Первичный рынок: Расплата за недострой

06.02.2008
Просмотров: 3522

В последнем месяце минувшего года на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода отмечено очередное повышение рублевых цен - на 4,1%. И это закономерно.

В последнем месяце минувшего года на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода отмечено очередное повышение рублевых цен - на 4,1%. И это закономерно. По мнению аналитиков, сейчас мы расплачиваемся за обвальное снижение объемов ввода жилья, которое произошло в 90-х годах прошлого века.


По данным информационно-аналитической службы ГК “Триумф”, в настоящее время в Нижнем Новгороде строительство жилья ведется на 134 площадках (без учета индивидуального жилищного строительства). На них в общей сложности возводится 14,9 тыс. квартир общей площадью примерно 750 тыс. кв. м. Ценовой рост за 2007 год, то есть по отношению к декабрю 2006 года, составил 23,6%. На 1 января 2008 года средняя по городу цена предложения к продаже в новостройках 50 880 руб./кв. м. Наблюдается некоторое усиление ценовой дифференциации по административным районам города. В центре Нижегородского района цены превысили уровень Автозаводского района в 2,1 раза, тогда как в тот же период прошлого года — в 1,7 раза. По ценовому уровню элитные новостройки в среднем на 24% дороже, чем квартиры бизнес-класса, и почти в 2 раза по сравнению с новостройками улучшенного типа.

“Осенью 2007 года стало понятно, что покупатели вполне отдают себе отчет, какого класса жилье приобретают, — считает директор по продажам АН “Адрес” Елена Соловьева. — Иными словами, за жилье с какими характеристиками они платят большие деньги. Благодаря этому, можно сказать, естественным путем определилась реальная сегментация рынка. Покупатели стали отчетливо различать жилье эконом-класса, бизнес-класса и премиум-класса. Понятно, что в первую очередь это коснулось новостроек. Конкретизировались и сами параметры классности жилья. В эконом-классе больше всего были востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, как правило, в современных панельных домах. Рост цен на первичном рынке недвижимости в 2007 году по сравнению с предыдущим годом кажется щадящим — примерно 30%. Данные параметры ценового роста — в пределах инфляции на строительном рынке. Невозможно сдержать увеличение стоимости строительных материалов, земли, подключения коммуникаций, собственно труда строителей. К сожалению, прогнозы неутешительны: стоимость жилья и дальше будет расти. На первичном рынке цены вырастут, очевидно, процентов на сорок”.

По словам генерального директора АН “Выбор” Сергея Иванова, ситуация на первичном рынке жилья может осложниться через полтора-два года. Сейчас роздано столько площадок под большой объем жилья, что непонятно, кто будет это жилье покупать. Платежеспособный спрос в Нижнем Новгороде не будет расти такими же быстрыми темпами, как объемы строительства. Если же вместе с ростом объемов строительства банки прекратят кредитование застройщиков и покупателей жилья под залог имущественных прав, то всем строителям придется туго, поскольку сейчас очень много нижегородцев приобретают квартиры с помощью ипотеки. Ситуация на рынке жилья во многом будет зависеть от положения в банковской сфере. Могут ухудшиться условия кредитования и для застройщиков.

“Мы надеялись, — говорит Сергей Иванов, — что застройщики смогут получать банковские кредиты на стадии расселения жителей ветхого фонда. По закону мы должны бы получать площадки, освобожденные от прав третьих лиц и обеспеченные инженерной инфраструктурой. Но всем понятно, что закон сразу заработать не может — у администрации просто не хватает времени и денег для должной подготовки площадок. При этом рынок жилья становится более сложным, более конкурентным, увеличиваются сроки окупаемости проектов. Но это неизбежно, если рынок развивается. В ближайшие три года станет ясно, кто останется на этом рынке, а кто нет. Очевидна тенденция к укрупнению компаний. Многие мелкие фирмы будут вынуждены уйти с этого рынка”.

Нижегородская законодательная и исполнительная власть по-своему реагирует на процессы, происходящие в строительном сегменте региональной экономики. “Ситуация на рынке жилой недвижимости, — утверждает председатель комитета по жилищной политике и градостроительству Законодательного собрания Нижегородской области Александр Сериков, — вызвала необходимость создания такого законодательства, в котором были бы представлены действия органов власти и программы строительства жилья, в том числе социального. Закон ”О жилищной политике в Нижегородской области" разрешает органам государственной власти создать специальный жилищный фонд. Благодаря этому, например, в Верхних Печерах сейчас на деньги областного бюджета строятся четыре дома общей площадью 32 тысячи квадратных метров. Бюджету данное строительство обойдется по цене 25 тысяч рублей за один квадратный метр. Это цена, близкая к себестоимости нового жилья. И именно по такой цене квартиры будут продаваться участникам областных жилищных программ и гражданам тех категорий, о которых говорится в законе. Значительная их часть получат деньги для приобретения квартир в этих домах из областного фонда жилищного строительства. Для сравнения: на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода стоимость одного квадратного метра сегодня 40—50 тысяч рублей. А вот в центре Лейпцига в прошлом году квадратный метр стоил 65—130 евро. Нетрудно подсчитать, что по этому показателю мы Лейпциг обогнали”.

Между тем в Нижний Новгород приходят все новые и новые московские застройщики. Группа компаний “Аркада” планирует построить жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 75 тыс. кв. м на проспекте Гагарина, на месте макаронной фабрики “Вермани”. “Аркада” приступит к строительству жилого комплекса уже в феврале и завершит работы к осени 2009 года. Инвестиции в проект составят около $100 млн.

Согласно исследованиям аналитической службы ИА DAILYSTROY, общий объем жилья, которое не было построено в России за 18 лет перехода экономики на новые рельсы, можно оценить в 380 млн кв. м. Несмотря на то что темпы ввода нового жилья практически достигли советского уровня, необходимы еще значительные усилия, чтобы насытить рынок жилья. Даже при заявленных недавно в выступлении первого вице-премьера Правительства РФ Дмитрия Медведева ориентирах строительства на уровне 95 млн кв. м в год потребуется больше десяти лет, чтобы построить то жилье, которое страна недополучила за прошедшие 18 лет. Вместе с тем не стоит забывать о том, что значительная часть жилищного фонда ветшает и выбывает из оборота. Кроме того, следует помнить о необходимости скорой замены домов первых индустриальных серий из-за физического износа. Все это увеличивает потенциальные объемы необходимого строительства.

Связь цен на жилье и темпов строительства существует, но она осложнена таким фактором, как экономический рост в городах. Проведенный анализ (соотношение ввода жилья на одного жителя в 2000—2006 годах и увеличения цен на жилье) показывает, что в Казани, с ее самым большим среди крупнейших городов объемом введенного жилья, рост цен на рынке недвижимости был даже больше, чем в Нижнем Новгороде, где в последние восемь лет был самый низкий объем строительства.

Александр ТРУХИН, Биржа + Свой Дом

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.