Арендная карусель

18.04.2007
Просмотров: 1845

Ситуацию на рынке аренды жилья можно обозначить фразой "все возвращается на круги своя": из года в год спрос и предложение активизируются в одно и то же время. Цены же растут при каждом удобном случае.

Ситуацию на рынке аренды жилья можно обозначить фразой "все возвращается на круги своя": из года в год спрос и предложение активизируются в одно и то же время. Цены же растут при каждом удобном случае.

По словам эксперта-консультанта по недвижимости АН “Калинка” Юрия РЫБАКОВА, развитие ипотечного кредитования не привело к снижению активности на рынке найма жилой недвижимости.

Ведь для того чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно обладать стартовым капиталом в размере минимум 10 % от ее
стоимости. Если она стоит 1,6 млн рублей, то нужная сумма составляет 160 тысяч плюс около 30 тыс. рублей на сопутствующие расходы: на составление договоров, разного рода страховки и тому подобное. Поэтому неудивительно, что молодые семьи предпочитают жить на съемных квартирах, поскольку им по-прежнему крайне трудно купить жилье в собственность.

С января этого года цены на коммунальные услуги повысились, и один только этот фактор повлек за собой повышение стоимости найма двух-, трехкомнатных квартир на 500—1500 рублей начиная уже с декабря 2006 года.

В заречной части Нижнего Новгорода цены существенно ниже, чем в верхней части города. Там можно снять однокомнатную квартиру без мебели в панельной пятиэтажке за 3,5—5 тыс. рублей; такая же квартира, но с евроремонтом может стоить до 7 тыс. рублей, а стоимость двух-, трехкомнатного жилья доходит до 10—15 тыс. рублей в месяц.

В центре Советского района однокомнатная квартира в обычной девятиэтажке стоит 6,5—9 тыс. рублей. Если она сдается с мебелью и бытовой техникой, то цена автоматически повышается на 1—3 тыс. — таким образом хозяин компенсирует ее амортизацию.

Сейчас рынок изобилует квартирами среднего ценового диапазона, то есть от 200 до 500 долларов в месяц. К этой категории жилья относятся квартиры среднего класса — “трешки” в периферийных районах или одно-, двухкомнатные квартиры в центре города.

Рынок найма жилой недвижимости развивается циклично: спрос и предложение и, как следствие, стоимость зависят от времени года. Летние месяцы, как правило, характеризуются повышенным спросом и меньшим количеством предложений; в сентябре-октябре спрос достигает своего пика и к декабрю постепенно спадает.

Точно так же ведут себя и цены — с конца лета и в течение всей осени они могут расти, затем постепенно понижаясь. Такие колебания не в последнюю очередь связаны с тем, что в конце лета — начале осени в Нижний приезжают студенты, которые предпочитают жить в арендованных квартирах, а не в вузовских общежитиях. Некоторый — впрочем, не такой уж заметный — всплеск интереса к сдаваемым внаем квартирам может наблюдаться в середине зимы, когда на сессию приезжают студенты-заочники.

Квартиры по демократичным ценам легко “уходят”: впрочем, бывают исключения из этого правила. Действительно, дорогое жилье, качественно отремонтированное, обставленное дорогой мебелью и оснащенное всем набором бытовой техники, может подолгу ждать своего арендатора. Дешевая квартира быстро сдается, и люди живут в такой по нескольку лет, потихоньку накапливая деньги на приобретение собственной, поэтому количество однокомнатных квартир уступает только количеству отдельных комнат, сдаваемых внаем.

Элитное жилье (трех—пятикомнатные квартиры с fashion-ремонтом, оборудованные современной бытовой и аудиотехникой и расположенные на незначительном расстоянии от кремля, что позволяет их оценивать от $500 до $2—3 тыс. в месяц) сдается весьма редко: предложений немного, да и потенциальных арендаторов негусто. Зачастую хозяйка таких апартаментов предлагает еще и услуги экономки — уборку, приготовление пищи. Как правило, эти предложения рассчитаны на тех, кто не желает жить в гостинице, предпочитая более обособленную жизнь в квартире с повышенным уровнем комфорта.

Наймодатели зачастую интересуются регистрацией своих арендаторов: если у человека нижегородская прописка, то ему оказывается преимущественное право найма. Областная прописка котируется ниже, учитывая, что арендатор может съехать с квартиры, не заплатив. Попробуй-ка найди его в Кулебаках или Выксе! Что уж говорить о соотечественниках, приехавших из ближнего зарубежья, у которых нет российского гражданства и которые редко бывают платежеспособными. Наймодатели не хотят иметь с ними дела — точно так же, как не хотят иметь дела с “восточными людьми”. Существует негласная традиция сдавать им жилье на 30 % дороже ее реальной стоимости. Вероятно, таким образом компенсируется то обстоятельство, что квартиру снимает один человек, а фактически в ней обитает десяток его соотечественников.

На рынке аренды недвижимости активно действуют риэлторы-одиночки, так называемые черные маклеры. Их привлекает возможность быстрого заработка. В этом нет ничего странного: в качестве комиссионных берутся деньги в размере платы за первый месяц, и можно буквально за пару показов заработать 5—10 тыс. рублей.

Ни для кого не секрет, что в Нижнем Новгороде сложился “дикий” рынок аренды жилой недвижимости, где работают как раз такие посредники. Большинство крупных агентств интересуют только коммерческие площади — хотя бы потому, что в этом случае сделка заключается между двумя юридическими лицами, которые составляют договор, регистрируют его в органах юстиции (в том случае, если он рассчитан на срок больше года) и платят налоги. Черные маклеры, в отличие от агентств недвижимости, не несут практически никакой ответственности: из-за обоюдного нежелания сторон платить залоги договоры с ними нигде не регистрируются. Максимум, что они могут предложить, — это опись имущества и полуофициальный договор аренды. В том случае, если квартира будет сдана без ведома хозяев, найти виновных и вернуть деньги будет практически невозможно.

Александр Трухин

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.