Старо-новая ипотека: Выгодно ли рефинансирование ипотечного кредита?

26.04.2007
Просмотров: 1962

Рефинансирование ипотечного займа целесообразно как минимум в двух случаях: когда вы хотите сэкономить на процентах или существенно снизить размер ежемесячного платежа, тем самым уменьшив нагрузку на семейный бюджет. Однако ...

Рефинансирование ипотечного займа целесообразно как минимум в двух случаях: когда вы хотите сэкономить на процентах или существенно снизить размер ежемесячного платежа, тем самым уменьшив нагрузку на семейный бюджет. Однако перед тем, как решиться на эту затею, нужно осознать: вам придется проходить практически все этапы оформления кредита заново. Нужно будет не только собирать документы, но и заново производить оценку жилплощади. Кроме того, финучреждение может потребовать от заемщика поручителей: до того момента, пока залог не переоформлен на нового кредитора, ему необходимо какое-то обеспечение.

Прохождение заново всех этапов получения ипотечной ссуды - это не только вопрос времени, но и денег. «Для рефинансирования клиенту необходимо выполнить ряд условий обоих кредиторов, - комментирует Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка. - Это могут быть и сборы банка за переоформление займа, и расходы на регистрацию нового залога». В целом сопутствующие платежи при перекредитовании могут достигать 3-5% от суммы ссуды.

Сложно дать универсальные рекомендации, при какой разнице в ставках по старой и новой ссуде имеет смысл воспользоваться рефинансированием. Нужно учитывать не только проценты, но и другие факторы - в частности, оставшийся срок займа, размер текущей задолженности. Все индивидуально. Но есть общие закономерности: чем больше остаток задолженности и срок, тем выгодней окажется перекредитование.

Допустим, два года назад заемщик взял $100 тыс. под 14% годовых на 20 лет. Ежемесячно в счет погашения ссуды клиент выплачивал $ 1240. Сегодня сумма основного долга составляет $90 тыс. Если сейчас заемщик захочет перекредитоваться под 10,5% годовых, то каждый месяц ему нужно будет отдавать не $1240, а $900. За год удастся сэкономить порядка $4 тыс., а за оставшиеся 17 лет - более $69 тыс. Правда, необходимо учитывать сопутствующие платежи: оценка недвижимости - $100-200, комиссии за выдачу кредита - в некоторых банках до 2% от суммы, услуги нотариуса - $500, плюс регистрация договора. В результате расходы составят до $1,5 тыс. В данном случае это «копеечные» затраты: в итоге вы выиграете около $67,5 тыс.

Вместе с тем, если кредитная организация, в которой вы решили рефинансировать заем, работает с другой страховой компанией (не с той, что прежний кредитор), придется заново оформлять полис. Его стоимость в среднем составляет около 1% от суммы ссуды. Кроме того, финучреждения могут взимать комиссию за досрочное погашение кредитов. В большинстве банков она предусмотрена в том случае, если заемщик возвращает деньги в течение полугода с момента выдачи ссуды. Однако, скажем, в банке «КИТ Финанс», мораторий на преждевременный возврат составляет 5 лет, и если клиент все-таки настаивает на досрочном погашении, взимается комиссия в размере 5% от суммы остатка.

Когда разница в ставках и срок кредитования не очень большие, выгода для клиента будет не столь велика. Предположим, что заем в $100 тыс., который вы взяли в 2005 году на 5 лет под 14% годовых, вы собираетесь рефинансировать под 12%. Остаток по задолженности равен $60 тыс. Ежемесячный платеж до переоформления составлял $2,3 тыс., а после - уменьшится до $2 тыс. За год удастся сэкономить примерно $3,6 тыс., за три года - $11,8 тыс. Допустим, сопутствующие платежи, описанные в первом примере, «съедят» $1,3-1,6 тыc. Если добавить сюда оформление новой страховки (1% от суммы или $600) и плату за досрочное погашение (5% или $3 тыс.), общие расходы составят около $5 тыс. То есть реальный выигрыш за оставшиеся три года составит примерно $6,5 тыс.

Если клиент собирается увеличить срок займа, говорить об экономии не приходится. Правда, иногда это единственная возможность сохранить квартиру - например, если семейный доход существенно снизился и осуществлять выплаты в прежнем размере просто невозможно. Допустим, три года назад вы приобрели шикарный особняк за $280 тыс., заплатив $80 тыс. из собственных средств. $200 тыс. выдал банк под 15% годовых на 10 лет. В счет погашения кредита нужно отдавать примерно $3,3 тыс. каждый месяц. Рефинансируя ссуду под 10% годовых сегодня и увеличив общий срок займа до 20 лет, вы снизите размер ежемесячного платежа до $1,6 тыс. Но за снижение нагрузки на бюджет придется переплатить. Если бы вы не стали перекредитовываться, общие выплаты по ссуде за 10 лет составили бы примерно $390 тыс. «Лишние» 10 лет увеличат расходы на $55 тыс., с учетом того, что ставка уменьшилась на 5 пунктов.

Экономия или снижение финансовой нагрузки - не единственные причины задуматься о перекредитовании. Так, при рефинансировании можно увеличить сумму ссуды. Если 5 лет назад вы купили двухкомнатную квартиру в Верхних Печерах на этапе строительства в кредит за $30 тыс., то теперь под залог недвижимости вполне можно получить $100 тыс. Хватит не только на погашение прежней ссуды, но и на ремонт, на новый автомобиль, и на путешествие за границу.

Андрей Кочкин

Источник: Архив: Капиталист-НН
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.