Ипотека теряет проценты

02.03.2010
Просмотров: 1618

В течение последних трех месяцев ставки по ипотеке в среднем потеряли полпроцента, а по отдельным программам - до 2%. Отчасти на подобный шаг банки подтолкнуло правительство РФ, решившее до гнать по уровню ставок Европу.

В течение последних трех месяцев ставки по ипотеке в среднем потеряли полпроцента, а по отдельным программам - до 2%. Отчасти на подобный шаг банки подтолкнуло правительство РФ, решившее догнать по уровню ставок Европу, где ипотека выдается под 6-8%.

Скользкий коридор

По данным аналитического обзора брокерской компании “Кредитмарт”, в России к началу февраля среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 17,71% за год, в долларах США — 13,61% годовых. Год назад эти показатели составляли 18,22 и 14,49% соответственно. То есть в среднем ставки по рублевым кредитам снизились на 0,51 процентных пункта (п.п.), по долларовым — на 0,88 п.п. Такие выводы сделаны аналитиками компании “Кредитмарт” при анализе предложений двадцати банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России. Анализ хорошо отражает основную тенденцию ипотечного рынка — снижение ставок по ипотеке. Однако сами данные усреднены настолько, что являются “средней температурой по больнице”.

Дело в том, что диапазон ставок в банках очень широк. Как отмечает руководитель офиса ООО “Городской Ипотечный Банк” в Нижнем Новгороде Анна Дувакина, сегодня разница превышает 10 п.п. По рублевым кредитам банки в основном декларируют 10—17%, но есть и 20%, и даже больше (до 24%). При этом, по ее словам, на рынке надо различать ставки и условия в рамках федеральной программы и по ипотечным продуктам, которые банки реализуют самостоятельно. Упомянутый разброс минимальных и максимальных значений характерен для собственных программ коммерческих банков. Таким же он был и год назад — ставки колебались от 12,5 до 36,5% годовых. Вариативность ставок объясняется “ассортиментом” ипотечных программ, различными условиями банков и их подходами к оценке заемщиков. Например, даже сейчас, когда ужесточение требований к потенциальным клиентам стало общим явлением на банковском рынке, можно получить ипотеку без подтверждения доходов. Конечно, ставки по такой программе “заоблачные” — от 25% в год (в рублях).

Федеральные программы ипотечного кредитования (реализуются с участием госкомпании ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” — АИЖК) таким диапазоном ставок не отличаются. Их условия определяются на государственном уровне, они призваны обеспечить доступность, а не вариативность ипотеки. На сегодня ставки по этим программам составляют 9,4—11,39% годовых в рублях. Год назад они составляли 13—18% годовых. Осенью 2009 года АИЖК несколько изменило собственную формулу расчета процентов, что позволило сократить разницу между минимальным и максимальным значением ставки по кредиту.

В секторе долларовых кредитов ситуация несколько иная. Во-первых, здесь нет такого ведущего игрока, как АИЖК. Во-вторых, традиционно разброс по ипотеке в валюте гораздо меньше — не более 3—5%. Поэтому в данном случае выводы “Кредитмарта” более точно отражают динамику рынка.

Инициатива сверху

В течение последних трех месяцев сразу несколько банков объявили о снижении ставок по ипотеке в рублях. Снижение составило 0,5—1,5 п.п. в зависимости от максимального уровня процентов и условий по кредиту в том или ином банке. Ставки банки снижали из-за конкуренции и некоторого снижения стоимости ресурсов. То есть исключительно по рыночным причинам, на которые, однако, опосредованно повлияла политика государства в финансовой сфере.

Во-первых, Банк России за год (с 24 апреля 2009 года) постепенно, “в одиннадцать приемов”, снижал ставку рефинансирования — с 13 до 8,5%. Анна Дувакина отмечает — федеральные программы всегда были “завязаны” на ставке рефинансирования. С ее снижением и происходит улучшение условий по госипотеке. В условиях конкуренции банкам также пришлось снижать свои ставки, пусть и не так кардинально. Благо корректировка ставки рефинансирования сказалась и на привлечении ресурсов. Их цена тоже несколько снизилась, правда не настолько, чтобы банки сами захотели изменить ставки.

Во-вторых, Правительство РФ увеличило финансирование АИЖК. В 2009-м агентство осваивало 60 млрд рублей, выделенных ему Правительством РФ в конце 2008 года. В прошлом году правительство решило увеличить уставный капитал АИЖК еще на 200 млрд рублей. В результате кредиты по федеральным программам начали выдаваться в массовом порядке. Так, в 2009 году ипотечный рынок сократился почти в 6 раз, однако объем кредитов по федеральным программам увеличился в 2,5 раза. Как рассказал генеральный директор ГП НО “НИКА” (оператор АИЖК в Нижнем Новгороде) Алексей Денисов, в Нижегородской области через “НИКУ” выдано кредитов почти на 1 млрд рублей, а всего коммерческими банками по области — 2,2 млрд рублей. То есть госпрограммы обеспечили треть рынка в 2009 году, в то время как в докризисный период их доля составляла 20%. И теперь коммерческим банкам придется играть по правилам, установленным крупнейшим игроком. “Сейчас государство регулирует рынок ипотечного кредитования. И банки, когда начнут активнее возвращаться на этот рынок, будут предлагать условия более выгодные, чем сейчас или до кризиса”, — считает Алексей Денисов.

Снижение ставок по кредитам в иностранной валюте объясняется общей тенденцией рынка и резким падением спроса. Так, например, как рассказали в Городском Ипотечном Банке, в прошлом году к ним не пришло ни одного клиента с просьбой выдать кредит в долларах. Кризис опять напомнил потенциальным заемщикам, что валютный курс непредсказуем.

Приказано снизить

Анна Дувакина считает, что, возможно, в течение 2010 года ставки коммерческих банков еще несколько снизятся, но кардинальных изменений ожидать не стоит, так как стоимость заемного ресурса по-прежнему высока. А условия по федеральным программам находятся в прямой зависимости от воли правительства РФ и Банка России. Для их радикального изменения ставка рефинансирования ЦБ должна не просто обновить свой очередной минимум, но значительно “потерять в весе” — не менее 1—2 п.п. (Банк России, как правило, за один шаг снижает ее на 0,25 п.п.). Руководство ЦБ свои дальнейшие планы по этому вопросу связывает с уровнем инфляции — будет снижаться ее значение, уменьшится и ставка. По официальным данным, на середину февраля инфляция в годовом выражении составила 7,6%, значит, потенциал для снижения ставок ЦБ еще не исчерпан. К тому же еще в ноябре прошлого года первый заместитель председателя правления Центробанка РФ Алексей Улюкаев заявил, что ставка рефинансирования может быть ниже текущей инфляции и “ничего страшного в этом нет”. Поэтому в принципе у потенциальных заемщиков есть надежда на некоторое снижение ставок ипотечных кредитов как по федеральным программам, так и непосредственно у коммерческих банков.

Цель, к которой должны сообща прийти банки, ЦБ РФ, чиновники, отвечающие за экономику и финансы, была озвучена Президентом РФ Дмитрием Медведевым 11 февраля на встрече со студентами в Томске. “Я думаю, что 10,5—11% для нашей страны уже ничего. Но по-хорошему оптимальной ставкой во всем мире считается 6—8%... Если снизится инфляционная составляющая, мы сможем еще ниже опустить ставку рефинансирования Центробанка, и тогда ставка по ипотеке тоже будет более-менее приемлемой”, — заявил он (цитата по kremlin.ru). Двумя днями ранее премьер-министр Владимир Путин на совещании по развитию жилищного строительства прямо заявил, что нужно создать такие условия, чтобы коммерческим банкам было выгодно работать в этой сфере деятельности, и Центробанк сделал все, что от него зависело. “Мы в текущем году дополнительно выделим 250 млрд рублей (для АИЖК), чтобы оживить ипотеку. Целью этих дополнительных финансовых вливаний является снижение в конечном итоге ставки по ипотечным кредитам”, — отметил премьер (стенограмма на premier.gov.ru). При таком единодушии президента, премьера и руководства Центробанка можно ожидать, что в ближайшие два-три года ставки по ипотеке могут опуститься еще на 2%.

Мария МЫСОВА "Биржа" № 7 от 2 марта 2010 года

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.