Приватизированное госимущество: Купил— содержи, нет денег — верни назад!

14.03.2007
Просмотров: 1783

В целом законодательные и подзаконные нормативные акты, связанные с процедурой приватизации государственного имущества постоянно дополняются и изменяются законодателем, но инициатива депутатов вызвала острые и резкие замечания.

В Государственную Думу поступил законопроект, который предлагает существенные изменения ст. 31 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». С одной стороны, покупателей государственной недвижимости обяжут ремонтировать, восстанавливать или сносить ее за свой счет, с другой — позволят властям через суд изымать здания, строения и отдельные помещения у тех, кто не смог выполнить в установленный договором срок взятые на себя обязательства.

Главная цель законопроекта, по мнению его инициаторов — пятерки депутатов, четверо из которых являются членами Комитета по собственности Государственной Думы, в том, чтобы обязать покупателя государственного или муниципального имущества строго соблюдать сроки договора. Действующий закон, как считают думцы, слишком либерален по отношению к инвесторам. «Проведенная в ряде крупных городов инвентаризация объектов недвижимого имущества выявила сотни аварийных, ветхих, частично разрушенных объектов недвижимости, — говорит Евгений Богомольный, соавтор законопроекта, заместитель председателя Комитета по собственности Государственной Думы, — а также законсервированных объектов незавершенного строительства. Состояние указанных объектов, среди которых немало и памятников архитектуры, негативно сказывается не только на внешнем облике городов, но и создает реальную опасность для жизни и здоровья людей».

«Список Богомольного»

Во-первых, предложенный законопроект предусматривает расширение списканыне действующих ограничений, которыми будет обременено отчуждаемое в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество. То есть, в условиях договора будут устанавливаться четкие сроки, в которые собственник обязан отремонтировать, восстановить и ввести в эксплуатацию, например недостроенное отдельностоящее здание. Во-вторых, закон дает право собственнику его снести, но лишь с тем условием, что освободившееся место непременно будет застроено.

Беспрецедентность закона — в санкциях, которые будут применяться по отношению к нарушителям договора. Сейчас собственника, не соблюдающего условия договора можно лишь через суд обязать исполнить условия обременения и взыскать причиненные этими нарушениями убытки, понесенные муниципалитетом или государством. «Вместе с тем, предлагаемые дополнения к указанному Федеральному закону нельзя назвать кардинальными или революционными изменениями, — говорит Олег Тимофеев, директор Нижегородского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры», — поскольку законодатель пытается лишь расширить перечень ограничений, которые могут возлагаться на приобретателя государственного и муниципального имущества в соответствии с действующей редакцией рассматриваемой статьи».

В случае «отъема», собственникам будет возмещаться остаточная балансовая стоимость недвижимости. Если же она превышает рыночную, будет возмещаться рыночная стоимость объекта, после чего недвижимость вновь войдет в план приватизации и перейдет к новому, «более ответственному» собственнику, на которого, помимо прочеговозложат обязательства, невыполненные предыдущим владельцем. Это, по мнению разработчиков законопроекта, должно стимулировать привлечение частных инвестиций в приватизацию, ремонт и приведение в надлежащее состояние государственных объектов недвижимости. В крайнем случае, собственник должен сам решить, что ему «интереснее» — восстановление объекта или его снос, чтобы использовать освободившийся земельный участок более эффективным образом.

Позитивное вмешательство

Однако, вслед за известиями о внесении законопроекта в Государственную Думу, многие стали задаваться вполне ожидаемым вопросом, не является ли предлагаемая схема намеком на готовящийся пересмотр результатов приватизации. «Ситуацию драматизировать не стоит, — уверен Олег Тимофеев. — Следует учитывать, что впервые предусматриваютсятакие серьезные последствия, в связи с нарушением приобретателем условий установленных в ходе приватизации имущества, как изъятие переданного имущества в судебном порядке. Однако здесь стоит обратить особое внимание на то, что это изъятие будетпроизводиться только в случае нарушения условий, согласованных сторонами в ходе приватизации имущества. Таким образом, массовое «ретроспективное» изъятие объектов недвижимости, приобретенных до вступления в силу рассматриваемого законопроекта, маловероятно. Следовательно, если при приватизации объектов недвижимости стороны не предусмотрели каких-либо особых условий, связанных с ремонтом, реконструкцией или сносом, то уполномоченным органам будет крайне проблематично в судебном порядке изъять имущество у собственника».

«Вмешательство чиновников не всегда имеет негативный характер, — говорит Елена Соловьева, директор по продажам агентства недвижимости «Адрес». — Я считаю, что внесение изменений в части введения ограничений в виде обременения обоснованно, своевременно и должно в какой-то мере даже способствовать развитию нижегородского рынка коммерческой недвижимости. Дело в том, что последнее время в этом секторе превалирует « инвестиционная» составляющая, когда объекты не восстанавливаются или реконструируются, а из года в год перепродаются. Таким образом, в Нижнем Новгороде существует немало объектов, что были приватизированысемь лет назад, но до сих пор не освоены, поскольку постоянно меняют своих владельцев. Это в свою очередь приводит к отсутствию развития рынка в том или ином направлении, что, естественно, специалистам, которые занимаются вопросами недвижимости, далеко не безразлично. Город в данном случае также теряет. Передавая по договору приватизации какой-либо объект, мэрия наверняка выстраивает определенные планы по введению в эксплуатацию данных квадратных метров, не имея в то же время твердой уверенности в том, что через определенное время они появятся на рынке».

Кому нужен шум?

Несмотря на то, что в целом законодательные и подзаконные нормативные акты, связанные с процедурой приватизации государственного имущества постоянно дополняются и изменяются законодателем (например, последние изменения в Закон «О приватизации государственного имущества» были внесены 8 февраля текущего года), именно эта инициатива депутатов вызвала столь острые и резкие замечания.

«Это самая обсуждаемая в нашем кругу тема, — поделился на условиях анонимности руководитель нижегородской строительной компании. — Большинство высказывает опасения, что в действительности, за инициативной законодательной группой могут стоять крупные столичные игроки, накопившие достаточно активов, чтобы, во-первых, пролоббировать этот закон, а во-вторых, начать свой «крестовый поход» на региональную недвижимость».

«Нельзя исключить, что в принятии данных поправок есть заинтересованные лица (в том числе влиятельные бизнесмены), которые могут использовать нововведения как инструмент для решения конкретных личных проектов, — отчасти разделяет эту точку зрения Тимофеев, — Но при этом не хотелось бы рассматривать данный законопроект как начало кампании по «расприватизации» госимущества. В действиях профильного комитета Госдумы, предложившего к рассмотрению дополнения и поправки в закон, есть определенная законотворческая логика. Проблема ветхого фонда, использование недвижимого имущества не по назначению и т. д. — эти вопросы лежат на поверхности при рассмотрении законопроекта. Как будет складываться правоприменительная практика, покажет время».

К тому же, как считают эксперты, в любом случае на уровне подзаконных нормативных актов следует ожидать вероятные дополнения для данного законопроекта, которые должны будут унифицировать единую форму договора на приобретение объектов недвижимости в части определения дополнительных условий, связанных с ее содержанием и обслуживанием.

Дмитрий Минеев

Источник: Архив: Капиталист-НН
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.