Почем недвижимость для магазина? (Торговый Нижний глазами профессионалов)

05.03.2008
Просмотров: 2137

Нижегородский регион по торговой привлекательности входит в первую десятку. Поэтому в последнее время многие столичные и даже зарубежные торговые сети стремятся занять свою нишу в нижегородском регионе.

Рынок торговых площадей Нижнего Новгорода стал активно насыщаться в 2003 году. Потом было некоторое затишье, а с 2005 года пошла "вторая волна", которая продолжается и набирает обороты до сих пор. Она связана с активным приходом москвичей и активизацией нижегородских игроков рынка коммерческой недвижимости.

Мы постарались обозначить тенденции 2007 года, пообщавшись с нашими экспертами на тему развития рынка торговой недвижимости и различных ее секторов: минимаркетов, рынков, торговых центров.

"Наш регион по торговой привлекательности входит в десятку лидеров"

Рынок торговой недвижимости в Нижнем Новгороде стал активно развиваться с 2003 года. По данным "Нижегородского центра научной экспертизы", на конец 2003 года торговый сектор был представлен 2557 магазинами торговой площадью 400 тыс. кв. м, из них на торговые центры приходится всего 100 тыс. кв. м. Стационарная мелкорозничная сеть, по данным городской администрации, составляла 2449 объектов. А по состоянию на конец 2004 года в Нижнем Новгороде уже действовало 2690 магазинов торговой площадью 426 611, 3 кв. м. Это данные на октябрь 2004 года. Мелкорозничная сеть насчитывала на то время 2338, в том числе 231 – торговых павильонов и мини-магазинов и 927 – магазинов мелкорозничных товаров. В 2004 году в Нижнем Новгороде торговые площади увеличились на 29 тыс. кв. м. Из них за счет нового строительства и реконструкции – 19 тыс. кв. м, за счет переоборудования и перевода в нежилой фонд – более 10 тыс. кв. м. Рост торговых площадей по отношению к 2003 году составил около 5%. В 2005 году торговые площади увеличились за счет нового строительства на 15-20%. Именно в эти годы и началось бурное развитие торговой недвижимости.

О чем говорят цифры сегодня? По словам коммерческого директора "Центра коммерческой недвижимости" Владимира ЛАШМАНОВА, за 9 месяцев 2007 года торговая сеть города увеличилась на 197 предприятий торговли площадью 89,5 тыс.кв. м.

По данным администрации города, за счет нового строительства было открыто 33 торговых предприятия торговой площадью 67,7 тыс. кв. м. На 1 октября 2007 года в городе функционировало: 2862 магазина торговой площадью 733 347 кв. м, в том числе 961 магазин продовольственных товаров и 1901 магазин непродовольственных товаров. Среди наиболее крупных объектов, введенных в 2007 году, Владимир Лашманов назвал ТЦ "Фантастика", ТЦ "Лента", ТЦ "Евро" и ТЦ "Гагаринский".

"Безусловно, наш регион по торговой привлекательности входит в первую десятку. Поэтому в последнее время многие столичные и даже зарубежные торговые сети стремятся занять свою нишу в нижегородском регионе. Изначально наш торговый рынок формировался достаточно хаотично, отдавалось предпочтение таким форматам, как уличные рынки, небольшие продуктовые магазины и локальные ярмарки, но в последнее время популярность перечисленных форматов падает. Отсюда и массированное строительство крупных торговых центров, которые являются основным центром притяжения для потребителей", – комментирует резко поменявшуюся ситуацию в городе директор "Нижегородского центра научных исследований" Татьяна РОМАНЧЕВА.

Параллельно с этим в городе стали закрываться рынки: переехал радиорынок, закрыли Алексеевский рынок, на месте Советского рынка московская компания будет строить торговый центр. Это позиция областных властей, которые таким образом "переводят торговлю в цивилизованное русло". Показательный момент, когда предприниматели имели торговые точки одновременно и на рынке, и в близлежащем торговом центре, например в "Алексеевском пассаже". При этом цены отличались незначительно. "После рыночного хаоса, многочисленных ларьков мы наконец-то выходим на путь цивилизованной торговли. Скорее всего, на рынке останутся такие форматы, как крупные торговые центры, магазины "у дома" и специализированные магазины", – считает Татьяна Романчева. Многие эксперты говорили, что через некоторое время отомрут магазины "у дома", но практика показывает, что достаточно много потребителей голосуют именно за этот формат. Это магазины площадью 250-300 кв. м, расположенные на первых этажах жилых домов.

На рынке торговой недвижимости происходят значительные изменения в плане площадей, предназначенных ранее для торговли продуктами. Нижегородские предприниматели, занимающиеся оптовой продажей продуктов, развивают розничные продуктовые сети. И если их не устраивают имеющиеся предложения на рынке торговой недвижимости, они строят новые объекты. Так, например, был построен ТЦ "Евроспар" (Щербинки).

Сейчас продуктовые сети развиваются очень динамично, причем местные идут в регионы, охватывая в первую очередь Кстово, Дзержинск, Бор, Выксу, Заволжье. Это касается сетей "Мясновъ", "Отдохни", SPAR. Увеличивается число магазинов формата "у дома" в черте города. Об этом говорит и поведение нижегородских операторов продуктового рынка. Например, оптово-розничная компания "ВКТ" начала в 2005 году развивать новый формат сетевых магазинов "Точка" – магазины шаговой доступности площадью до 11 кв. м. Эксперты рынка уверены, что формат будет востребован, так как администрация города намерена убрать с городских улиц 85% ларьков и минимаркетов. В Нижнем Новгороде и Дзержинске успешно работает более 30 магазинов сети "Мясновъ" и "Отдохни". ТД "Народный" занимает основную продуктовую нишу Автозавода, насчитывая около 20 магазинов.

700 тыс. кв. м – предел для Нижнего?

Продолжается и массированный заход на нижегородский рынок российских торговых операторов, начавшийся в 2004 году. Это и компания "Роменка" (супермаркет "Рамстор"), и нарастившие активность федеральные продуктовые сети "Перекресток", "Мосмарт", и питерская сеть "Пятерочка". Ищет в регионе партнера калининградская сеть магазинов "Квартал", питерская сеть супермаркетов "О’кей".

Важные тенденции рынка 2007 года – строительство крупных продуктовых гипермаркетов, а также приход федеральных и международных брендов в качестве якорных арендаторов в строящиеся местными игроками торговые центры. В 2007 году в городе заработали гипермаркеты сети "Лента". Гипермаркет "Реал" стал якорным арендатором открывшегося в ноябре 2007 года ТРЦ "Фантастика". "Для нас очень важно, что крупнейшие европейские ритейлеры – гипермаркет "Реал", входящий в ГК "Метро", и строительный гипермаркет OBI – доверили нам работу по открытию их торговых площадей в нашем торгово-развлекательном центре. Это значит, что ТЦ отвечает европейским стандартам и полностью соответствует действительности, так как мы нанимали в процессе строительства консультантов из Европы", – отметил на открытии ТЦ генеральный директор ГК "Столица Нижний" Олег СОРОКИН. Генеральный директор "Реал" Мартин ЭНДЕР сказал, что он благодарен нижегородцам за возможность входа компании в город: "Мы уверены, что данный инвестиционный проект станет стимулом для дальнейшего развития инфраструктуры города и Нижегородского района. Ассортимент нижегородского магазина составляет 35 тыс. наименований – 22 тыс. непродовольственных и более 13 тыс. продовольственных товаров – на площади более 7 тыс. кв. м. Не менее 90% продукции поступает к нам от российских поставщиков и производителей. Инвестиции в данный проект составили 21 млн. руб. Нижегородские поставщики также имеют ряд преимуществ работы с нами. Например, они получают возможность с нашей помощью экспортировать свои товары за рубеж".

Один из самых динамичных рынков торговых площадей относится сейчас к сегменту торговых центров. По мнению экспертов "Союза магазинов", наш город сможет "проглотить" не более 700 тыс. кв. м площадей в торговых центрах. "После открытия ТЦ "Мега" (Кстовский район) и торгового центра ГК "Столица Нижний" (ул. Родионова) мы перешли этот уровень. Но я считаю, что 700 тыс. кв. м для нас не предел. Насыщение современными торговыми площадями еще не настало. И бояться пока нечего", – считает Татьяна Романчева.

По ее словам, "крупные центры могут иметь районный характер, например, "Сормовские зори". Если бы мы наносили на карту города точки притяжения торговых мест, то это были бы центры районов. Если же говорить о центре города, то здесь мы бы выделили торговые коридоры, куда бы обязательно вошли такие улицы, как Большая Покровская и активно развивающаяся улица Белинского. К центрам городского уровня относятся ТЦ "Аврора", ТЦ "Шоколад", ТЦ "Этажи", "Республика", "Мещера", "Фантастика". Если в центре города основные места покупок – торговые и торгово-развлекательные центры, то в заречной части города еще распространен такой формат торговли, как универмаги.

Приход на пост губернатора Нижегородской области москвича Валерия Шанцева ознаменовался активным притоком московских инвестиций. Москвичи часто скупают целые здания в центре города. Многие ринулись строить там торговые и офисные здания. "Бизнес должен быть эффективным и конкурентоспособным. Если федеральная компания предлагает достойную цену за бизнес, то местной компании гораздо выгоднее продаться. Возможности неравны. Думаю, в крупных проектах будущее за федералами", – прокомментировал данную тенденцию Владимир Лашманов.

Тенденции 2007 года: федералы наступают

2007 год в плане развития торговой недвижимости Нижнего Новгорода и области имел свои особенности. По словам маркетолога-аналитика SMT Developments Геннадия САДИКОВА, выраженного ухода в заречную часть, в сравнении с верхней частью, не было. Наблюдался заметный рост интереса к постройке торговой недвижимости в городах-спутниках Н.Новгорода (Бор, Городец, Богородск, Кстово, Дзержинск и др.). В г. Бор уже в стадии открытия ТРЦ "Зеркало", в Дзержинске готовится к открытию гипермаркет "Карусель". Примечательно, что проекты в городах-спутниках осуществляют в основном выросшие местные торговые компании – на свои деньги или с привлечением столичных партнеров-инвесторов. Но и федеральные девелоперы ведут строительство г. Дзержинск).

Прошлый год характеризуется резким ростом числа торговых объектов такого формата, как полномасштабный гипермаркет (от 3 тыс. кв.м). С другой стороны, в 2007 г. произошел заметный рост сетевых продуктовых супермаркетов формата "магазин у дома" в шаговой доступности от 100 до 300 кв.м ("Спар", "Магнит") внутри микрорайонов и кварталов – эти магазины приобретают большую популярность среди населения. Доказано, что 40-50% людей практически никогда не посещают гипермаркеты, предпочитая ежедневные регулярные покупки в магазинах "у дома". Таким образом, 2007 год охарактеризовался развитием двух противоположных продуктовых форматов – гипермаркет и сетевой малый супермаркет "у дома". Причем далее прогнозируется ускоренный рост формата "магазин у дома".

После значительных изменений арендных ставок в 2006 г. общие изменения за 2007 г. были, по словам коммерческого директора "Центра коммерческой недвижимости", относительно небольшие – в пределах 10-15 %. Для этого стоит вспомнить 2006 год: аренда особо привлекательных торговых площадей подорожала в полтора раза, а цена продажи наиболее ликвидных объектов увеличилась на 77,8%. По данным ЦКН, на конец февраля 1 кв. м торговых площадей обходился арендаторам от 200 до 6000 руб. в месяц в зависимости от месторасположения и качества объекта.

Самые высокие ставки аренды – в Нижегородском районе (от 420 до 6000 руб.), самые низкие – в Сормовском (от 250 до 1200 руб. за кв. м). Цена продажи 1 кв. м торговых площадей колеблется от 19 000 руб. в заречной части города до 120 000 руб. в Нижегородском районе. "В 2007 г. рост арендных ставок незначительный, в основном на инфляционном уровне 10-15%. Примерно такой же рост прогнозируется и на 2008 год", – комментирует Геннадий Стадников.

(Продолжение темы в следующем номере)  

Марина Сипатова, газета "Обзор цен" №6 2008

Источник: Архив: Обзор цен
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.