Есть ли жизнь за городом

30.03.2010
Просмотров: 2218

После кризисного падения в 2009 году в 2010-м на рынке коттеджных поселков Нижегородской области ожидается оживление. Эксперты объясняют это сезонным фактором и реализацией отложенного спроса.

После кризисного падения в 2009 году в 2010-м на рынке коттеджных поселков Нижегородской области ожидается оживление. Эксперты объясняют это сезонным фактором и реализацией отложенного спроса. Кроме того, кризис выявил на рынке реально жизнеспособные проекты, подорвав позиции "земельных" спекулянтов.

ЧТО

Накануне кризиса в Нижегородской области потенциальным покупателям предлагались коттеджи и участки примерно в тридцати поселках, находящихся на разной стадии строительства — от проектов на “нулевом цикле” до уже построенных домов. На сегодня приостановили или заморозили строительство примерно в 2/3 из них. Как пояснила директор по маркетингу салона загородной недвижимости “Купи Дом” Ирина Солнцева, застройщики по-разному объясняют приостановление деятельности — от признания временных трудностей до смены собственника или концепции. У части компаний есть планы по возобновлению строительства в 2010—2011 гг., перспективы остальных еще не озвучены. Но уже есть “первые потери”. Так, в 2009 году закрыты проекты поселков “Князь Владимир” и “Простоквашино”, “Bonville” (выставлен на продажу). Заморожены или отложены проекты “Березки”, “Лесной ключ” (богородское направление), “Резиденция Безводное”, “Солнечный” (кстовское), “Горки” (арзамасское), “Зеленый остров” (у Горьковского моря). Остальные проекты пытаются бороться с падением спроса и финансовыми трудностями, временно отказываясь от строительства объектов социальной инфраструктуры и продавая участки без подряда.

“Живых” участников в Нижегородской области не более десяти. Среди них Ирина Солнцева называет проекты “Серебряный ключ”, “Солнечная долина”, “Своя земля”, “Чешская деревня”, Sun City (богородское направление), “Хельсинки клуб”, “Земляничная поляна” (кстовское), “Солнечный город” (Чкаловский район), “Новая Чернораменка” (Балахнинский район) и “Лесная жемчужина-2” (Городецкий район, акватория Горьковского моря). Появились и новые поселки, где к продаже предлагаются участки без обязательного подряда на строительство: “Трехречье”, “Кадницы”, “Кленово” (все кстовское направление), “Троца” и “Берендеева деревня” — на побережье Горьковского моря.

ГДЕ

По словам исполнительного директора Нижегородской Ассоциации малоэтажного строительства Шамиля Мансурова, в нашем регионе спросом всегда пользуется то, что находится рядом с Нижним Новгородом. Спрос зависит еще и от наличия рабочих мест в городе, рядом с которым построен поселок: в отдаленном районе можно построить все что угодно, но если нечем заняться, нет работы, там никто не будет жить. По данным Ирины Солнцевой, 80% коттеджных поселков Нижегородской области находятся на расстоянии до 30 км от областного центра. Если мы говорим о поселках для постоянного проживания, то оно не должно быть больше 20 км, уверен директор УК “Доминант групп” Эдуард Чупров. 30—50 км — хорошо только для Москвы, где другая философия жизни и другие размеры. Там и жители иначе относятся к передвижению: для них не так критично простоять два—три часа в пробке, как нижегородцам. У нас и размеры города другие, и зона для поселков с домами постоянного проживания должна быть меньше. То есть, удаленность поселка зависит от областного центра. Для домов выходного дня в Нижегородской области наиболее адекватно расстояние в 30 км, для дачного формата — 50—70 км.

ПОЧЕМ

Сейчас рынком востребован дом площадью 100 кв. м за 3 млн рублей, говорит Шамиль Мансуров. Тем не менее, наиболее распространенное предложение на рынке — 5 млн — это не массовый спрос. Но главное условие успешного поселка — наличие инфраструктуры. Например, в “Хельсинки клубе” люди покупают дома даже при достаточно высокой стоимости: хорошее место, есть коммуникации, есть потребитель.

По данным Ирины Солнцевой, разброс цен на готовые дома сейчас от 5 до 20 млн руб (площадью от 150 до 300 кв. метров).

Но цену можно снизить, если подводить коммуникации за счет господдержки, уверен Шамиль Мансуров. Государство может компенсировать застройщику процентную ставку по кредитам на подведение инфраструктуры, либо компенсировать затраты полностью, если инвестор пройдет отбор по пилотным проектам области. Так, например, через эту программу в “Чешской деревне” был решен вопрос с канализацией, в “Солнечной долине” (в Кусаковке) таким образом подводится дорога, которая будет соединять Кусаковку и Новинки — она уже стоит в планах правительства. Кроме того, в области появятся еще шесть площадок с частно-государственным партнерством, где коммуникации подводит государство: в Гагинском, Бутурлинском, Семеновском и две площадки в Богородском районах. Областная и местная власти полностью подвели коммуникации в Борском районе: поселки “Боталово-2” и “Боталово-3”, а в этом году планируется и освоение “Боталово-4” на 1000 домов.

Тем не менее, снижения цен в целом по рынку эксперты не ожидают. Как рассказала Ирина Солнцева, после объявления об официальном снижении цен покупатель, как правило, продолжает ждать еще большего снижения. Поэтому застройщики “держат планку”, но готовы предоставлять индивидуальные скидки, если приходит покупатель с реальными деньгами. В целом уступки компании могут достигать до 15—30% от первоначально заявленной стоимости.

С другой стороны, на рынке загородной недвижимости наступает сезон активности — с марта по июнь. Поэтому вместе с оживлением спроса можно ожидать и повышения цены. Цены будут расти, соглашается генеральный директор ГК “ПростоДом” Сергей Таненков. Рост будет завуалирован тем, что нет стоимости усредненного квадратного метра, есть цена метра жилья, возведенного по конкретной технологии. Все будет списываться на разницу между технологиями, но ажиотажного роста не будет.

Шамиль Мансуров, исполнительный директор Нижегородской Ассоциации малоэтажного строительства:

Нижегородский коттеджный рынок можно назвать “неорганизованным” по сравнению с другими регионами. Ситуация объясняется тем, что исторически тенденция жилищного строительства была направлена на Нижний Новгород и крупные районные центры: Кстово, Дзержинск, Арзамас. Все остальное развивалось индивидуально. С другой стороны, земельный рынок региона до кризиса носил спекулятивный характер — из-за индустриализации областного центра земля становилась объектом купли-продажи. Девелоперы не пытались развивать скупаемые участки, а просто дороже их продавали. Кризис ударил и по этим девелоперам, так как земля без коммуникаций упала в стоимости, а территорию они не планировали. В итоге близ Нижнего Новгорода есть участки по 300—400 га, которые не осваиваются ни сельским хозяйством, ни жилищным строительством. Хаос усугубляется еще и тем, что на этом рынке практически нет серьезных девелоперов, которые бы устанавливали “правила игры”, как это делается в многоквартирном строительстве.

Мария МЫСОВА, Ольга ПАНОВА "Биржа" № 11 от 30 марта 2010 года

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.