Торговый центр или магазин у дома? (Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости)

07.03.2008
Просмотров: 3157

Эксперты высказывают мнения относительно перспектив этого сектора коммерческой недвижимости и открывают его слабые и сильные стороны.

Сегодня мы продолжаем начатую в прошлом номере тему торговой недвижимости. На этот раз эксперты высказывают мнения относительно перспектив этого сектора коммерческой недвижимости и открывают его слабые и сильные стороны.

Борьба за арендаторов впереди?

Ситуация с арендаторами торговых площадей в Нижнем Новгороде сложилась особая. По словам директора "Нижегородского центра научной экспертизы" Татьяны РОМАНЧЕВОЙ, на рынке стабильно держать ставки будут крупные торговые центры с хорошей проходимостью, но при этом повышаются размеры эксплуатационных расходов. "Показателем успешности торгового центра является постоянный состав арендаторов. Если арендаторы меняются, значит, в центре отсутствует концепция. Причем конкуренция будет только нарастать: рядом с ТЦ "Сормовские зори" был построен ТРЦ "Золотая миля". В районе Советской площади сразу три федеральных игрока построят ТРЦ", – говорит эксперт. В такой ситуации нарастающей конкуренции, по ее словам, очень важно, насколько четко выверена генеральная линия притяжения. Если взять ТЦ "Этажи", "Шоколад", "Республика", то там ставка делается на брендовых арендаторов. Если говорить о районных центрах торговли (Автозаводский универмаг, ТЦ "Сормовские зори", "Алексеевский пассаж"), то там основную часть арендаторов составляют частные предприниматели, переехавшие с вещевых рынков. Такие форматы тоже имеют своего потребителя, но значительно проигрывают крупным объектам городского значения. Поэтому брендовые арендаторы и оптовые московские поставщики, разбирающиеся в особенностях торгового рынка, выбирают первый вариант.

"Пока еще насыщения рынка торговыми центрами не произошло, но с приходом федеральных игроков это может произойти в ближайшие два-три года. Поэтому руководству будущих торговых центров следует более серьезно подходить к вопросу позиционирования. На данный момент мы имеем дело только с семейными центрами. В дальнейшем будут популярны объекты с более четким и выверенным позиционированием. Причем ТЦ в районах проще – они могут носить характер "для всей семьи", а вот городским придется задуматься над этим вопросом", – считает эксперт. Изначально лишь ТРЦ "Шоколад" обладал зоной фуд-корта и многозальным кинотеатром, затем там открылся федеральный детский развлекательный клуб. Пока он единственный, совмещающий в себе все развлекательные функции. Следующая особенность нижегородских центров – по соседству располагаются совершенно разные по ценовой категории и позиционированию торговые марки, например, магазин одежды торговой марки "Твое" со средним чеком 500 руб. соседствует с "Армани".

"Качественных торговых площадок городу все равно не хватает, – говорит ресторатор Дерек МИЛЛЕР (сети "Бродвей пицца", "Чимичанга"). – ТЦ похожи между собой и зачастую не включают зону фудкорта. В городе много стационарных помещений, но арендные ставки в них нереально высоки. А два года назад мы были вынуждены освободить первый этаж ЦУМа, где арендовали площади под фуд-корт: ставки выросли одномоментно и резко. А идти рестораторам в спальные районы пока рановато. Правда, тенденция последних трех лет состоит в том, что крупные торговые центры уходят все дальше от центра города".

В 2007 году произошло знаковое для города событие – объединение трех лидеров своего сегмента рынка: ГК "ПИР" (лидер ресторанного рынка), ГК "Столица Нижний" (девелопер) и сети "Word class". Теперь в каждом новом торгово-развлекательном центре ГК "Столица Нижний" будет присутствовать зона фуд-корта и спортивная зона от партнеров компании. "Этот договор интересен прежде всего девелоперу, который таким образом привлекает в свои центры качественных якорных арендаторов", – считает Татьяна Романчева. Но генеральный директор ГК "Столица Нижний" Олег СОРОКИН не согласен с ней: "У нас никогда не было проблем с арендаторами – компания имеет устойчивую репутацию на рынке, что важно для потенциальных партнеров".

Куда уехал рынок?

Интересная ситуация наблюдается в городе с минимаркетами и рынками. В декабре 2006 года в федеральном законодательстве появился "Закон о рынках". "В нем говорится, что все рынки должны стать капитальными строениями или же их следует перевести в формат торговых центров. Так что все действия в эту сторону – это федеральная тенденция", – комментирует заместитель начальника отдела надзора за питанием населения Роспотребнадзора по Нижегородской области Марина КАЯНДЕР. Работающие на рынке коммерческой недвижимости брокеры говорят о том, что стоимость первых этажей жилых домов подскочила в 2006-2007 г.г. на 20-30%, в связи с тем что торговля продуктами в минимаркетах, по словам местных властей, будет в скором времени переводиться в другие форматы: магазины "у дома", рынки, торговые центры.

"На сегодня у ряда небольших региональных компаний появились свободные средства, и они вкладывают их в недвижимость, стремясь таким образом уберечься от инфляции. Естественно, им в первую очередь по карману небольшие помещения первых этажей, которые можно сдать в аренду под салон красоты, парикмахерскую и магазин "у дома" или же разместить собственный небольшой бизнес. А торговые центры, как правило, не продают помещений в собственность. Правда, есть и исключения – в "ТЦ "Оазис" часть площадей была продана. Сегодня важно подойти к проблеме комплексно и рассчитать с экономической точки зрения, в каких местах целесообразно разместить рынок, в каких – магазин "у дома" или супермаркет. Пока такого стратегического подхода к данной проблеме в нашем городе не наблюдается, – говорит эксперт. – В мае этого года истекает договор предпринимателей "Ассоциации быстрой торговли", осуществляющих торговлю продуктами питания (слоеные пирожки, курица-гриль, хот-доги, блины) в тонарах. Так как в тонарах не соблюдены санитарные условия (отсутствует канализация и водоснабжение), мы будем выступать за то, чтобы торговля была переведена в стационарные помещения. Это также может привести к удорожанию первых этажей жилых зданий. На таких проходных улицах, как, например, ул. Горького, стали выкупаться уже вторые этажи".

"С одной стороны власти правы: минимаркеты нужно убирать, – считает коммерческий директор "Центра коммерческой торговли" Владимир ЛАШМАНОВ. – Но попробуем поставить себя на место предпринимателя. Куда ему деться со своим товаром? В торговые центры он не пойдет: слишком высока аренда, да он и не выдержит конкуренции с большими сетями. Мне кажется, власти, отказывая предпринимателю в продлении договора на землю, могли бы предоставить на выбор выкупленные квартиры, переведенные в нежилой фонд. Город, являясь одним из крупнейших арендодателей, мог бы стабильно зарабатывать на арендной плате с таких помещений, малый предприниматель получил бы альтернативу, а потребитель – магазин "у дома". По словам нашего респондента, в этой ситуации необходима реальная программа по поддержке малого розничного бизнеса. А пока власти поступают по принципу "крутитесь сами, как хотите".

Лашманов отметил, что сейчас в Нижнем Новгороде представлены практически все крупные российские продовольственные бренды, существующие ТЦ активно развивают развлекательную составляющую и расширяют возможности для арендаторов, открывая в ТЦ предприятия общепита, предоставляя централизованную систему охраны и другой комплекс услуг. "Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс предприятий торговли. В центральных районах, как правило, есть супер- и гипермаркеты, большие универмаги, а в заречной части города по-прежнему сохраняются микрорайоны, где торговля совершенно не развита. Это объясняется исторически сложившейся ситуацией: в верхней части Нижнего Новгорода расположены престижные районы, население побогаче, покупательская способность выше, чем на окраинах", – говорит наш эксперт.

Чем сильны и чем слабы?

Прежде чем подводить итоги, хотелось бы остановиться на сильных и слабых сторонах рынка торговой недвижимости. К сильным сторонам маркетолог-аналитик SMT Developments Геннадий САДИКОВ отнес достаточно высокий форматный уровень торговых центров, построенных в 2003-2006 годах; выгодное географическое местоположение крупных торговых форматов; присутствие практически всех основных современных форматов торговых центров – от регионального до микрорайонного и их активное функционирование. К слабым сторонам относятся такие факторы, как сильный крен в сторону крупных форматов в ущерб небольших, но качественных магазинов шаговой доступности. Среди недостатков – неоправданно высокая этажность торговых центров в центральной части города (до 6 этажей); однотипный набор товаров в товарных линиях крупных гипермаркетов: при широком ассортименте – товарные линии мелкие (это и есть специфика гипермаркетов). "Продуктовые гипермаркеты совершенно не оправдывают себя в части небольших быстрых покупок", – считает эксперт.

Виден свет в конце туннеля!

"Приход крупных арендаторов приводит к сильной конкуренции среди подобных магазинов меньших размеров. Когда количество торговых площадей станет критическим для нашего города, конкуренция будет на пике. Для потребителя это только плюс. Управляющим компаниям центров придется находить свои "фишки" для завлечения посетителей", – говорит Татьяна Романычева. Она также отмечает, что повышается интерес потребителей к совершению покупок (и вещевых, и продуктовых) в торговых центрах, а не на уличных рынках: "Сейчас мы наблюдаем переход процесса торговли из одного формата в другие. Новые московские центры готовы потерять прибыль от сданных в аренду торговых площадей ради комфортных условий для потребителя. Торговые центры – тому пример".

"Перспективы развития различных секторов торговой недвижимости зависят от роста доходов населения, ведь не секрет, что темпы прироста торговых площадей значительно опережают рост доходов. На сегодня на 1 тыс. жителей города приходится 498,4 кв. м торговых площадей. Обеспеченность торговыми площадями по городу при нормативе 280 кв. м на 1 тыс. жителей составляет 178% (без учета площадей минимаркетов). Темпы ввода торговых площадей снижаются, хотя в 2007 г. сегмент являлся одним из самых выгодных", – отмечает Владимир Лашманов. Наиболее интересным и перспективным, на его взгляд, представляется формат магазина "у дома".

Руководитель консалтингового центра "Союз магазинов" Вадим НОСОВ считает, что в ближайшие пять лет развитие торговой недвижимости пойдет по двум направлениям: строительство торговых центров и магазинов "у дома" в жилых микрорайонах комплексной застройки и строительство крупных ТЦ на краю города, за счет чего черта города будет постепенно расширяться.

Только факты

По разным оценкам, торговая недвижимость города занимает сейчас от 650 тыс. до 750 тыс. кв. м. В Нижнем действует около 3 тыс. магазинов, 20 из них – это крупные торговые центры. В 2006 г. было введено в эксплуатацию шесть ТЦ общей площадью свыше 200 тыс. кв. м. В их числе ТРЦ "Золотая миля" (общая площадь – 24 тыс. кв. м, девелопер – ГК "Электроника"), ТРЦ "Муравей" (26 тыс. кв. м, девелопер – ПГ "Земляне"), "Перекресток" на ул. Плотникова (11,8 тыс. кв. м) и "Парк Авеню" (10,5 тыс. кв. м, девелопер – "Городской проект"). В пригороде Нижнего Новгорода в октябре 2006 г. заработал ТРЦ "Мега" (общая площадь – 113 тыс. кв. м, девелопер – IKEA). В 2007 г. открыта вторая очередь ТРЦ "Фантастика" (ГК "Столица Нижний").

"Под строительство новых ТЦ выделено столько участков, что на них можно возвести гораздо больше объектов, чем необходимо Нижнему Новгороду. И эти участки сейчас активно осваиваются", – комментирует Владимир Лашманов. На 2008 г. запланировано строительство многочисленных торговых объектов. Наиболее крупные из них – ТЦ "Мосмарт" (общая площадь – 30 тыс. кв. м, девелопер –"Гиперцентр-Девелопмент"), гипермаркет "O"Кей" (10-12 тыс. кв. м, девелопер – "Доринда"), торгово-офисный центр класса "А" "Лобачевский Plaza" (общая площадь – 40 тыс. кв. м, торговая – 15 625 кв. м), ТРК "Калинка-малинка" (общая площадь – около 150 тыс. кв. м, девелопер – ADM Group). ГК "Столица Нижний" возводит третью очередь ТРЦ на ул. Родионова, в результате чего его общая площадь достигнет 150 тыс. кв. м, а компания "Стриот" обещает ввести в эксплуатацию ТРЦ общей площадью 20-25 тыс. кв. м на ул. Бекетова. О проектах по строительству крупных ТРК в течение ближайших двух-трех лет заявили, в частности, ростовская ADM Group, московские "Русская тройка" и AIM Property Development, а также местные ГК "Столица Нижний" и "Электроника".

Марина Сипатова, газета "Обзор цен" №7 2008

Источник: Архив: Обзор цен
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.