Рецепты брокера - Биржа плюс Финансы

14.06.2007
Просмотров: 1236

Сегодня, 14 июня, в Нижнем Новгороде открывается Региональное представительство Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров.

Сегодня, 14 июня, открывается Региональное представительство Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. В настоящее время потребность в них становится все более ощутимой, особенно если учесть некоторую некомпетентность массового российского заемщика.

Поэтому наиболее актуальные вопросы в этой области мы попытались прояснить в интервью с президентом Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимиром ЛОПАТИНЫМ.


— Вы оцениваете ипотеку, что называется, изнутри. Скажите честно, чего сегодня больше в этом сегменте: реального дела или разговоров?


— С одной стороны, хвастаться особенно нечем. Объем выданных кредитов в России немногим более шести миллиардов долларов. Это чуть больше, чем полпроцента от ВВП страны. Для сравнения скажу, что в США эта доля 70%, в европейских странах — от 30 до 50%. Даже в соседнем Казахстане на душу населения выдано кредитов в десять раз больше, чем в России. С другой стороны, впечатляют темпы роста нашей ипотеки: за пятилетку в тридцать раз! Впрочем, не только темпы. Взгляните на качество процесса. Российская ипотека образца даже двух-трехлетней давности просто несопоставима с ипотекой сегодняшней. В самом деле, тогда вы могли рассчитывать на кредит не более 70%, а то и 50% от стоимости покупаемой квартиры. Теперь же и 90% не проблема, а есть кредиты и на все 100%. Да и дешевеет наша ипотека прямо на глазах...


— Тогда почему же столь скромны масштабы кредитования? Может быть, люди просто не знают о новых возможностях российской ипотеки и потому не могут оценить ее по достоинству?

— Увы, не знают. Найти сегодня среди российских граждан человека, который мог бы со знанием дела поговорить о плюсах и минусах ипотеки, не подменяя реальные проблемы различного рода мифами, — большая удача. В большинстве же случаев вам расскажут, что ипотека — это процентная кабала на много лет, без всякой возможности хоть как-то ослабить платежные тиски (хотя на самом деле уже набирают обороты рефинансирующие кредиты, с помощью которых можно загасить старый кредит и далее платить по-новому, с уменьшенной ставкой). Или — это когда квартира в собственности у банка (так превратно у нас понимают залог), а при любой возможности банк-кредитор вытряхнет заемщика из занимаемого им жилья, оставив беднягу без копейки, а сам разбогатеет на продаже подорожавшей квартиры (а так наш обыватель понимает процедуру обращения взыскания на предмет залога). Да что там обыватель! Журналист вполне профильного издания, предлагающий мне подготовить для публикации таблицу переплат за квартиру, которые получаются при различных сроках кредита и процентных ставках, — это каково?! Больших усилий стоило убедить этого журналиста в том, что такая таблица будет вредна во всех отношениях.

— А можно в этом убедить меня?

— Пожалуйста! Предположим, вы берете кредит на 15 лет, под 10% годовых. Тогда за эти годы придется выплатить банку примерно вдвое больше, чем вы от него получили. Делим 100% “переплаты” на 15 лет, а затем на 12 месяцев. Получится чуть более полпроцента в месяц. А теперь попробуйте найти в аренду квартиру такого же качества, у которой месячная стоимость аренды будет составлять полпроцента от рыночной цены квартиры. Обычно арендные ставки примерно вдвое больше. Процентные платежи по ипотеке следует трактовать не как переплату за жилье, которое у вас уже есть, а как плату за пользование квартирой при недостатке средств на ее приобретение. И тогда вдруг оказывается, что ипотека — весьма выгодное мероприятие. Так это мы не учитываем еще, что за пятнадцать лет ваша квартира изрядно вырастет в цене, формируя ваш личный капитал.

— Вы говорите о 10% годовых. Но я что-то не слышала о таких процентах в нашем регионе.

— Это потому, что вы обращаете внимание только на рублевые кредиты, а я говорю о долларовых. Вы скажете, что они у вас не пользуются популярностью? Знаю. И искренне скорблю по этому поводу. Единственное хоть сколько-нибудь серьезное обоснование неприятия кредитов в долларах — получение заемщиком зарплаты в рублях. Однако скажу вам по секрету: мои личные заработки тоже не зеленого цвета. Однако квартиру в Москве я покупал за валютный кредит и нисколько об этом не жалею. Еще бы! Ставки по таким кредитам на 2—3% ниже, чем по рублевым. Выбор вариантов — гораздо шире. Да и доллар упорно дешевеет по отношению к рублю и наверняка будет дешеветь в дальнейшем. В такой ситуации накапливать надо в рублях, а вот одалживать — однозначно в долларах. Настоятельно рекомендую.

— Наш народ слишком хорошо помнит 98-й год...

— Я не верю, что это может повториться при таких колоссальных финансовых резервах у государства. Тогда этих резервов не было. Зато вы посчитайте, какую экономию дает заемщику переход со ставки 13% годовых на ставку 10%, а то и 9,5%. Если в первом варианте мы будем иметь дело от силы с 10% населения, способного “потянуть” такую ипотеку, то во втором, полагаю, эта цифра может быть утроена. Игра-то явно стоит свеч!

— Хорошо, пусть вместо 10% станет 30%. А что делать остальным 70%? Субсидий ведь на всех не хватит. Бесплатного жилья тоже не будет. Выходит, что, кроме ипотеки, нашим гражданам вообще рассчитывать не на что...

— Вообще-то практически во всех странах, где есть ипотека, есть и меры, позволяющие облегчить бремя кредитных платежей для малоимущих. У нас об этом тоже говорят, причем зачастую с высоких трибун. Вопрос в масштабах и способах этой помощи. Если, например, в Швеции обычной рыночной ипотекой не может воспользоваться всего лишь 10% семей, нуждающихся в жилье, то в принципе Швеция вполне может им помочь. Особенно если учесть, что помощь эта не имеет радикального характера: немножко уменьшат первоначальный взнос (с дополнительной страховкой по кредиту) или слегка дотируют процентную ставку. А у нас-то помощь требуется, во-первых, как минимум 70% нуждающихся в жилье, а во-вторых, не в тех объемах на каждую семью. Если средняя зарплата в Москве $700, а покупка самой скромной квартиры в кредит предполагает ежемесячные платежи минимум в $1500, то никаких нефтедолларов в стране не хватит, чтобы всем реально помочь. А если не можешь помочь всем или хотя бы большинству обделенных — лучше, по-моему, и не браться. Дабы не раздражать остальных и не подкармливать коррупцию.

— И что же делать?

— Работать над общим снижением рыночных ставок в стране, благо работы тут непочатый край и методы известны. А также обслуживать тех, кто уже может позволить себе ипотеку на рыночных условиях. Здесь тоже проблем хватает.

— Каких именно?

— Одна из главных проблем на пути российской ипотеки — это, если хотите, экономическая “дремучесть” нашего населения. Да, действительно, найти на карте России места, где совсем ничего не знали бы об ипотеке, уже трудно. Все-таки президента у нас слушают и смотрят, а он об ипотеке говорит частенько. Правда, говорит по большей части не о сегодняшней, а о завтрашней, “доступной”, ипотеке. И говорит как о некоей цели, к которой нам всем предстоит еще идти. А вслед за президентом и другими высокопоставленными особами о будущей доступной ипотеке наперебой твердит наша пресса, ТВ и т. д. Что остается думать человеку, даже имеющему деньги, про ипотеку сегодняшнюю? Что она пока недоступна и что самая правильная позиция по отношению к ней — выжидательная.

— А может, он и прав? Какой смысл сегодня брать кредит под 13% и даже под 10% годовых, если Медведев обещает 6—7%?

— Никакого, если “не горит”. Если вы не теснитесь с тещей или с соседями на одной кухне или не выбрасываете деньги на съем чужого жилья, можно и не торопиться. Но если поторопитесь — тоже не беда. Проиллюстрирую этот тезис на личном примере. Свою квартиру я купил чуть больше года назад. Так вот, если я сейчас ее продам, то после расчетов с банком оставшаяся у меня сумма впятеро превысит ту сумму, которую я в общей сложности вложил в это мероприятие. Неплохой прирост, не правда ли? Любой процент по кредиту сегодня с лихвой компенсируется ростом стоимости жилья. Конечно, так будет не всегда. Темпы роста этой стоимости будут снижаться. Но и проценты по кредиту не вечно будут такими. А когда они станут существенно (хотя бы на пару процентов) меньше, я “перепрыгну” на более дешевый кредит — в том же банке или в другом, неважно. Уже сегодня на рынке есть такая возможность. А вот если бы я год назад не принял столь ответственное решение и подождал бы более дешевых кредитов — наверняка проиграл бы. Ту же квартиру мне пришлось бы покупать вдвое дороже. Следовательно, кредит был бы вдвое больше, ежемесячные платежи по нему — тоже. А личные доходы с такой скоростью, увы, не растут.

— Вы говорите, что главное препятствие в развитии нашей ипотеки — это экономическая “дремучесть” населения. Возможно, вы правы. Но кто эту “дремучесть” должен, по-вашему, преодолевать?

— Вот именно, кто? Вроде бы ответ очевиден: банки. Ведь это они продают ипотечные кредиты. Это у них сегодня уже весьма острая конкуренция, причем не только в Москве. Но готовы ли к этому наши доблестные банки? При всем моем к ним уважении — сильно сомневаюсь. С определенной натяжкой мы можем сказать, что банки у нас умеют оказывать услуги. А тут требуется продавать. Это особая наука. Тем более когда речь идет об ипотеке. Как ее продавать? Выделить миллионы долларов на рекламу? Делается, но без серьезного успеха. С рекламных щитов про ипотеку не расскажешь. Слишком сложный это финансовый продукт, особенно для нашего населения, мягко говоря, не очень сведущего в рыночных премудростях. Поэтому в России чаще всего разговор с потенциальным заемщиком начинается с азов. Готовы ли к такому режиму наши банки? Едва ли, и не только наши. Даже в США, самой “ипотечной” стране мира, ипотеку на 60—70% продают не банки, а кредитные брокеры.

— И именно брокер, зная все требования банка к заемщику, “поможет” своему клиенту эти требования обойти: “нарисовать” справку о зарплате, “грамотно” заполнить анкету, обогнув в ней острые углы...

— К сожалению, и такое не редкость. Причем опять же не только у нас. Многолетняя ипотечная статистика в “цивилизованных” странах свидетельствует: количество неплатежей по кредитам, выданным при посредничестве брокеров, несколько выше, чем у клиентов, пришедших в банки самостоятельно. Тем не менее там банки от брокеров не отворачиваются.

— А у нас?

— Кто как, но в целом процесс, что называется, пошел. Причем пошел, как мне кажется, в правильную сторону. Многие банки начинают осознавать, что задача отделения зерен от плевел в нарождающемся у нас брокерском движении — это задача именно банковская. Кто, как не банк, более всего выигрывает от сотрудничества с хорошим брокером? И, значит, кому, как не банку, выделять этих хороших брокеров из общей массы тех, кто брокерами себя именует. А выделяя, создавать этим режим наибольшего благоприятствования. Причем так создавать, чтобы этот режим ощущали не только брокеры, но и их клиенты.

СПРАВКА
Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров — некоммерческая организация, поставившая своей целью упорядочить и упростить отношения между ипотечными брокерами и сообществом ведущих ипотечных банков. В экспертный совет Лиги входят представители 28 крупнейших банков страны. Сертифицированный брокер Лиги может предложить не только стандартные кредитные продукты ведущих банков, но и преференции от многих банков-партнеров Лиги в виде сниженных процентных ставок, уменьшенных сборов, упрощенных процедур и т. д.

Марина Метнева

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.