Время покупать

04.02.2010
Просмотров: 2195

Покупать недвижимость нужно сейчас - убеждены эксперты. Из-за того что новое жилье не строится, предложение будет падать, а цены - расти. И к осени они могут достичь докризисного уровня.

Покупать недвижимость нужно сейчас - убеждены эксперты. Из-за того что новое жилье не строится, предложение будет падать, а цены - расти. И к осени они могут достичь докризисного уровня.

Продажи растут

Директор по недвижимости АН “Выбор”, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Александр Жилевский утверждает, что коррекция цен на недвижимость в отрицательную сторону в Нижнем Новгороде в период кризиса составила порядка 16—18%, как и в среднем по России. Цены на ликвидную недвижимость практически не изменились.

По словам Владимира Шаронова, директора АН “Орион-НН”, за минувший год цены на первичном и вторичном рынках недвижимости падали примерно одинаково: порядка 18 и 20% соответственно. В настоящее время цены стабилизировались, в ближайшем квартале такая тенденция сохранится. Наибольшим спросом пользуется недорогое жилье — однокомнатные квартиры порядка 1 млн рублей.

По словам вице-президента гильдии риэлторов, коммерческого директора АН “Адрес” Елены Соловьевой, за время кризиса (если брать промежуток времени с осени 2008 года) больше всего скорректировались цены в сегменте бизнес-класса (практически на 40%), поскольку на них оказалось меньше всего покупателей. Меньше всего изменились цены в сегменте квартир маленькой площади как наиболее ликвидных. Что касается 2009 года, то если весной и летом можно было купить однокомнатную квартиру со всеми удобствами за 1 млн рублей, то сегодня жилье эконом-класса маленькой площади и в хорошем районе купить дешевле 1 млн 200 тыс. уже невозможно. Елена Соловьева отметила, что в последние два месяца в АН “Адрес” значительно вырос спрос на двухкомнатные квартиры. По данным Александра Жилевского, рост продаж сейчас наметился на однокомнатные квартиры в микрорайоне Верхние Печеры, поскольку они недороги.

Эту информацию подтверждает и руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева: наиболее ликвидными являются одно-, двухкомнатные квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке.

Многие риэлторские компании по объемам продаж на вторичном рынке вышли на докризисный уровень. На первичном рынке продажи тоже ведутся, но акценты сместились кардинально. По данным Александра Жилевского, если до кризиса 40% сделок совершалось на первичном рынке, 60% — на вторичном, то сейчас 10% сделок — на первичном, а 90% — на вторичном. Ведь даже при равных ценах на жилье покупатель отдаст предпочтение объекту, связанному с меньшими рисками. А меньшие риски все-таки там, где уже есть свидетельство о праве собственности.

Если говорить про первичный рынок, то здесь спросом пользуются квартиры в домах на завершающем этапе строительства. Объем предложения на первичном рынке сократился, так как новых строек практически нет.

Предложение, как и раньше, превышает спрос. В декабре 2009-го по сравнению с январем 2009 года объем предложения вырос на 25%. Но если до кризиса торг шел на 5—7% от стартовой цены, то сейчас продавцы готовы сбросить до 10—13% от стоимости квартиры,  заметил Владимир Шаронов.

Обвала не будет

По мнению Александра Жилевского, переломного момента на рынке недвижимости быть не может — это не фондовый рынок. Каждый объект недвижимости индивидуален, как индивидуальны потребности каждого собственника: кто-то готов ждать роста цен, а кому-то жилье нужно продать срочно. Он считает, что в настоящее время произошла стабилизация в сознании людей: “Шок, связанный с кризисом, прошел. Население осознало, что обвала цен нет и не будет, поэтому проблему покупки или продажи, если она есть, придется решать. С ним согласен и Владимир Шаронов (“Орион-НН”): “Кризис повлиял на цены и сознание людей. Покупатели ждали дальнейшего снижения цен. Продавцы — наоборот — их повышения. По сравнению с ситуацией прошлого года предложение все-таки растет. С достижением стабильности на рынке недвижимости в настоящее время началось небольшое оживление и люди стали решать жилищные вопросы”.

Квартирный вопрос, как правило, решается с помощью программ господдержки.
Так, последний квартал в АН “Орион-НН” характеризовался тем, что участники ВОВ приобретали жилье с помощью государственных сертификатов на сумму 1млн 80 тыс. рублей. На эту сумму покупались в основном “гостинки” в заречной части и квартиры в домах “народной стройки”.

Что касается ипотеки, то компания “Выбор” до кризиса совершала с ее помощью порядка 30% от всех сделок на вторичном рынке. Благодаря недавнему понижению ипотечных ставок АИЖК, его оператор ГП НО “НИКА” реализует ипотечные программы под 9,5—11,5% годовых в рублях. Это оживило рынок недвижимости.  “В АН “Адрес” за минувшую осень в разы вырос объем сделок, — отметила Елена Соловьева. “На сегодняшний день ипотека присутствует в том или ином объеме буквально в каждой сделке”, —  подчеркнул заместитель директора АН “ЧЕКНИ” Антон Кузнецов.

У АН “Орион-НН” были и есть клиенты, которые на погашение ипотеки собирались использовать материнский капитал. Использование материнского капитала — вопрос взаимозачетов банка и Пенсионного фонда. Здесь есть много спорных моментов, но положительная тенденция в этом направлении, как считает Владимир Шаронов, уже наметилась.

Что строим?

Президент Ассоциации биз-нес-ангелов в ПФО “Стартовые инвестиции” Эдуард Фияксель полагает, что в нынешнем году нового жилья будет введено меньше половины от объема прошлого года, а через год — еще меньше ввиду отсутствия новых проектов. Сейчас строят жилье те, у кого уже построено более 70%. Те, кто заморозил строительство, в ближайшее время строить не будут. С его мнением согласны многие эксперты.

Елена Соловьева отметила, что сейчас строится жилье, в основном, эконом-класса и ведущими застройщиками. Остальные застройщики остались на рынке, но сократили темпы строительства. Елена Соловьева выразила надежду, что приток покупателей на рынке долевого строительства может дать появление ипотечных программ долевого участия у АИЖК. Если появятся ипотечные программы по покупке нового жилья, это оживит рынок. И тогда, возможно, застройщики “расконсервируют” рынок.

По данным Татьяны Романчевой, в декабре 2009 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в целом по Нижнему Новгороду составила 44 800 руб. Сейчас ценовая ситуация постепенно стабилизируется: где-то происходит небольшое снижение, но уже незначительное.

Что касается распределения строящихся объектов, в декабре 2009 года наиболее активно велось строительство в Нижегородском районе (43,2% от строящегося жилья по городу), почти вдвое меньше — в Советском районе (25,5%), в других районах города объемы строительства были незначительными (от 3,7 до 7,4%). В эксплуатацию вводятся дома, которые находились в момент кризиса на завершающей стадии развития. В 2009 году были введены дома в микрорайоне “ВерхнеПечерский” (“Жилстрой НН”), микрорайоне “Печерская гряда” (Нижегородкапстрой), микрорайоне “Седьмое небо” (“Старт-Строй”), микрорайоне “Водный мир” (“Жилстрой-НН”) и др.

Застройщики сейчас не рискуют начинать новое строительство. Однако есть исключения — компания “Квартстрой-НН” начала строительство дома “Афины” в ЖК “Квартал Европейский”, причем продано уже больше трети квартир, а объект находится на нулевом цикле. Также в этом году “Жилстрой-НН” планирует начать строительство антикризисного дома в ЖК “Водный мир”. Стоимость квадратного метра в нем предположительно составит 35 000 руб.

Достроены, готовы к эксплуатации и регистрации права собственности объекты ГК “Выбор”. Полностью проданы квартиры в домах на бульваре Юбилейном. Остались несколько квартир на ул. Ванеева. Также компания планирует начать строительство 22 тысяч квадратных метров жилья в Сормовском районе (за ТЦ “Золотая миля”). Площадка уже готова.

Все эксперты сходятся во мнении, что сделки по приобретению жилой недвижимости нужно совершать прямо сейчас. Эдуард Фияксель считает, что весной цены на недвижимость поползут вверх. А осенью, по мнению эксперта, они достигнут докризисного уровня: “Сначала мы будем наблюдать это на вторичном рынке, а когда предложения на “вторичке” перестанет хватать, подтянутся цены и на первичку”.

Подобного мнения придерживается и Елена Соловьева: “Если у человека есть денежные средства, то, пока на рынке есть выбор ликвидных квартир, стоит воспользоваться сложившейся ситуацией”.

Антон Кузнецов считает, что вариантов развития рынка недвижимости может быть несколько: от резкого роста цен до второй волны кризиса и ценового понижения. На это может повлиять много факторов: как экономических, так и психологических.

Владимир Шаронов полагает, что покупателям, если у них есть на то средства, стоит вложить их в недвижимость: “В плане инвестиций недвижимость — одно из лучших вложений на данный момент. Если же назрел жилищный вопрос, то его надо решать. При обмене цены в любом случае будут соразмерными. А дальнейшее падение цен маловероятно. Дно кризиса, скорее всего, пройдено”.

Марина КОНДРАТЬЕВА, "Биржа" № 3 от 2 февраля 2010 года

Источник:
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.