставок по ипотечным программам, но и на различного рода комиссии, страховые тарифы», — напоминает Ольга Иванова из ИМПЭКСБАНКа.

— Нужно выбирать банк, который практикует аннуитентные (то есть равные) платежи, — советует Георгий Гречин. — На практике это значит, что человек все время платит одну и ту же сумму.

«Внутри» платежи построены таким образом, что изначально большая часть ежемесячной суммы приходится на проценты, а к концу выплат доля процентов в общей сумме — меньшая. «В случае с аннуитентными платежами проценты начисляются на остаток задолженности», — поясняет эксперт.

Угнала тебя, угнала

Теперь о первоначальном взносе. Он также влияет на размер кредита. Как отмечает Надежда Лужина из Банка «СОЮЗ», до недавнего времени собственные накопления заемщика были не менее 30% стоимости приобретаемой недвижимости. «В 2006 году размер планки минимального первоначального взноса снизился до 10–15%», — добавляет она. Некоторые банки и вовсе решили отказаться от первоначального взноса, в частности, Внешторгбанк 24 и Банк Москвы. Банк Москвы, впрочем, оговаривает, что при первоначальном взносе менее 30% от стоимости жилья процентные ставки увеличиваются на один пункт по сравнению с базовыми до достижения базового размера кредита (70%), после чего применяются уже базовые ставки.

Нужно сказать, что ставки за последний год существенно снизились. Ольга Иванова из ИМПЭКСБАНКа рассказывает: «Мы начали продвигать ипотечное кредитование с марта 2006 года, но уже за этот небольшой период времени произошли значительные изменения условий ипотечного кредитования: процентная ставка была снижена с 15,5% годовых в рублях до 12% годовых, а размер первоначального взноса уменьшился с 15% от стоимости квартиры до 10%». А DeltaCredit ввел программу «Дельта–Мечта», согласно которой процентная ставка по кредиту является «плавающей», то есть может меняться вслед за рыночной ситуацией в течение срока кредитования.

Впрочем, если вы поспешили с кредитом, это поправимо: вы можете рефинансировать свой заем под более низкую процентную ставку. Программу рефинансирования не так давно запустил Внешторгбанк 24. Фактически банк–рефинансист «уводит» чужих клиентов, обеспечивая им более дешевые деньги у себя. Он готов терять средства на разнице в процентах, ведь вместе с новым клиентом приобретает хороший и стабильный доход, и затраты на его привлечение окупаются с лихвой. Заемщик в свою очередь удешевляет пользование кредитом на несколько пунктов (ВТБ 24 рефинансирует под 13–14% годовых в рублях). Но должен заново пройти процедуру оформления займа.

Разумеется, банки пытаются застраховать себя от рефинансирования. Многие вносят в договор пункт, запрещающий последующую ипотеку квартиры — таким образом, заемщик якобы не может переоформить обременение в пользу другого банка. На самом деле, уверяет Георгий Гречин, согласие первого банка на рефинансирование не требуется, а подобная оговорка в документах рефинансисту совсем не мешает — он просто досрочно погашает кредит за заемщика. Соответственно, ограничить возможность применения рефинансирования может только мораторий на досрочное погашение долга. Правда, нам при изучении условий банков, не удалось обнаружить подобных запретов. Единственное — все банки предусматривают временный мораторий на досрочное погашение — от трех до шести месяцев (в зависимости от банка), штрафные санкции за возвращение денег раньше срока сейчас обычно не применяются. Судя по всему, банки успевают за время действия запрета заработать необходимый для себя минимум денег.

Один, совсем один

Вернемся тем не менее к проблеме того моего знакомого, который считает, что не сможет взять ипотечный кредит без поручителей. Единственный заемщик, как поясняет Георгий Гречин из ВТБ 24, может получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке, даже если у него нет поручителей, ведь здесь применяется классическая схема ипотеки — квартира сразу переходит в залог банку. При приобретении жилья в новостройках, как правило, сами застройщики выступают поручителями за своих дольщиков.

Эксперты утверждают, что никаких принципиальных различий в условиях кредитования для одного–единственного заемщика и семьи нет. Хотя, пожалуй, это не совсем так — есть все–таки один небольшой нюанс. «Если человеку необходимо получить кредит в размере 1,02 миллиона рублей, то доход одного заемщика в этом случае должен составлять 25 тысяч рублей, у семьи из трех человек совокупный доход должен быть в размере 30 тысяч рублей, у семьи из четырех человек — 35 тысяч. Доходы рассчитаны при максимальном, 20–летнем сроке кредита», — отмечают в Банке Москвы.

При сопоставлении этих цифр видно, что семье все–таки проще взять кредит: при пересчете на каждого члена семьи необходимый доход получается меньше. С другой стороны, как отмечает Надежда Лужина из Банка «СОЮЗ», в «семейном случае» созаемщики несут солидарную ответственность по кредиту. В общем — не дай бог, развод…

Разберемся со вторым знакомым, который часть своего дохода получает неофициально.

По словам Георгия Гречина из «Внешторгбанк Розничные Услуги», банк рассматривает как документально, так и косвенно подтвержденный доход. «Косвенным подтверждением дохода может являться: заявленный в анкете доход, наличие в собственности недвижимости, движимого имущества, земельного участка, прочих активов», — поясняет Надежда Лужина из Банка «СОЮЗ». И тут же добавляет: «При отсутствии справки о доходах по форме 2–НДФЛ первоначальный взнос за квартиру должен быть не менее 50% от стоимости жилья». В одной из строительных компаний мне рассказали, что «обзавестись» официальными доходами, пусть даже на совсем небольшую сумму, все–таки придется — при отсутствии справки получить кредит почти нереально. Однако возможность учета полностью неофициального дохода надо уточнять в банках — многие проводят комплексную оценку заемщиков, которая может помочь решить этот вопрос.

Итак, постепенно мы добрались и до третьего знакомого, мечтающего об ипотечном кредите на строительство коттеджа. Нужно сказать, что ему повезло гораздо меньше, чем первым двум. Банки только–только начинают разрабатывать соответствующие программы. К слову, мнения экспертов о ближайших перспективах этого сегмента рынка ипотеки разделились. Так, Надежда Лужина из АКБ «СОЮЗ» отмечает: «В настоящее время программа на стадии разработки, но активного спроса мы не наблюдаем». Георгий Гречин из Внешторгбанк 24, напротив, утверждает, что спрос–то как раз есть, а вот адекватного предложения на рынке недвижимости не хватает. Банкам было бы выгодно кредитовать строительство домов в загородных коттеджных поселках, обладающих необходимой инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Почему именно в загородных? Дело в том, что целесообразно вместе с коттеджем приобретать и земельный участок, на котором он стоит (такой вариант и банки охотнее будут кредитовать, зная, что земля не «уйдет» вдруг из–под залога, он же коттедж). Но в черте Нижнего Новгорода земля слишком дорогая, поясняет Георгий Гречин. Собственную программу «коттеджной» ипотеки банк предполагает запустить в начале следующего года. «На сегодняшний день кредит на котедж можно заменить нецелевым кредитом под залог имеющейся квартиры».

В Банке Москвы также отмечают: «Спрос на индивидуальные дома у наших клиентов есть. Кредитование покупки готовых коттеджей и индивидуальных домов возможно на общих условиях, то есть тех, которые применяются по отношению к квартирам». Ситуация со строительством коттеджей на заемные средства, к слову, вполне объяснима: ипотека пока еще не стала полноценным инструментов кредитного рынка. На данный момент мы понимаем под ипотекой всего лишь кредиты на покупку квартир. На самом деле, говорит Георгий Гречин, это более серьезный инструмент. Так, Внешторгбанк 24 начал предлагать кредитование предпринимателей на приобретение недвижимости, оформление нецелевого кредита под залог недвижимости (с его помощью можно покрыть набранные ранее потребительские займы или купить тот же коттедж), рефинансирование ипотечных кредитов и т. д.

Наталья Санина

Источник: Архив: Нижегородский бизнес-журнал
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.