Достроен - значит, интересен

08.07.2009
Просмотров: 5185

Спрос на квартиры в новостройках стал очень избирательным. Потенциальные покупатели сегодня активно реагируют на такие факторы, как стадия строительства дома и репутация застройщика, но в то же время стараются отложить покупку.

Спрос на квартиры в новостройках стал очень избирательным. Потенциальные покупатели сегодня активно реагируют на такие факторы, как стадия строительства дома и репутация застройщика, но в то же время стараются отложить покупку, надеясь на дальнейшее падение цен. Достиг ли рынок новостроек дна? Действительно ли цены на нем продолжат снижаться?
 
Никто не хотел рисковать
По сравнению с докризисным периодом продажи квартир в новостройках, как и вторичного жилья, ощутимо упали: участники рынка утверждают, что количество сделок снизилось на порядок. «Подорвалось доверие покупателей к строящимся объектам, - отмечает руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Квартиры приобретаются только в домах, приближающихся к сдаче, и только у хорошо зарекомендовавших себя застройщиков». Те же компании, которые продают квадратные метры на ранних стадиях строительства, сталкиваются с трудностями в их реализации - никто из потенциальных дольщиков не хочет рисковать.
В сознании нижегородцев рынок новостроек разделился на «до» и «после», а чертой, кардинально меняющей ценность первичного жилья, стал момент сдачи дома в эксплуатацию. На рынке появился новый продукт, которого в период экономического благоденствия просто не могло возникнуть, - непроданные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию. Именно они, по мнению экспертов, могут претендовать на основную часть сохранившегося спроса.
«Раньше не было существенной разницы между домом достроенным, почти достроенным и построенным наполовину, - подтверждает Евгений Барышев, руководитель отдела продаж ЖК «Максима» и ЖК «Уютный», представленных ГК «Мегаполис Девелопмент». - Сейчас ситуация изменилась: чем выше готовность объекта, тем сильнее заинтересованность в нем потребителей и стабильнее его цена».
Избирательность спроса проявилась также в том, что нижегородцы, по-прежнему не готовые жертвовать классностью жилья (отказываться от квартиры бизнес-класса в пользу «эконома»), склоняются к покупке оптимальных для себя метражей. Например, 2-комнатные квартиры площадью до 70 кв. м, по словам вице-президента Нижегородской гильдии риэлторов, директора по продажам АН «Адрес» Елены Соловьевой, вполне охотно рассматриваются потенциальными покупателями, а к «двушкам» по 90 кв. м интерес уже ниже.
Правда, степень активности сохранившегося спроса собеседники «Деловой недели» оценивают по-разному. Алексей Чемоданов, анализируя весь рынок первичного жилья, утверждает, что объемы продаж здесь находятся на стабильно низком уровне (по его данным, по 45% всех строящихся объектов вообще прекращены продажи). А Елена Соловьева, принимая во внимание только «живую» часть данного рынка, говорит об оживлении, начавшемся с середины апреля. «В домах со сроком сдачи II квартал этого года предлагать практически нечего, - поясняет она. - Особенно это касается квартир с отделкой. Мы даже столкнулись с ситуацией, когда на такие квартиры, выставляемые по адекватной рыночной цене, претендовало несколько покупателей».

Ипотека в помощь
Может быть, ипотека будет способствовать оживлению спроса? В этом вопросе мнения экспертов также расходятся. Одни считают, что ипотечные программы, которые становятся все более щадящими, в ближайшем будущем обязательно подстегнут покупательскую активность. «С июля 2009 г. ставки по кредитам будут снижены и составят от 11,55% до 13,5%. То есть условия кредитования через систему АИЖК станут даже лучше, чем до кризиса, и это окажется неким толчком для покупателей квартир, - говорит генеральный директор ГП НО «НИКА» Алексей Денисов. - Кроме того, АИЖК рассматривает сейчас наше предложение: подойти к формированию ставок дифференцированно и определить, для каких категорий граждан процент может быть еще ниже. Ведь спрос есть, но из-за кризисных явлений люди откладывают решение о покупке».
Другие участники рынка придерживаются менее оптимистичной точки зрения: даже увеличение количества ипотечных сделок не сможет восстановить массовый спрос на квадратные метры. «Когда люди живут в тревожном ожидании, под таким психологическим прессом брать кредиты сложно, - поясняет Алексей Чемоданов. - Поэтому, на мой взгляд, реально подхлестнет спрос на рынке строящегося жилья только улучшение экономической ситуации в целом - когда люди увидят, что улучшения происходят в разных отраслях экономики, и почувствуют, что их доходы начали расти».
Между тем спрос на ипотечные программы все-таки увеличивается. В частности, ГП «НИКА», один из ключевых участников ипотечного рынка, в первом полугодии 2009 г. нарастил объем сделок почти в 10 раз - до 55-60 млн руб. в месяц (хотя эти цифры по-прежнему очень малы в масштабах города-миллионника). Большинство займов уходит на рынок готового жилья, сюда же относятся и квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию. «Непосредственно на строительство жилья сейчас выдается очень мало кредитов - примерно 5% от общего числа, - уточняет г-н Денисов. - В основном ипотечные программы распространяются на те объекты, которые находятся в высокой степени готовности».
Застройщиков, способных похвастаться участием в таких программах, сегодня чрезвычайно мало, однако в будущем ситуация может измениться. АИЖК выделило на ипотечное кредитование 120 млрд руб., и половина этой суммы пойдет на рынок строящегося жилья. «Так что на данный продукт может рассчитывать любая строительная компания, если она не находится в стадии банкротства», - подчеркивает г-н Денисов.

Где же дно?
Впрочем, главным фактором, сдерживающим восстановление спроса, стало желание нижегородцев, которые хотят и могут купить квартиру, дождаться дна рынка - максимального падения цен. «Такие люди балансируют между гарантированной возможностью получить жилье и желанием сэкономить на его приобретении, - считает Евгений Барышев. - И речь здесь идет о типичном противостоянии интересов продавца и покупателя. Застройщики готовы стимулировать спрос различными акциями (в частности, при покупке квартиры давать на парковку серьезную скидку), индивидуально обсуждать вопросы оплаты с каждым клиентом, помогать в реализации старого жилья, но они не стремятся без крайней необходимости снижать цены. Те же компании, которые строили дома по докризисным ценам на стройматериалы и пр., не могут опуститься ниже себестоимости - им проще приостановить продажи».
«На новостройки, сдаваемые летом или осенью 2009 г., цены не падают, корректировка возможна лишь из-за 100-процентной оплаты, - подтверждает г-жа Соловьева. - А квартиры со сдачей в 2010 г., дешевеющие быстрее других, потенциальные дольщики не рассматривают - как и строящееся жилье, предлагаемое по цене, существенно ниже рыночной». Вот и получается, что те квадратные метры, которыми интересуются покупатели, практически не теряют в стоимости, а те, что дешевеют, неинтересны из-за высоких рисков.
Однако общий тренд рынка все-таки нисходящий: по данным ГК «Триумф», с начала года рублевые цены на квартиры в новостройках понизились на 10,5%, и на 1 июня 2009 г. средняя по городу цена предложения составила 48,7 тыс. руб. «На рынке постепенно уменьшается объем предложения, поскольку новых строек практически не начинается. Но парадокс в том, что это пока не приводит к дефициту и, соответственно, стабилизации цен, а тем более к их росту, - отмечает Алексей Чемоданов. - Наоборот, цены продолжают снижаться, пусть и не столь интенсивно, как на рынке вторичного жилья».
Если так, то когда же рынок достигнет дна? Максимальный спад, по мнению г-на Барышева (ГК «Мегаполис Девелопмент»), по разным видам недвижимости пройдет в разные периоды. «Если говорить об объектах, сданных в эксплуатацию, то, на мой взгляд, дно для них было пройдено в апреле-мае, - комментирует он. - Естественно, существуют факторы, которые могут тянуть таких застройщиков дальше, на другое дно. К примеру, компании, чтобы достроить следующий дом, придется форсировать продажи на предыдущем, уже готовом объекте, а значит, снижать на нем цены. В этом смысле в более выигрышном положении окажутся застройщики с небольшими объемами текущего строительства».
Другим фактором, способным удержать даже наиболее уверенных игроков на нижней планке рынка, может оказаться взаимосвязь первичного и вторичного сегментов. Как считает Евгений Барышев, «вторичка» своего дна достигнет осенью, поскольку «перегретость» этого сектора и, следовательно, резерв для снижения цены больше, чем у первичного жилья. «Сложность в том, что лишь небольшое число людей покупает квартиры в новостройках за «живые» деньги, - дополняет Елена Соловьева. - В основном нижегородцы идут на улучшение своих жилищных условий, продавая одну квартиру и приобретая другую. Но если количество сделок на вторичном рынке останется небольшим (сейчас это так, в противном случае цены прекратили бы падение), то рост числа продаж будет сдерживаться и в сегменте новостроек».

Галина Зайцева

Источник: Архив: Деловая неделя
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.