Рынок новостроек:состояние и преспективы

08.02.2010
Просмотров: 2336

Многие застройщики в связи с тяжелой финансовой ситуаций прошлого года вынуждены были перенести сроки сдачи жилых домов на более поздний срок (17 площадок), и даже заморозить стройки (5 площадок). Но строительство в городе идет.

Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»:


- Аналитическим отделом ГК «Кварц» в течение 2008 - 2009 г.г. проводилась работа по изучению рынка новостроек в Нижнем Новгороде. Всего анализировали 65 строительных площадок у 34 застройщиков города.

Многие застройщики в связи с тяжелой финансовой ситуаций прошлого года вынуждены были перенести сроки сдачи жилых домов на более поздний срок (17 площадок), и даже заморозить стройки (5 площадок). Но строительство в городе идет, и открываются новые площадки. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, их количество существенно сократилось (на данный момент их всего 6).

Если говорить о нашей компании, то этот год был тяжелым, что называется проверкой на прочность и профессионализм. Но, несмотря на все сложности, в 2009 году Группа Компаний «Кварц» сдала в эксплуатацию два дома: один на ул. Народной в микрорайоне Бурнаковский, другой — на ул. Голованова в микрорайоне Щербинки.

В конце 2009 года руководством компании было принято решение возобновить строительство семиподъездного дома на 300 квартир на ул. Маршала Казакова, и сейчас начинается его активное строительство. Компания работает и старается не сдавать своих позиций надежного застройщика.

Уже с конца прошлого года и в начале 2010 года наблюдается рост стоимости квадратного метра на первичном рынке. Главной причиной этого повышения, естественно, является существенное сокращение новых строительных площадок в городе, также на цену квадратного метра влияют: степень готовности дома, чем она выше, тем выше и цена, месторасположение новостройки и объем строительства, а также репутация и надежность застройщика. Поэтому, очень сложно назвать среднюю стоимость квадратного метра в целом по городу. Сегодня лучше назвать цены по районам нагорной и заречной частей города.

В верхней части города средняя стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от 34 000 руб./кв.м до 90 000 руб./кв.м, по районам заречной части стоимость квадратного метра зафиксирована от 33 000 руб./кв.м до 50 000 руб./кв.м.

Пожалуй, самым выгодным для покупателя недвижимости стал прошлый год, когда цены, как на первичном, так и на вторичном рынках, значительно снижались (снижение за 2009 год составило около 20%). Но и сейчас еще не поздно приобрести квартиру в новостройке по выгодной цене.

Помощь государства в прошлом сложном году была существенная и помогла многим застройщикам завершить строительство. Она заключалась в том, что государство стало выкупать квартиры под расселение из ветхого жилья на этапе строительства, в то время как банки отказывались давать кредиты под него. Правда, и цена была существенно ниже рыночной на тот момент. Но, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками застройщики, в том числе и «Кварц», дали свое согласие на реализацию небольшой части квартир по государственному контракту. Думаю, что и в этом году государство будет помогать таким же образом застройщикам, так как объявлены новые государственные программы, например, стопроцентное обеспечение жильем военнослужащих и их семей в течение этого года, далее будет реализовываться программа закупки служебного жилья для военнослужащих.

Кроме того, возможно, продолжится работа государства с банками по упрощению условий предоставления кредитов, как застройщикам, так и физическим лицам, а также по снижению процентных ставок по кредитам, в том числе и под новостройки.


Павел Родионов, заместитель директора группы компаний «Вереск»:


- Количество действующих строек в городе снизилось, а тех, кто начинает новые проекты, можно пересчитать по пальцам. Что за этим последует – каждый может сделать выводы сам. По законам рынка, если снижается количество предложений на первичном рынке жилья, то должны вырасти и цены. Но при этом необходимо учитывать и общую экономическую ситуацию. Если доходы у людей будут нестабильны, то вряд ли можно ожидать значительного роста цен.

Но экономическая ситуация в целом по стране, и в мире выравнивается. По многим показателям ориентиром для нас являются США, а там уже произошел рост цен на жилую недвижимость, и увеличилось количество продаж. Видимо, и у нас следует ожидать того же.

Помимо этого, экономика России сильно зависит от нефтегазового сектора. И здесь мы также наблюдаем положительную динамику. Опыт показывает, что, как только государство начинает получать больше средств от продажи сырья, увеличиваются его доходы, сразу деньги появляются и у банков. Последние, в свою очередь, пускают их в оборот, в том числе и на ипотечные кредиты. А увеличение количества предложений по ипотеке, снижение процентных ставок, как следствие – повышение доступности заемных средств, в итоге может привести к повышению покупательской способности населения и росту цен на недвижимость.

2009 год оказался очень непростым не только для застройщиков, но и для всех строителей в целом. Но, тем не менее, мы его закончили с положительным результатом. Все, что наметили сделать – выполнили. В итоге, в сентябре (по графику, но, может, и раньше) 2010 года сдадим уже третий по счету дом на бульваре Мира. Мы заручились поддержкой Сбербанка в плане предоставления нам кредитных средств, так что есть, на что строить.

Стоимость квадратного метра в новостройках нашей компании составляет 45 тысяч рублей. Цена для заречной части немаленькая, но и качество соответствующее. Спрос есть, и он растет.

Покупатели приходят к нам как с собственными средствами, так и с кредитными (в частности, от ГП «НИКА»).

Строительная компания «Вереск», несмотря на все сложности и возможные риски, планирует в наступившем году запустить ряд новых проектов как в заречной, так и в верхней частях города.


Роман Шейко, директор строительной компании ЗАО «Новострой»:


- Если судить по нашей компании, то сложный период начался еще в ноябре 2008, тогда покупателей практически не было, продажи прекратились. Прошлый год также был непрост, но к декабрю 2009 года мы почувствовали оживление рынка недвижимости, вновь стал проявляться интерес к новому строительству. Несмотря на то, что в 2009 году сделок практически не было, строительство дома не остановилось.

На чью помощь могут надеяться строители в наступившем году? Вряд ли стоит уповать на банки. Скорее всего, следует ориентироваться на частный инвестиционный капитал. Я не исключаю и реальную помощь от государства, но её пока нет.

Что касается цен, то, полагаю, на первичном рынке они будут расти. Судите сами – строительство новых домов практически прекратилось. В прошлом году новых строительных объектов (за исключением бюджетных) начато не было. Как будет в 2010 году – пока непонятно, но вряд ли намного лучше. Дефицит же чего-либо, как нам всем известно, приводит к росту спроса и, в итоге, цен.

Сейчас новостройки (в стадии готовности) «уходят» по ценам, сопоставимым с ценами 2008 года. Собственно, сейчас новое строительство и продается в основном уже на завершающей стадии, вкладывать деньги на более ранних сроках мало кто рискует.

Если говорить конкретно о компании ЗАО «Новострой», то мы планируем, что цена продаваемых площадей нашего нового дома в историческом центре Нижнего Новгорода, практически у стен Нижегородского Кремля, составит порядка 100 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодня этот проект уже наполовину завершен.

Сейчас к нам приходят покупатели и часто начинают торговаться. При этом зачастую они не понимают, что делать значительные скидки мы просто не в состоянии, не может быть цена продажи равна себестоимости строительства или ниже, но торг уместен.

Несмотря ни на что, мы в будущее смотрим с оптимизмом – ведь строительство жилья актуально в любые времена, даже самые сложные. К тому же, в жизни белая полоса всегда сменяет черную. Черную полосу, похоже, мы уже прошли.

Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф»:


- На сегодняшний день строительство на первичном рынке жилье Нижнего Новгорода ведется, начинаются и новые проекты, но не в тех объемах, как это было в 2007-2008 годах. Примеры новых строительств – ЖК «Водный Мир» на Автозаводе, жилищный комплекс на Верхнепечерской улице (застройщик «Жилстрой-НН»), ЖК «Седьмое Небо» (застройщик «Старт-строй»).

Ранее возведение жилых домов осуществлялось на заемные средства (дольщиков или кредитных организаций). Сейчас дольщиков сложно привлечь даже понижением цены, так как доверие к первичному рынку подорвано. Средства кредитных организаций удается привлечь в основном тем компаниям, которые имеют собственную строительную базу. Еще один возможный источник финансирования – государство, строительство жилья по госпрограммам (расселение ветхого фонда или для бюджетников). В них участвуют компании, которые выигрывают соответствующие тендеры. Например, «Нижегородкапстрой».

Тема частных инвестиций на рынке строящегося жилья сегодня неактуальна.

Если 2008 год по объему введенного жилья удалось закончить примерно на том же уровне, что и 2007 (2008 – 615 тыс. кв.м, 2007 – 608 тыс. кв.м, по данным администрации г.Н.Новгорода), то в 2009 году всего 502 тысячи. Цифры говорят сами за себя.

Думаю, что в 2010 году снижение будет еще более существенным. Возможно, мы достигнем уровня 1998-2000 годов, когда в городе в год сдавалось порядка 200 тыс. кв.м жилья.

Такое снижение объемов на первичном рынке вряд ли приведет к резкому повышению цен, поскольку надо учитывать не только сам объем предложения, но и платежеспособный спрос населения, а также тот факт, что потенциальные покупатели все еще не доверяют рынку строящегося жилья на этапе строительства, предпочитая приобретать квартиры после сдачи дома.

Сегодня предложение на первичном рынке жилья все еще превышает спрос.

Показательным в этом отношении является тот факт, что если раньше в новостройках на момент сдачи дома практически не оставалось непроданных квартир, то сейчас большинство сдаваемых объектов проданы не более чем наполовину.

Если сравнить цены на рынке строящегося и готового жилья, то на рынке готового жилья уже 4 месяца как все стабильно, цены не меняются. А строящееся жилье, в силу конкуренции застройщиков, большого количества нереализованных квартир, по цене все же пока снижается, пусть и не с той динамикой, какая была в начале-середине 2009 года.

Маловероятно, что появится вторая волна обманутых дольщиков. Возможно, время от времени будут создаваться инициативные группы дольщиков тех объектов, строительство которых приостановлено, и выходить на правительство области с просьбой решить их проблемы. При этом не думаю, что это решение будет происходить за счет бюджетных средств (их просто на эти цели нет). Видимо, правительство будет предпринимать попытки найти частных инвесторов для завершения строительства объектов.

Государство вносит свою лепту в развитие первичного рынка жилья, выделяя средства на строительство квартир для определенных категорий граждан и предпринимая шаги по развитию ипотеки. В итоге проценты по жилищному кредиту вернулись почти на докризисный уровень, и оживление со стороны потребителей здесь есть. Но многое зависит от того, насколько сами жители готовы брать кредит, в условиях нестабильности на это решаются далеко не все.

Таким образом, сегодня новое жилье для потребителей является потенциально доступным, но фактически не обеспечено спросом по двум причинам. Во-первых, из-за недостаточной платежеспособности граждан. Во-вторых, из-за подорванного доверия к рынку строящегося жилья в целом. Становиться участником долевого строительства, вкладывать свои средства, не имея твердых гарантий, что это строительство будет в принципе завершено, очень рискованно.

Подготовила Наталья Чернышева, http://www.ppl.nnov.ru/1/4/16/403?nid=597&a=entry.show

Источник: Прочие источники
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.