Купить по частям

22.05.2009
Просмотров: 1713

Единственное, что сейчас активно продается на рынке жилья, - комнаты в коммунальных квартирах. Остальной рынок замер в ожидании падения цен.

Единственное, что сейчас активно продается на рынке жилья, - комнаты в коммунальных квартирах. Остальной рынок замер в ожидании падения цен. Спрос на комнаты объясняется более низкой ценой по сравнению с ценой квартиры, но тем не менее и этот сегмент рынка сужается из-за общего снижения предложения.

Продажи не упали
По словам Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК “Триумф”, рынок комнат активен всегда, потому что всегда находится кто-то, кому не хватает денег на хотя бы однокомнатную квартиру. Особенно это актуально для приезжих, которые хотят закрепиться в городе. В целом рынок недвижимости сейчас “вялый”, поэтому говорить о какой-то особой активности на рынке комнат нельзя, считает Чемоданов. Покупка комнаты — это, конечно, выход для тех, кто не накопил достаточно средств на целую квартиру, но все же логичнее накопленные средства потратить на получение ипотечного кредита. Все-таки комната — это не самый предпочтительный вариант.
Хотя рынок сейчас действительно “не живой”, соглашается Елена Соловьева, вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов, единственное, что активно продается, — это как раз комнаты. В то же время сказать, что рынок комнат заметно активизировался в этом году, нельзя. Люди, как и раньше, все же отдают предпочтение однокомнатным квартирам с возможностью получения ипотечного кредита. Сейчас рынок комнат — единственный сегмент общего рынка, оставшийся на прежнем уровне. Весь остальной рынок в ожидании.
Комната — это самое дешевое жилье, и поэтому оно до сих пор пользуется достаточно большим спросом, считает Елена Сидорова, специалист по маркетингу Нижегородского центра научной экспертизы. Тем не менее, по ее данным, объем предложений по продаже однокомнатных квартир на нижегородском рынке в марте этого года превосходил объем предложений по комнатам в 2,8 раза. По районам статистика следующая: в Автозаводском было предложено 416 однокомнатных квартир и 131 комната, в Советском соотношение составило 208 к 63, в Канавинском — 182 к 61. Примерно вровень с Канавинским районом в этом списке идут Ленинский (167 к 59) и Московский (168 к 79). Меньшее количество предложений по продаже квартир и комнат было зафиксировано в Сормовском (99 к 63) и Нижегородском (118 к 44) районах. Меньше всего предложений было сделано в Приокском районе — 115 к 30.

Кто покупает
Чаще всего комнаты покупают молодые семьи или приезжие, говорит Елена Соловьева. Например, если продать дом в области, денег, как правило, хватает только на это. Да и молодая семья, ограниченная в средствах и не имеющая возможности взять ипотечный кредит, тоже может воспользоваться возможностью купить комнату.
Елена Сидорова утверждает, что спрос на комнаты очень активен в период начала учебного года. Покупателями комнат являются и те, кто разменивает небольшие квартиры, а также приезжие. Комнаты покупают в основном те, кто не обременен поисками жилья и при этом намерен инвестировать средства, те, кто в будущем планирует ее использовать как первоначальный взнос за полноценную квартиру; и те, кто планируют ее использовать непосредственно для проживания. Комнату также можно приобрести для сдачи в аренду (при согласовании юридических вопросов). Многие рассматривают варианты покупки комнат в домах под снос с целью получения отдельной жилплощади.

Цена вопроса
Цены на комнаты корректируются очень медленно, говорит Елена Соловьева и добавляет, что в конце 2008 года они упали на 5% и до сих пор держатся в этом диапазоне. При определении цены комнаты многое зависит от расположения и количества предложений. Если есть 3—4 варианта в одном месте или доме, то цена для покупателя будет более привлекательной. В целом же цена по городу колеблется от 450 тыс. до миллиона в зависимости от географического расположения, количества соседей, метража, количества комнат в квартире. Комната в 2-комнатной квартире дороже, чем в пятикомнатной. Цена метра в ней выше. Также на цену влияет уровень благоустройства и коммуникаций. Можно купить большую комнату в двухкомнатной квартире, а затем, накопив денег, купить еще и вторую, ту, что поменьше, таким образом сэкономив. Но не факт, что соседи вообще согласятся переезжать и не попросят однокомнатную квартиру за переезд. Хорошая комната стоит миллион, а хорошая однокомнатная квартира — 1,7—1,8 млн в нижней части города, в верхней — 2,2 млн.
В ценах на комнаты не действует простая арифметика, утверждает Алексей Чемоданов. Однокомнатная квартира в среднем по городу стоит 2 млн, но стоимость отдельных больших обустроенных комнат далеко не всегда пропорциональна цене целой квартиры и может даже превышать ее.
По сведениям Елены Сидоровой, цены на комнаты и 1-комнатные квартиры изменяются одинаковыми темпами. Учитывая, что цена за квадратный метр в среднем по городу за первый квартал года снизилась на 6,3%, можно сделать вывод, что подобное падение претерпела и цена на метры в комнатах. Хотя в среднем стоимость однокомнатной квартиры в два раза превышает стоимость комнаты. Так, в марте этого года на вторичном рынке в базе предложения по продаже комнат самая дорогая — в Нижегородском районе, ее стоимость — 2 350 000 рублей. А самая дешевая комната — в Канавинском — 400 000 рублей. Кстати, наибольшим спросом пользуются комнаты в двух-, трехкомнатных квартирах.

Роста не будет
Елена Соловьева говорит, что комнаты занимают небольшую долю на рынке недвижимости. Даже в малосемейках люди покупают комнаты у соседей и делают их обычными квартирами. Этот рынок сейчас активен и остается на прежнем уровне, но сказать, что он растет или будет расти, все-таки нельзя, потому что общее число коммунальных площадей ползет вниз. Даже в кризис он будет занимать не более своих 10%. А поскольку общее количество предложения уменьшается, то и это число, возможно, скорректируется в сторону понижения.
С Соловьевой в целом солидарен и Алексей Чемоданов, предполагающий, что доля жилых объектов, которые можно считать коммунальными, составляет не более 10%. Однако он признается, что сейчас это число вычислить трудно. При этом Чемоданов подчеркивает, что речь идет именно о количестве объектов, а не о площадях. В 50-е годы, говорит он, жилой фонд во многом состоял из коммунальных квартир. Но с 60-х годов их количество начало уменьшаться, и они постепенно перекочевали в ветхий фонд. Прирост новых “коммуналок” шел в основном за счет житейских бытовых ситуаций: развод, раздел имущества и т.п.
По мнению Чемоданова, в перспективе рынок останется на том же уровне, его клиентами по-прежнему будут приезжающие и молодые семьи. Но даже в кризис, когда у людей мало денег, приоритетом останутся квартиры, пусть и однокомнатные.
По данным Елены Сидоровой, по состоянию на март 2009 года рынок комнат в целом по городу составляет около 10% от общего объема предложений на вторичном рынке жилой недвижимости. Самая большая доля рынка комнат в Московском районе — 16,36%. Следом за ним идут Сормовский — 12,16%, Автозаводский — 9,54%, Ленинский — 9,5%, Советский — 9,17%, Канавинский — 9,15%, Приокский — 7,46% и Нижегородский — 5,11%.

Р.S. В Москве, по словам Алексея Чемоданова, на продаже комнат приезжим, желающим остаться в столице, некоторые мелкие инвесторы даже строят бизнес. Они покупают квартиру, делят счета и продают комнаты по отдельности, превращая квартиру в коммунальную. Но покупают они двухкомнатную квартиру, условно говоря, за 10 млн, а комнаты по отдельности продают по 5,5 млн, получая таким образом выгоду: “в розницу” цена дороже.

Иван ГОРДЕЕВ

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.