Хроника Пикирующего инвестора

23.04.2010
Просмотров: 1887

Директор ООО "Первая строительная компания" Владлен Шалаев, решив попробовать себя в качестве инвестора, старался строго соблюдать закон. Но это не спасло его от произвола властей г. Дзержинска.

Директор ООО "Первая строительная компания" Владлен Шалаев, решив попробовать себя в качестве инвестора, старался строго соблюдать закон. Но это не спасло его от произвола властей г. Дзержинска, попытавшихся отнять выделенную по соглашению с инвестсоветом землю. Областное министерство инвестиций в этой ситуации повело себя пассивно и даже насчитало ООО "ПСК" пени за просрочку платежа в бюджет области. Вывод инвестора: стройку закончу, но больше за инвестпроекты в Нижегородской области не возьмусь.

До 2007 г. ООО “Первая строительная компания” (“ПСК”) занималось строительством, выполняя работы по чужим проектам. Но однажды директор “ПСК” Владлен Шалаев решил попробовать себя в роли инвестора и повысить статус. Он задумал создать первый в Дзержинске бизнес-центр класса Б+.

Под идею нашлись партнеры, с которыми были заключены договора о софинансировании. Риелторы обещали Шалаеву распродать будущие площади в течение трех месяцев, поскольку в промышленном городе наблюдался явный дефицит современной коммерческой недвижимости.

Начинающий инвестор нашел подходящий участок, сделал проработку проекта и обратился в феврале 2007 г. в Управление архитектуры и градостроительства (УАГ) г. Дзержинска с просьбой рассмотреть возможность строительства здания и одновременно обратился в мэрию — с просьбой рассмотреть возможность выделения земельного участка.

В марте 2007 г. УАГ отвечает, что возможность построить здание на этом участке есть, и согласует предпроектную проработку.

В этом же месяце заседает городская Земельная инвестиционная комиссия (ЗИК). Решение ее тоже было благосклонно, правда, несмотря на то, что застройщик шел по пути выбора участка, комиссия приняла резолюцию “о возможности выделения земельного участка через торги”.

Пояснение Владлена Шалаева:

 “По Земельному кодексу я могу сам выбрать участок. Если власти не против, инвестор оформляет топосъемку, делает и согласует кадастровый план, заводит земельное дело и оплачивает все эти расходы. В этом случае инвестор сам формирует участок, а власти только контролируют, чтобы будущее строительство никому не помешало. Так по этому участку проходила сервитутная канализация. Ее вынос из под пятна застройки потребовал отдельного проекта и дополнительных средств.

Второй путь получения земли — через торги. Тогда все это делает город. Он формирует участки, вносит их в градостроительный план, разрабатывает инсоляционные, технические задания. По закону, после решения о торгах администрация в течение 30 дней должна их организовать, а потом и провести”.
Но городская администрация так и не назначила время торгов и не исполнила ни свои обещания, ни, строго говоря, закон.

Прождав впустую два месяца, Шалаев выяснил, что участки свыше 200 кв. м местные власти вообще не могут предоставлять ни по выбору, ни через торги: это уже компетенция инвестсовета области.

Когда инвестор начал взаимодействовать с областным министерством инвестиций, все пошло хорошо. Там объяснили, как оформить заявку, какие документы куда предоставить.

В июне 2007 г. заявка была зарегистрирована, и уже в августе вышло решение инвестсовета “о целесообразности инвестиционного проекта “Административно-торговое здание” (АТЗ). Стоит заметить, что в инвестсовет помимо областных структур входят и все необходимые для решения вопроса структуры муниципального образования, на котором находится участок. В нашем случае в заседании принимали участие и мэр Дзержинска, и его главный архитектор. Возражений с их стороны не было.

Согласно инвестсоглашению инвестор должен был по определенному графику за время строительства перечислить области 8 млн 200 тыс. руб. И с этим он был согласен.

В октябре 2007 г. Правительство области выпустило распоряжение “О реализации инвестиционного проекта “АТЗ”. А администрация Дзержинска в свою очередь выпускает постановление “О предварительном согласовании места размещения объекта и разрешении проектирования” (№ 3434 от 28.11.07), а затем “О предоставлении земельного участка” с предложением заключить договор аренды (№ 1354 от 7.04.08).

Договор аренды на три года был заключен. Ежемесячная арендная плата за участок составляла 50 тыс. руб.

В ноябре 2008 г. “ПСК” закончила изыскания, организацию строительной площадки, выполнила проект и передала его на утверждение в УАГ. К тому времени инвестор потратил уже более 9 млн руб., из которых 1,6 млн руб. — первый транш в бюджет области.

А вот дальше все хорошее заканчивается.

В конце ноября 2008 г. рабочий проект несут на согласование в УАГ, а там говорят: “Извините, у вас отбирают землю”. На следующий день выходят постановления администрации Дзержинска, отменяющие прежние решения. Основывается администрация на протесте городского прокурора. Оказывается, еще в апреле 2007  г. на эту территорию претендовало ООО “Родник” (соседний рынок), и его ЗИК тоже отправлял на торги, которые никто не собирался проводить.

Владлен Шалаев рассказал “Бирже”, что летом 2007 г. руководство “Родника” обращалось даже в Антимонопольную службу, там признали их претензии на участок неправомочными, поскольку полномочий у ЗИКа для выделения такого участка нет, а в инвестсовет “Родник” не обращался.

На инвестсовете, к слову, представители Дзержинской администрации заявили, что больше заявок на участок не было. Тем не менее, ООО “Родник” обращается к прокурору, тот пишет протест в мэрию, и та протест тут же удовлетворяет.

“ПСК” ставит в известность министерство инвестиций и подает иск на мэрию в арбитражный суд.

В феврале 2009 г. администрация пытается расторгнуть договор аренды, но в марте решением областного арбитражного суда декабрьские постановления Дзержинской администрации были отменены.

В июле 2009 г. Первый арбитражный апелляционный суд окончательно оставил и жалобу “Родника” без удовлетворения, прямо заявив о нарушении интересов инвестора, а также о том, что глава администрации Дзержинска не вправе был отменять собственные акты. Отдельно неправомочность попытки администрации расторгнуть договор аренды суд признал в октябре 2009 г.

Суды шли почти год. Стройка не начиналась. И все это время инвестор исправно платил аренду. Но вот оплатить следующий транш в областной бюджет, когда непонятно, останется ли у тебя участок, “ПСК” не решилась.

Соинвесторы тем временем возбудили иски против “ПСК”, требуя неустойку за затягивание сроков начала строительства. Резко подорожали кредиты, сменились технические регламенты, нормы пожарной безопасности. Все это потребовало перепроектирования.

Для оплаты аренды земли пришлось взять дорогой кредит.

Издержки строительной компании уже превышали 10 млн руб.

В октябре 2009 г. “ПСК” через арбитражный суд требует от мэрии компенсации убытков, но теперь суд поворачивается к Шалаеву спиной. В конце декабря 2009 г. вышло решение суда, в котором говорится о недоказанности связи убытков истца с действиями городских властей. Не помогла и апелляция. Судейская логика проста: предприниматель де должен был предусмотреть все риски.

Между тем Владлен Шалаев с самого начала держит мининвест в курсе судебных разбирательств. Он просит пересмотреть график выплат в областной бюджет, памятуя о заявлениях президента, просит дать ему кредит под 14%, взамен предлагает вариант частно-государственного партнерства — часть будущих площадей он готов передать госструктурам или под бизнес-инкубатор. Но все его просьбы и предложения оставались без ответа.

Письмо из мининвеста приходит лишь в марте 2010 г. И в нем... иск инвестору за нарушение графика перечислений в бюджет. Следующим траншем вместо 1,6 млн руб. требуют заплатить 2,5 млн руб.

Как в такой ситуации Владлен Шалаев собирается действовать?

— Буду доказывать невозможность в созданных условиях обеспечить своевременные платежи по инвестсоглашению, буду судиться с бывшими партнерами и искать новых соинвесторов. Придется обращаться и к мэру по вопросу продления сроков аренды участка.

Проект, наконец, прошел вневедомственную госэкспертизу, в УАГе получено разрешение на строительство. Буду строить! Но, закончив проект, инвестировать в Нижегородской области — никогда больше не стану.

Ольга ЧУПАЧЕНКО "Биржа" № 14 от 20 апреля 2010 года

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.