Совершенствование рыночных механизмов

24.12.2010
Просмотров: 1972

Андрей ШИШКИН и Владимир ЧЕЛОМИН встретились с руководителями нижегородских предприятий строительного комплекса и обменялись мнениями по вопросам эффективного развития отрасли, снижения себестоимости работ.

В минувший понедельник состоялся первый в Нижегородской области аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях размещения производства строительных материалов для жилищного строительства. Именно с этим событием был связан визит в нашу область заместителя генерального директора федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Андрея ШИШКИНА.

Андрей Викторович и министр строительства Нижегородской области Владимир ЧЕЛОМИН встретились с руководителями нижегородских предприятий строительного комплекса и обменялись мнениями по вопросам эффективного развития отрасли, снижения себестоимости работ.

Содействовать строительству жилья

В начале разговора Андрей Шишкин проинформировал о принципах работы Фонда РЖС.

— Наша задача — введение в оборот земельных участков федеральной собственности под жилищное строительство. Работаем во всех 83 субъектах Российской Федерации. Нижегородская область — наш приоритет, так как является одним из лидеров строительной отрасли. Введение в оборот земельных участков идет в соответствии с генеральными планами развития субъектов Федерации.

В 2011 году планируем достаточно крупные земельные участки к аукционам. Предстоит большая предварительная работа, чтобы участок был понятен и привлекателен для будущих инвесторов. В соответствии с законом Фонд занимается не только земельными участками под жилищное строительство, но и под возведение предприятий стройматериалов. Совместно с администрацией Нижегородской области подготовили земельный участок и предоставляем его инвестиционному сообществу. Фонд сопровождает земельные участки на всех этапах инвестиционного проекта. Причем данная деятельность возможна в двух направлениях. Первое, когда сам Фонд выставляет на аукцион земельный участок. Второе — мы формируем участок по предложениям инвесторов. В процессе развития собственной инвестиционной программы инвесторы вправе обращаться к нам и подсказывать, где присутствуют земельные участки федеральной собственности, которые бы им хотелось ввести в оборот для реализации инвестпроектов. Мы обязаны на эти обращения реагировать.

Важный момент: земельные аукционы готовятся в тесном взаимодействии как с субъектом Федерации, так и с ресурсоснабжающими организациями. По закону мы должны выставить на аукцион “правильный” земельный участок, чтобы он был понятен с точки зрения градостроительного развития территории и обеспечен всеми необходимыми ресурсами. В договоре аренды земельного участка под жилищное строительство отдельно выделяем план освоения этой территории. Документ содержит все мероприятия, связанные с проектированием, финансированием, строительством и созданием социальной инфраструктуры. Подписывают документ и руководитель субъекта Федерации, и генеральный директор фонда РЖС, и сам застройщик. По этому плану Фонд осуществляет мониторинг инвестпроекта.

Если у застройщика возникает провал в ликвидности, Фонд РЖС предоставляет гарантию выкупа жилья: в малоэтажном строительстве до 35 проц., в многоэтажных домах — 25 проц. Застройщик имеет право кредитоваться под этот гарантированный выкуп, чем многие и пользуются. Единственное ограничение — жилье должно соответствовать параметрам экономического класса, которые определены в стандартах министерства регионального развития.

Также мы содействуем в решении вопросов кредитования. Наши застройщики имеют возможность получать кредитные продукты на приемлемых условиях. Продвигая продажи жилья, возведенного на наших земельных участках, Фонд РЖС взаимодействует с АИЖК. Таким образом, появляются льготные условия и для населения, приобретающего жилье на этих земельных участках.

Создание благоприятных условий для работы застройщика на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, — основная цель Фонда содействия развитию жилищного строительства. Это не происходит без активного участия субъекта и муниципалитетов РФ, потому что невозможно реализовывать крупные проекты жилищного строительства без четкой координации всех сторон. За два года работы Фонда налажен достаточно качественный механизм содействия введению земельных участков под жилищное строительство.

Также ждем от инвестиционного сообщества необходимые вопросы и предложения, чтобы ситуация была максимально понятной и открытой для всех участников.

Спрос рождает предложение

— Нужны ли Нижегородской области предприятия стройиндустрии? — этот вопрос был адресован министру строительства регионального правительства Владимиру Челомину.

— На сегодня нет никаких проблем с увеличением объемов строительства жилья. Предприятия стройиндустрии обеспечивают стройку всем необходимым. На будущий год мы планируем вводить 1,5 млн кв. метров жилья. Строительный комплекс успешно справляется со стоящими задачами. Все основные материалы производим в своей области.

Министерство проработало план ввода жилья до 2020 года с учетом параметров роста объемов выпуска строительных материалов. Сегодня мы считаем, что по крайней мере до 2015 года закрываем собственными мощностями весь объем ввода жилья: без расширения производств, но с модернизацией и реконструкцией. Повторюсь, речь идет об основных строительных материалах. После 15 года потребуются новые производства по выпуску стройматериалов.

По итогам 11 месяцев текущего года мы ввели 1 млн 300 тыс. кв. м жилья — 102 проц. к факту прошлого года. Это пока мало, но строительный комплекс должен учитывать покупательную способность населения. Необходимо держать баланс предложения и спроса: и квартиры не должны застаиваться, и стоимость жилья должна быть приемлемой.

— С реализацией квартир в Нижегородской области есть проблемы?

— На сегодня рынок показывает некоторое оживление. У застройщиков есть часть нереализованных квартир, но процент невелик. Продажи пошли. Современная действительность заставляет не только строить, но и решать вопросы реализации недвижимости. Мы отрабатываем схему ипотечного кредитования. Застройщик должен четко видеть своего покупателя. Строить до бесконечности нельзя. С одной стороны, нельзя допускать дефицит, поскольку вверх поползут цены. Но нельзя допускать и перепроизводства, поскольку любая квартира в любом доме требует эксплуатации. А это дополнительные затраты для застройщика. Мы должны вновь запустить ипотеку. В любом случае, как бы она не была тяжела. Ведь в 2007 и 2008 годах 50 проц. жилья покупали по ипотеке. Ровно половину! Сейчас заработала промышленность, после нее выйдет из кризиса и стройка.

Достаточно перспективное направление работы Фонда — отработка предложений инвесторов. Полагаю, что нижегородские инвесторы проявят инициативу.

У промышленности появляются свободные финансовые ресурсы, которые будут вкладываться в развитие. Надо быть к этому готовыми. На сегодня есть Фонд РЖС, который может предоставлять земельные участки федеральной собственности под развитие жилья и промышленности. Правительство Нижегородской области готово предоставлять местные земли. И есть банки, которые готовы кредитовать. Есть застройщики-инвесторы, которые способны грамотно решать любые задачи.

— Владимир Николаевич, определилось ли областное правительство в вопросе приоритетов по стройматериалам? Какие строительные материалы востребованы в области в первую очередь?

— Приоритеты диктует потребитель. Что требует потребитель — тот продукт и востребован. Когда предложили погорельцам технологии домов, много проблем было в отношении продукции завода МКД в Семенове, выпускающего деревянные каркасно-панельные стеновые блоки. Мы привезли погорельцев из Выксы в Борский район, где уже три года эксплуатируются дома, построенные по этой технологии. Все вопросы были сняты. Первоначально делали ставку на монолитное домостроение в пенополистирольной опалубке, но пошла другая технология: газосиликатные блоки оказались значительно удобней, чем пенополистирол. Все дело — в практике. До 2015 года планируем по 50—70 тыс. кв. м увеличивать ежегодно. К 2020 году, когда будет достигаться задача строительства по 1 квадратному метру жилья в год на одного жителя, конечно, необходимо расширение производств стройиндустрии.

Жизнь всегда выводит на правильные решения. Например, сегодня идет возврат к панельному домостроению. Хотя одно время господствовало мнение, что это ошибочное направление. Поэтому в минувшие годы успешно сгубили все заводы крупнопанельного домостроения. Сегодня опомнились, поняли, что это не ошибочное, а достаточно цивилизованное строительство. Сейчас начинают восстанавливаться ЗКПД.

— Каким образом Фонд РЖС может содействовать снижению себестоимости строительства жилья?

— Ни Фонд, ни администрация области не вправе регулировать рыночную стоимость будущего квадратного метра, — подчеркнул заместитель генерального директора федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Андрей Шишкин. — Мы вправе содействовать, чтобы структура себестоимости у будущего застройщика была абсолютно прозрачной, а так называемые дополнительные издержки в строительной себестоимости занимали небольшое место.

При наращивании ввода в оборот земельных участков, Фонд задает параметры и по скорости строительства жилья, и по его объему. Этим мы стимулируем конкуренцию и влияем на снижение стоимости квадратного метра.

Потребителями рынка стройматериалов в жилищной и промышленной сферах являются сами инвесторы. Для того, чтобы инвесторы производств строительных материалов понимали объем рынка, который формируется в том числе и на федеральных земельных участках, устанавливаем предельные параметры застройки. Обязаны это делать по закону. Если известно, что будет построено, в какие сроки, каким будет выход жилья, инвестор может посчитать свой бизнес-план с точки зрения реализации готовой продукции с достаточно высокой степенью вероятности. План освоения территории процентов на 95 будет реализован.

Любой инвестор, приходящий на территорию, сталкивается с некими, наверное, объективными причинами, когда себестоимость резко возрастает. Тебе выставляют безумные технические условия, непосильные суммы за подключение к сетям. На наших землях мы в разы снижаем стоимость подключения за киловатт мощности и кубометр воды. Это вопросы частно-государственного партнерства, которыми Фонд, как институт развития, занимается на системной основе. Фонд обязан сопровождать инвестора на всех этапах реализации инвестпроекта — до ключей в руках потребителя, до готового кирпича в инвестпроекте.

— На сегодняшних принципах, начальная цена земельного участка ставится согласно расчетам, продолжил тему Владимир Челомин. — Но задача областной администрации — не взять цену за земельный участок, а создавать на этой земле новые производства. Мы должны смотреть в будущее.

 

Вера КАЛИНЫЧЕВА

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.