Лед тронулся...

12.02.2008
Просмотров: 3803

Загородные коттеджные поселки в Подмосковье существуют уже не один год. В Нижегородской области подобные поселения только начали создаваться.

Загородные коттеджные поселки в Подмосковье существуют уже не один год. В Нижегородской области подобные поселения только начали создаваться. Об особенностях и тенденциях развития нижегородского рынка загородной недвижимости в минувшем году рассуждают застройщики и риэлторы.


Только для VIP
В 2007 году строительство коттеджных поселков сдвинулось с мертвой точки. Если раньше грандиозные планы застройщиков были только на бумаге, то за последние 12 месяцев замыслы начали приобретать реальные очертания: к земельным участкам подводятся коммуникации, строятся дома.

По мнению эксперта департамента недвижимости ИК “Финам” Сергея Харченко, большая часть потенциальных покупателей рассматривает коттеджи в качестве “второго жилья”. До недавнего времени подобные проекты в среднем ограничивались $10 млн ввиду того, что строительство таких поселков и продажа в них домов осложнялись слабым развитием пригородной инфраструктуры. Однако в последний год из-за перегруженности крупных городов и сложности получения участков под строительство в этот сегмент потекли средства, причем достаточно значительные, по ряду проектов превышающие $200 млн.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости ОАО “Нижегородкапстрой” Максима Соловьева, в минувшем году было заявлено много новых проектов. Сейчас проектируется и строится около 15 поселков. Однако продажа земельных участков ведется лишь в тех поселках, которые были анонсированы два года назад.

И все они ориентированы на очень состоятельных покупателей, утверждает директор по продажам агентства недвижимости “Адрес” Елена Соловьева. Сегодня стало понятно, что не все проекты оправдали ожидания потребителей, поскольку какие-то поселки недотягивают до категории VIP из-за неудачного местоположения, какие-то — из-за недостаточного развития инфраструктуры. Некоторые застройщики реализуют свои проекты не в соответствии с заявленными ранее планами.

С Еленой Соловьевой согласна и менеджер агентства недвижимости “Монолит” Ирина Сергеева: “Застройщики ориентируются в основном на VIP-клиентов. Средний класс и эконом-класс не находят предложений в коттеджных поселках”.

Максим Соловьев высказался по этому поводу весьма жестко: “Пожалуй, все категории покупателей остались неудовлетворенными. Нет предложений класса де-люкс — небольших, не более 100 домов, поселков с качественной инфраструктурой и домами от 500 кв. м. Мало предложений и для бизнес-класса — самой перспективной категории покупателей, которая может инвестировать собственные средства и реально рассчитывать на кредитные ресурсы. Ну, а жилье эконом-класса без помощи государства вряд ли можно построить и купить”.

Какая-то часть из множества заявленных проектов, видимо, никогда не будет реализована, считает соучредитель группы компаний “Лэндон” Андрей Костин. Это своеобразное тестирование рынка, способ маркетингового исследования: разместили в СМИ рекламу — и ждут реакции потенциальных покупателей. Если же потребители плохо реагируют или реакции вовсе нет, проект “замораживается” или реализуется в другом месте. Все это приводит к тому, что компания подрывает доверие к себе.


Цены как с цепи сорвались
О том, как росли в 2007 году цены на городское жилье, знают практически все, кто интересуется данной темой (наша газета публикует ценовые обзоры первичного и вторичного рынков нижегородской жилой недвижимости каждый месяц). А какова конъюнктура на земельном рынке и на рынке строительства коттеджей? Все эксперты в один голос утверждают, что цены на землю выросли в 2007 году очень значительно. Максим Соловьев отмечает огромный разброс цен: от 1 тыс. евро до 20 тыс. долларов за сотку в зависимости от места и наличия инфраструктуры.

Елена Соловьева проиллюстрировала впечатляющий рост цен на примере поселка San City: “В конце 2005 года, когда там только начали продавать землю, цена колебалась от 75 тыс. до 120 тыс. рублей за сотку. В начале 2006 года земля там продавалась по цене от 135 тыс. до 270 тыс. рублей, а в конце того же года — по 170—370 тыс. рублей. В конце 2007 года цены достигли уровня 260—520 тыс. рублей. Только за сезон рост минимальной цены составил 53%, а максимальной — 40%. С начала продаж минимальные цены выросли на 246%, а максимальные — на 330%”.

По словам Андрея Костина, стоимость квадратного метра загородного дома выросла по итогам года в среднем на 25%, а земли — на 25—30%. Ирина Сергеева утверждает, что в привлекательных местах земля подорожала очень значительно. Например, в районе Большой Ельни цена участков подскочила в 2—2,5 раза. При этом спрос большой, а хороших предложений мало.

Что же касается стоимости строительства дома, то она тоже выросла. Удорожание строительных работ, считает Елена Соловьева, отражает уровень инфляции в стройиндустрии и соответствует примерно 20—25% в год. Во всяком случае, сейчас стоимость квадратного метра без отделки в загородном поселке 20—35 тыс. руб.


Покупатели устремились в пригород
Говоря о тенденциях развития рынка загородной недвижимости в 2008 году, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на землю и строительство коттеджей. Стоимость квадратного метра загородного жилья недооценена, высказывает свою точку зрения Андрей Костин, она вдвое ниже самого обычного городского жилья. На рост цен оказывает влияние как инфляция, так и рыночная составляющая — рост спроса. Поэтому цены могут вырасти в текущем году на 25%.

Дальнейший рост популярности загородного жилья прогнозирует и Максим Соловьев: “Квартиры в центре Нижнего Новгорода уже купили все, кто хотел, и сейчас покупатели устремились в пригород”.

Елена Соловьева придерживается мнения, что покупатели будут голосовать деньгами за наиболее зрелые, реалистичные проекты. Заявлены несколько новых проектов, в том числе “Нижегородкапстроя” в Кстовском районе, так называемая Чешская деревня, и другие. Все они расположены в достаточно привлекательных местах. На рынке загородного жилья не хватает сильных игроков с хорошими финансовыми возможностями. Если бы появился инвестор, который построил хотя бы одну улицу поселка, чтобы показать, как это будет выглядеть, у него все раскупили бы мгновенно. Но пока ни один из заявленных ранее проектов не готов, пока нет возможности посмотреть, как в реальности выглядит современный коттеджный поселок, покупатель осторожничает.

Александр ТРУХИН

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.