Ниже цена - больше спрос

28.01.2011
Просмотров: 1811

На рынке аренды офисной недвижимости предложение превышает спрос, тем не менее цены не падают - с нового года они выросли в среднем на 10-15%, а наиболее востребованный сегмент - класса В и ниже, говорят участники рынка.

На рынке аренды офисной недвижимости предложение превышает спрос, тем не менее цены не падают - с нового года они выросли в среднем на 10-15%, а наиболее востребованный сегмент - класса В и ниже, говорят участники рынка.

Предложение выше

Нижегородский рынок офисной недвижимости насыщен: сейчас предложение площадей во всех сегментах превышает спрос, говорят эксперты. А периодически возникающий локальный географический дефицит быстро исчезает. По словам экономического обозревателя, главного редактора сайта VentureVolga.com Александра Благова, скорее всего, мы входим в фазу не количественных, а качественных изменений: будет повышаться доля специализированных современных офисных зданий, а арендаторы будут обращать большее внимание на услуги, предоставляемые управляющими компаниями: охрану, парковку, кондиционирование воздуха, уборку помещений, Интернет и т. п.

По оценке гендиректора АН “Адрес” Федора Трифонова, пустует сегодня около 15—20% площадей. Особенно много офисов освободилось после кризиса в нижней части города. Однако не меньше проблем и в верхней части. Гендиректор ГК “Триумф” Борис Горелик называет два класса пустующих площадей. Первый — не вовремя введенные в рынок с высокими ценовыми ожиданиями. В основном такие бизнес-центры располагаются в верхней части Нижнего Новгорода. Второй — полностью изношенные и разбросанные по территории города бывшие здания НИИ, ставшие неконкурентными. Наибольшие проблемы с вакантностью площадей имеют бизнес-центры, открытые в кризис, соглашается руководитель отдела маркетинга компании International Development & Marketing Дмитрий Столяров. Огромные проблемы имеют офисные объекты, находящиеся на последних стадиях строительства или достроенные, но не способные в силу объективных рыночных причин заполнить площади на коммерческих условиях. Их местонахождение — административный центр города и деловые кластеры нижней части.

Цена вопроса

Тем не менее, цены на аренду растут. Диапазон роста, который называют эксперты, — от 5 до 20%. Начало нового года всегда совпадает с изменением арендных ставок, и в наступившем году они поползли вверх только там, где в 2009—2010 гг. отмечалось сильное падение, говорит гендиректор Борис Горелик. По его данным, в таких контрактах цены ставки аренды выросли после нового года на 15—20%. В остальных случаях рост ставок незначителен.

По данным Федора Трифонова, рост цен зависит от местоположения и качества офисных площадей. В недавно построенном и удачно расположенном бизнес-центре ставки аренды растут. Если бизнес-центр расположен в помещениях, переведенных из жилых в нежилые, да к тому же внутри жилых кварталов, а не на многолюдных городских перекрестках с оживленным транспортным трафиком, ставки аренды практически не растут. В целом, цены растут медленно, на уровне 5—10% в год, говорит Трифонов.

“Я следил за одним объектом на стадии строительства — стилобатной платформой второй очереди жилого комплекса “Европейский квартал” на ул. Тимирязева, который отдан под офисы, — продолжает Александр Благов. — Осенью они отказались от скидок, а с нового года подняли цену на 15%”.

Цены на аренду незначительно колеблются, но говорить об их росте или падении нельзя, не соглашается Дмитрий Столяров.

Средняя стоимость аренды по городу 500 рублей за метр, при разбросе цен от 280 рублей в Автозаводском районе до 1000 в верней части.

Дмитрий Столяров: “В центре Нижнего Новгорода (Нижегородский район, центральная часть Советского района) средняя ставка на офисные помещения составляет 660 руб. за кв. м. В других районах города ставка аренды значительно ниже. Самая низкая ставка в Автозаводском районе — 280 руб. за кв. м.”

Федор Трифонов: “В нижней части города средняя ставка аренды офисов составляет 300 руб. за квадратный метр. Если офис расположен в бизнес-центре, то ставка доходит до 500—600 руб. В верхней части города в бизнес-центрах А класса ставка аренды составляет от 500 до 1000 руб. за квадратный метр”.

Адекватны ли цены рынку? Да, отвечают эксперты. Еще год назад наблюдались случаи, когда владельцы помещений сдавали их в аренду по стоимости коммунальных платежей, говорит Александр Благов. По словам Федора Трифонова, офисных предложений достаточно много, и после кризиса цены на аренду упали в 2—2,5 раза. Если ставки аренды и повышаются в соответствии с уровнем инфляции, то все равно находятся, как говорится, “в рынке”.

Цена безусловно адекватна, потому что спрос невелик, продолжает Дмитрий Столяров. По его словам, последствия кризисных явлений в экономике продолжают сказываться на рынке офисов в большей степени, нежели в любой другой сфере коммерческой недвижимости. Однако позитивными факторами являются стабилизация цен аренды и тенденция уменьшения вакантности бизнес-центров. Эти тренды, по мнению Столярова, останутся в ближайшей перспективе неизменными. Но момента, когда спрос и предложение придут в состояние равновесия, раньше 2012 г. ждать не стоит.

Самые востребованные

Говоря о наиболее востребованном сегменте, эксперты сходятся во мнении, что это класс В и ниже. По данным Бориса Горелика, хороший спрос на аренду в бизнес-центрах класса С, С-, то есть в ценовом диапазоне 350—450 руб. за квадратный метр с дополнительным сервисом, предоставляемым управляющими компаниями. Как правило, к ним относятся охрана, клининг, качественные каналы связи. Есть спрос и на офисы в бизнес-центрах класса В, говорит Федор Трифонов. В нижегородских бизнес-центрах класса А очередей из арендаторов, по его словам, нет. В городе немного арендаторов из числа транснациональных компаний, нуждающихся в хороших площадях, и подобные бизнес-центры с трудом находят своего клиента.

Лучше всего “уходят” офисы площадью не более 50 кв. м, добавляет Александр Благов.

Сверху вниз

Перетекает ли центр деловой активности из верхней части города в нижнюю? Мнения экспертов в ответе на этот вопрос разошлись. Все чаще нижегородские компании в запросе на размещение формулируют готовность располагаться не только в центре Нижнего Новгорода и близко к центру, но и в других районах города, говорит Борис Горелик. Запросы зависят от того, каким видом деятельности занимается компания, откуда приезжают смежники, партнеры и клиенты, где размещена и какой объем машиномест имеет парковка. В этой связи офисные центры, расположенные вдали от административного центра, могут быть вполне конкурентоспособными. С ним согласен Александр Благов. По его мнению, первая причина в том, что транспортные проблемы заставляют компании, чей бизнес связан больше с Заречной частью, арендовать офисы именно там. Вторая причина: цены в Заречной части города объективно ниже. Третья причина — планы властей и ряда девелоперов по превращению Старого Канавина в некое альтернативное Сити.

Другая точка зрения у Дмитрия Столярова и Федора Трифонова. Если говорить о востребованности какого-либо сегмента офисной недвижимости, то этот сегмент образован по географическому принципу — офисы в административном центре города, считает Столяров. Неплохо развиваются офисы по оказанию услуг, ориентированные на расположение на красных линиях оживленных улиц. По словам Федора Трифонова, тот, кто нуждается в большом количестве клиентов или мощном покупательском потоке, больше ориентирован на верхнюю часть Нижнего Новгорода. Исторически сложилось, что офисы, открытые в Автозаводском районе, ориентированы именно на этот район, а офисы в верхней части города — на весь город. Правда, это не распространяется на глобальные компании, подобные ГАЗу, работающие на всю Россию или на ПФО. Им удобно располагаться именно в нижней части города, имеющей преимущества с точки зрения логистики, считает Трифонов.

В собственность или аренду?

В кризис больше покупают или арендуют недвижимость — ни одна из этих тенденций не проявилась наиболее ярко. Все зависит от руководителя и его видения перспективы своего бизнеса, считает Александр Благов. По его мнению, по мере роста стабильности и финансовой грамотности руководителей спрос на покупку офисной недвижимости будет возрастать. Но это будет зависеть от ценовой конъюнктуры. В любом случае деньги, которые ты выплачиваешь за кредит на приобретение коммерческой недвижимости, ты платишь главным образом самому себе, а арендную плату — владельцу офиса.

По словам Федора Трифонова, желание руководителей компаний иметь собственные офисы или арендовать площади зависит от стоимости одного квадратного метра и ставки аренды.

Дмитрий Столяров: “С точки зрения психологии иметь недвижимость в собственности комфортнее, чем снимать у стороннего владельца, но экономическая выгода аренды для большинства компаний, на мой взгляд, очевидна. Во-первых, не нужно думать и тратиться на управление недвижимостью, работая в совершенно другой сфере. Во-вторых, из оборотных средств компании не изы-маются значительные суммы на покупку. Для подавляющего большинства руководителей эти факторы перевешивают чашу весов в пользу аренды. Но предприятия, существующие на рынке долгое время и готовые планировать свое развитие на десятилетие вперед, а также компании, бизнес которых имеет доходность ниже доходности от вложений в недвижимость, вполне могут купить офис для подтверждения имиджа стабильной компании и создания дополнительного ликвидного актива”.

Борис Горелик: “Все больше крупных компаний готовы разместиться на арендных площадях в условиях стабильности партнерских отношений с арендодателями. Это позволяет не отягощаться основными фондами и не загружаться проблемами управления непрофильными активами”.

Елена БОРМАТОВА

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.