Парадоксы ипотеки

13.03.2009
Просмотров: 5070

О развитии ипотечного кредитования в новых экономических условиях рассказывает генеральный директор предприятия “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (ГП НО “НИКА”) Алексей Денисов.

Благодаря масштабной поддержке государства отдельные категории заемщиков в настоящее время получают ипотечные кредиты на более выгодных условиях, чем раньше. О развитии ипотечного кредитования
в новых экономических условиях рассказывает генеральный директор предприятия “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (ГП НО “НИКА”) Алексей Денисов.
Это предприятие учреждено правительством Нижегородской области в 2003 году и является региональным оператором по реализации федеральной ипотечной программы в Нижегородской области по стандартам ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (ОАО “АИЖК”).
Сначала немного истории. Государственное ОАО “Агентство по жилищному кредитованию” было создано в 1997 году для развития в стране ипотеки. Предполагалось, что для поддержки рынка на долю кредитов, выдаваемых по стандартам “АИЖК”, должно приходиться около 20%, а оставшаяся часть — доля коммерческих банков. Благодаря привлекательности сегмента в Нижегородской области коммерческая ипотека росла высокими темпами, захватив 95% местного ипотечного рынка. Однако в кризисной экономической ситуации коммерческие банки стали осторожны и приостановили кредитование. В конце 2008 года доля ГП НО “НИКА” на региональном рынке подскочила до 50%.
Реально оценив сложившуюся ситуацию, государство приняло решение существенно увеличить средства на ипотечное кредитование — АИЖК выделено 60 млрд рублей, причем 30 млрд сразу были направлены в регионы. Нижегородская область получила 2 млрд рублей и еще столько же может получить до конца года. Как видим, наш регион является одним из лидеров по объемам финансирования. Это связано, во-первых, с тем, что ипотечное кредитование в регионе развивается масштабно, во-вторых, качество (уровень просроченной задолженности) предоставляемых кредитов по стандартам АИЖК выше, чем в среднем по стране.
Важно отметить, что большую роль в получении государственных средств на развитие ипотеки сыграли руководители области — Шанцев, Иванов, Англичанинов, Гурьев. Вовремя были оформлены необходимые документы, интересы региона отстаивались по всем направлениям.
По нашим оценкам, объем рынка ипотечного кредитования в Нижегородской области в 2009 году составит около 10 млрд рублей, из которых на ГП НО “НИКА” придется 40%, а остальные средства выделят крупные коммерческие банки — Сбербанк, ВТБ 24. То есть благодаря государственной поддержке возможности для кредитования несильно сократятся по сравнению с 2008 годом, когда было выдано кредитов примерно на 11,3 млрд рублей, а годом ранее — на 9,6 млрд рублей.
Очень важно поддержать объемы ипотеки именно в этом году. В 2010 и 2011 годах коммерческие банки, скорее всего, опять вернутся на ипотечный рынок. Ипотечный кредит — это как долгоиграющая пластинка. Один раз заключается договор, а работают с ним много лет, поэтому удельные издержки на привлечение клиентов низкие. Это выгодно банкам.
В настоящее время ГП НО “НИКА” развивает три типа ипотечного кредитования: классическую, корпоративную и социальную ипотеку.
По сравнению с предыдущими годами, когда предпочтение отдавалось готовым квартирам, в ипотеке акцент делается на первичном рынке жилья, что позволяет поддержать строительную отрасль региона. Установлены партнерские отношения с ведущими нижегородскими застройщиками — компаниями “Жилстрой-НН”, “ДСК-2”, “Династия”. Пока кредиты выдаются под квартиры с высокой степенью готовности, но чтобы объемы строительства не снижались, в качестве пилотного проекта ипотека распространится и на те дома, строительство которых продлится около года.
Сейчас ведутся переговоры с АИЖК, и вполне вероятно, что уже в марте начнется реализация этого проекта. Конечно, риски ипотеки на начальных этапах строительства больше, поэтому внимание к таким объектам будет повышенное. Что, кстати, обеспечивает повышенные гарантии и дольщикам. Они могут быть уверены, что дома, вошедшие в программы государственного ипотечного кредитования, будут возведены в срок.
Благодаря развитию ипотеки на первичном рынке жилья деньги начинают быстро доходить до реального сектора, что очень важно в нынешней экономической ситуации. Строительство стимулирует смежные отрасли — производство материалов, металлургию и т. п.
Еще одно новое направление в классической ипотеке — строительство загородного жилья. Современные индустриальные технологии, освоенные в регионе, позволяют возводить новые дома очень быстро, поэтому риски здесь небольшие, так как через короткое время появляется предмет залога.
Уникальные возможности для решения жилищной проблемы открывает так называемая корпоративная ипотека. С недавнего времени государство позволяет предприятиям часть средств в размере до 3% от фонда оплаты труда направлять на компенсацию части ставки по ипотечному кредитованию их сотрудникам. В результате ставка опускается до 6%, чего не было даже в более благополучные времена. Участие в корпоративной ипотеке выгодно и предприятию: выделяемые на компенсацию денежные средства выводятся из-под налого­обложения.
В рамках корпоративной ипотеки ГП НО “НИКА” выполняет еще одну важную функцию — помогает предприятиям, желающим улучшить жилищные условия своих сотрудников, и застройщикам найти друг друга. В итоге девелоперы могут реализовать относительно большие объемы возведенного жилья, а покупатели — получить скидки.
На территории региона будет развиваться и социальная ипотека. В данном случае часть ставки кредитования (в размере половины ставки рефинансирования) заемщику будет компенсировать областной или муниципальный бюджет. Социальная ипотека будет распространяться на возводимое жилье, чтобы поддержать строительную отрасль региона.
В заключение следует отметить, что ГП НО “НИКА” помогает заемщикам, в том числе взявшим кредит не по программам альянса, в реструктуризации задолженности и перекредитовании. После анализа положения заемщика ему может быть предоставлен стабилизационный кредит в размере годового платежа по имеющемуся кредиту с возвратом до 30 лет. Если за год платежеспособность не восстановлена, проводится более тщательный анализ клиента и принимается решение об очередном кредите или отказе в нем.
Перекредитование на условиях ГП НО “НИКА” также выгодно людям, которые взяли ранее кредит под более высокую ставку или ставка по которым неожиданно поднялась — ставки ниже, чем у коммерческих банков (разница может быть троекратной), причем их размер не меняется весь период действия кредитного договора.

Основные условия кредитования по программам ГП НО “НИКА”:
Кредит предоставляется и погашается в рублях от 3 до 30 лет.
Процент по кредиту: от 13,5% под залог имеющегося или приобретаемого жилья.
Фиксированная процентная ставка на протяжении всего срока кредитования.
Погашение кредита — равными по сумме ежемесячными платежами, включающими погашение части основного долга и процентов за пользование кредитом. Досрочное (частичное или полное) погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня предоставления кредита взносами не менее 10 000 руб., без штрафных санкций.
Обеспечение кредита — залог приобретаемой недвижимости либо залог имеющегося жилья.
Минимальный первоначальный взнос — 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (0% при залоге имеющегося жилья)
Размер предоставляемого кредита — от 30 до 90% от наименьшей стоимости жилья по договору купли-продажи или оценки, или до 100% при залоге имеющегося жилья, но не более 70% от оценочной стоимости закладываемого жилья.
Максимальная сумма кредита зависит от совокупного дохода заемщиков и рассчитывается из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита должны быть не более 50% от совокупного дохода заемщиков. Количество заемщиков может быть до трех человек, в т. ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.
Обязательное участие в программе обоих супругов (либо брачный договор).
На момент последней выплаты по возврату кредита заемщику должно исполниться не более 65 лет.

Справка
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100%-м государственным капиталом.
Основным уставным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций агентства на фондовом рынке.
Социально-экономическое значение деятельности агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.
В настоящее время (по состоянию на 20 февраля 2009 года) система рефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховыми компаниями.
Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов.
Портфель АИЖК:
По Стандартам агентством рефинансировано 139 913 ипотечных кредита на общую сумму 109,3 млрд руб.

Материал подготовил Андрей Макшанов

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.