Вторичный рынок: Сообщающиеся сосуды

28.02.2007
Просмотров: 1916

Первичный и вторичный рынки жилья подобны сообщающимся сосудам: ускорение или замедление роста цен на одном из них тут же приводит к аналогичным изменениям на другом. Это правило подтвердилось в январе.

Первичный и вторичный рынки жилья подобны сообщающимся сосудам: ускорение или замедление роста цен на одном из них тут же приводит к аналогичным изменениям на другом. Это правило подтвердилось в январе. Вслед за ценами первичного рынка резко умерили свою прыть и цены "вторички".

По данным информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф”, в январе 2007 года темпы роста цен на готовое жилье по сравнению с декабрем снизились сразу более чем в три раза. Если в декабре рост цен за месяц составил 6,8 %, то в январе уже 2,1 %. Таким образом, динамика цен вернулась на уровень начала 2006 года. Общий ценовой рост за 12 месяцев, то есть по отношению к январю 2006 года, составил 120,6 %.

Средняя цена предложений к продаже по городу составила 1624 $/кв. м. По ценовому уровню выделяется элитное жилье. Квартиры элитного типа на рынке редки (около 0,4 %) и предлагаются по ценам на 45 % дороже среднегородского уровня. Квартиры народной стройки продаются в среднем на 21 % дешевле среднегородской цены. Тенденция к снижению разницы в ценах по типам жилья продолжает развиваться. При этом объем предложений на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода начал постепенно расти.

Существенно превышают средний уровень цены в центре Нижегородского района. Выше среднего цены и в других нагорных районах. В заречных районах они ниже и находятся практически на одном уровне.

Между тем в Москве цены предложения на жилье эконом-класса (в типовых панельных и блочных домах) за последнюю неделю января снизились на 0,3 %. Цены предложения на жилье бизнес-класса (в монолитных и кирпичных домах) выросли на 1,1 %. По данным агентства Rway, суммарно по всем типам жилья рост цен предложения вторичного рынка составил 0,7 %. Как и ранее, основную роль в суммарном показателе играют колебания цен на дорогое жилье.

В целом же, с учетом данных предыдущих недель, на рынке сохраняется тенденция незначительного снижения цен на переоцененное жилье. О том, что рынок недвижимости в столице “перегрелся”, риэлторы говорили еще за несколько месяцев до наступления традиционного январского затишья. И вот цены остановились, покупатели трезво оценили свои финансовые возможности и преимущества рационального выбора жилья, а продавцы, в свою очередь, умерили аппетиты. Как следствие, переоцененные “хрущевки” потеряли в цене, а качественные квартиры взяли новую ценовую планку.

Если говорить о дальнейшем развитии ситуации на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода, то цены хоть и медленно, но все же продолжат свой рост. По словам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, те строительные компании, что получили разрешения на строительство новых домов и целых кварталов, будут быстро расчищать площадки под застройку, расселять жителей ветхих домов.

Для застройщиков очень важны сроки, и поэтому квартиры для расселяемых будут приобретаться на вторичном рынке. Соответственно в этот период цены даже на “хрущевки” останутся высокими. К осени многие застройщики планируют выйти на рынок с новыми проектами. Увеличение предложения заморозит рост цен, и через некоторое время его торможение произойдет и на вторичном рынке.

В более отдаленной перспективе возможен резкий рост цен на однокомнатные квартиры. При этом многокомнатные квартиры (за исключением элитного жилья) дорожать не будут. Дело в том, что Роснедвижимость приступила к переоценке недвижимости по новой методике, которая максимально приближает кадастровую стоимость объектов, от которой исчисляется налог, к рыночной, в некоторых регионах превышающей кадастр в десятки раз.

Сейчас максимальный налог на недвижимость для россиянина составляет 2 %, а минимальный — 0,1 % от кадастровой стоимости объекта. Новой методикой власти надеются устранить диспропорции. Например, жильцы “сталинок” в центре Москвы платят копеечный налог, а подмосковных новостроек — гораздо более высокий, хотя на рынке они в несколько раз дешевле квартир в центре.

Пока новая методика действует только в четырех регионах — Тверской, Самарской, Калужской и Кемеровской областях, но с 2009 года это планируется ввести по всей России. Двухкомнатная “хрущевка” в Нижнем Новгороде площадью 45 кв. метров (построена в 1966 году) сейчас стоит по оценке БТИ, 52 тысячи рублей. Соответственно владелец платит в год 52 рубля налога. Но рыночная стоимость такой “двушки” — около 1,5 млн рублей. Следовательно, налог по минимальной ставке составит 1,5 тысячи рублей, а по максимальной — 30 тысяч рублей.

Если учесть, что средняя зарплата в регионе не дотягивает до 10 тысяч рублей в месяц, а уж про размер пенсий и говорить нечего, то подобные нововведения приведут к массовому обмену многокомнатных квартир на однокомнатные, а также к переселению малообеспеченных нижегородцев из центральных районов на окраины города. Не исключена и возможность повальной деприватизации жилья (но при условии, что плата за наем жилья не будет резко увеличена).

Десятка самых “дорогих” улиц Нижнего Новгорода по предложениям рынка готового жилья в январе

* — приведены только те улицы, количество предложений по которым было достаточным для определения средней цены

Улица*

Район

Цена, $/кв. м

 

 

средняя

min

max

Пискунова

Нижегородский (центр)

2604

2444

2804

Минина

Нижегородский (центр)

2482

2125

2778

Горького

Нижегородский (центр)

2457

2021

2821

Звездинка

Нижегородский (центр)

2429

2174

2647

Большая Покровская

Нижегородский (центр)

2350

2049

2878

Ульянова

Нижегородский (центр)

2324

2133

2476

Генкиной

Советский

2313

2011

2600

Белинского

Нижегородский (центр) Советский

2282

1719

2784

Алексеевская

Нижегородский (центр)

2278

1938

2463

Ошарская

Нижегородский (центр) Советский

2256

1954

2625

Десятка самых “дешевых” улиц вторичного рынка жилья Нижнего Новгорода в январе

* — приведены только те улицы, количество предложений по которым было достаточным для определения средней цены

Улица*

Район

Цена, $/кв. м

 

 

средняя

min

max

Ракетная

Канавинский

1175

1093

1256

Мостострой пос.

Автозаводский

1250

1200

1315

Космическая

Автозаводский

1281

1000

1506

Ясная

Сормовский

1288

1109

1444

Красноуральская

Автозаводский

1318

1167

1422

Сазанова

Автозаводский

1325

1192

1481

Зайцева

Сормовский

1339

1058

1571

Островского

Сормовский

1343

1045

1700

Александр Трухин
Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.