Офисы поколения next

03.04.2007
Просмотров: 2238

Необходимость конкуренции с высококлассными бизнес-центрами оживит развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода. Так считает руководитель информационно-аналитической службы ГК "Триумф" Алексей Чемоданов.

Необходимость конкуренции с высококлассными бизнес-центрами оживит развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода. Так считает руководитель информационно-аналитической службы ГК "Триумф" Алексей Чемоданов.

С ним соглашаются и другие эксперты рынка офисной недвижимости.

По данным консалтинговой группы “Финсмарт”, в городе уже действуют 22 бизнес-центра, офисные помещения имеются в более 2,3 тыс. зданий и занимают примерно 1,5 млн кв. м, однако доля бизнес-центров среди них не превышает 15%. Если исключить из этого объема долю автономных офисных помещений (тех, что на первых этажах), останется порядка 900 административных зданий, в которых сконцентрировано свыше 1 млн кв. м офисных площадей. Качественные офисные здания есть только в двух районах города — Нижегородском и Советском. Здесь находится около 50 зданий, соответствующих классам А, В и С (примерно 220 тыс. кв. м, что составляет 44% от общей площади административных зданий двух районов). Если же делать обобщение в масштабах офисного фонда всего города, то доля качественных помещений, расположенных в административных зданиях, составляет лишь 13—15%.

Интерес к качественным площадям (к ним относятся бизнес-центры классов А, В и С) начал появляться у инвесторов несколько лет назад, а вслед за интересом стали вырастать и сами офисные здания. Так, в 2004—2006 годах были построены “Две башни” на улице Белинского, бизнес-центры “Теледом”, “Столица Нижний”, деловой центр на улице Короленко, реконструированы бизнес-центры “Орбита” и “Авантаж”, отремонтированы офисные здания на улицах Костина и Родионова.

Cегодня в городе доминируют офисные центры класса С и D (последние — бывшие НИИ без значительных улучшений). Здание класса А только одно — бизнес-центр “Столица Нижний” на ул. Горького. Еще несколько лет назад в городе шла активная реконструкция административных и производственных зданий и преобразование их в бизнес-центры класса С. Сегодня наиболее привлекательными становятся проекты строительства офисных центров, относящихся к классам А и В.

По данным компании “Нижбизнесконсалтинг”, наибольшим спросом у арендаторов в бизнес-центрах пользуются помещения до 50 кв. м.

Сдам площадь по разумной цене

Несмотря на ввод новых площадей, спрос по-прежнему опережает существующее предложение, утверждает руководитель информационно-аналитической службы ГК “Триумф” Алексей Чемоданов. Невостребованными могут быть только офисы невысокого качества либо необоснованно переоцененные площади.

В качестве примера можно привести новое офисное здание на улице Короленко (центр Нижегородского района), которое является первой очередью административно-торгового комплекса, возводимого ООО “Оникс-Лайт”. Офисы здесь сдаются в аренду по $40 за кв. м в месяц, хотя в близлежащих и более качественных бизнес-центрах “Две башни” и “Теледом” аренда стоит $35—36. Неудивительно, что в них вакантных площадей нет, в то время как в офисном центре на Короленко свободно сейчас около 50%.

Здесь будет офис заложен

По данным ГК “Триумф”, в 2007— 2008 годах в Нижнем Новгороде будет построен целый ряд достаточно крупных офисных зданий классов A, B и C. Перечислим наиболее значительные среди них.

Это бизнес-центр “Лобачевский Plaza” (класс A, центр Нижегородского района, ул. Октябрьская, ООО “Новый город”).

Бизнес-центры 1-й и 2-й очередей регионального Центра международной торговли (класс B, центр Нижегородского района, пл. Октябрьская, ООО “Управляющая компания “Региональный центр международной торговли”).

Административно-выставочный центр “Пент-Хаус Палас” (класс B, центр Нижегородского района, ул. Белинского, ООО “Элтекс”).

Бизнес-центр “На Стрелке” (класс B, Канавинский район, ул. Керченская, ОАО “Дельта”).

Всего же сейчас идет строительство свыше 20 объектов на 120 тыс. кв. м офисных площадей. По оценке информационно-аналитической службы ГК “Триумф”, с учетом встроенных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два года в Нижнем Новгороде будет введено в эксплуатацию примерно 200 тыс. кв. м офисных площадей, что соответствует увеличению городского офисного фонда на 13%.

Ожидается при этом, что три четверти объема (не менее 150 тыс. кв. м) будет построено в центральных районах города — Нижегородском и Советском.

Почти одновременное окончание строительства нескольких крупных по нижегородским масштабам бизнес-центров покажет, как местный потребитель будет реагировать на появление офисных площадей высокого качества. Наметившаяся тенденция обнадеживает: первый в Нижнем Новгороде бизнес-центр класса A “Столица Нижний“ заполнился арендаторами почти на 100% в первый же год своей эксплуатации.

Появление в Нижнем Новгороде современных офисных центров выводит культуру местных потребителей офисной недвижимости на новый качественный уровень. Это может привести, с одной стороны, к стабилизации цен продажи и арендных ставок на офисы более низкого качества (прежде всего в центральных Нижегородском и Советском районах), а с другой — поднять нижегородский рынок офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень. Необходимость конкуренции с высококлассными бизнес-центрами оживит развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода.

По мнению директора КГ “Финсмарт” Андрея Трубина, на нижегородском рынке заметна тенденция: чем большая площадь требуется арендатору, тем выше его требования к классу бизнес-центра.

Структура спроса и предложения

По результатам постоянного мониторинга ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости, проводимого информационно-аналитической службой ГК “Триумф”, в феврале 2007 года средняя ставка по городу составила $19,6 за кв. м.

По сравнению с тем же месяцем 2006 года стоимость аренды выросла на 20%. Средняя цена предложения за тот же период выросла на 52%. Опережение темпов роста цен продажи над темпами роста арендных ставок привело к постепенному снижению индекса доходности с уровня 20% до 15% (индекс доходности — отношение ставки арендной платы за год к стоимости 1 кв. м).

В среднем по городу 84% офисных помещений предлагалось в аренду, а на продажу — только 16%. Более детальный территориальный анализ показывает, что в Ленинском, Московском, Приокском и Сормовском районах доля аренды самая высокая и превышает 90%. В Автозаводском районе она наименьшая — 65%.

По данным риэлторской службы ГК “Триумф”, две трети спроса офисных помещений — это заявки на аренду. Заявки на покупку составляют 33%. Как видно, такое соотношение не соответствует существующей структуре предложения. Но, по мнению Алексея Чемоданова, говорит это не о предпочтениях потребителей офисов, а о высоком инвестиционном интересе к офисному сегменту рынка в целом со стороны инвесторов.

В количественном отношении, конечно, наиболее востребованы офисы малой площади (до 100 кв. м). Причем востребованы они арендаторами во всех классах офисных помещений — как в офисных зданиях, так и во встроенных нежилых помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов. Помещения большей площади более популярны среди арендаторов современных бизнес-центров.

Основные требования, выдвигаемые арендаторами офисных помещений, — местоположение объекта и его транспортная доступность. При оценке местоположения офиса арендатор учитывает его близость к основным центрам деловой активности города (района), степень развития инфраструктуры окружающей территории, а также ее социальный статус. Поэтому помещения в бизнес-зонах центра Нижегородского района (площади Октябрьская, Горького, Свободы) более привлекательны, чем равные по классу объекты на Автозаводе или в Сормове.

Территориально около половины заявителей спрашивают офисы в центре Нижегородского района или прилегающей к нему части Советского района. При покупке помещений в собственность эта доля составляет еще большую величину. Хорошо востребованы также офисы в центре Канавинского района рядом с площадью Ленина.

Елена Царева

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.