По складам

09.02.2011
Просмотров: 2067

Если раньше Нижний Новгород считался перевалочным пунктом, центром распределения грузов, то сейчас инвесторы по большей части предпочитают строить и арендовать склады за МКАДом.

Если раньше Нижний Новгород считался перевалочным пунктом, центром распределения грузов, то сейчас инвесторы по большей части предпочитают строить и арендовать склады за МКАДом. В целом в городе наблюдается дефицит качественных складских площадей во всех сегментах, но наметился рост спроса на класс А - к середине 2011 года вакантных площадей не останется, прогнозируют эксперты.

Достаточно ли в Нижнем Новгороде складов

Нет, отвечают эксперты, причем это касается практически всех классов складов. Порядка 70% нижегородских складов — наследство от производственно-складских комплексов советского периода. Если брать масштабы товарооборота Нижнего Новгорода, то существуют потребности в сотни тысяч квадратных метров складов разных классов, считает бизнес-консультант “Банк готового бизнеса-НН” Владимир Васильковский.

Складская недвижимость в Нижнем Новгороде представлена в основном старыми производственными базами классов В и С и несколькими качественными проектами класса А, один из которых (склад логистического оператора компании “Алиди”) построен под оказание услуг ответственного хранения и обработки, второй — проект класса А “Волжский индустриальный парк” в Кстове (девелопер Griffin Partners), расположенный в семи километрах от Нижнего Новгорода на федеральной трассе М7, говорит ведущий консультант отдела складской недвижимости компании Cushman & Wakefield Елена Бушмина. Общая площадь комплекса, который будет состоять из трех фаз, составляет 180 000 кв. м. Сейчас практически полностью сдана в долгосрочную аренду первая фаза комплекса общей площадью 30 000 кв. м. Волжский индустриальный парк является частью Кстовского индустриального парка общей площадью 120 га, на территории которого недавно открыт таможенный пост.

В целом в городе наблюдается дефицит качественных складских площадей во всех сегментах. Несмотря на то, что в регионах вообще и в Нижнем Новгороде в частности в 2009 — первой половине 2010 г. количество сделок в складских объектах класса А было действительно небольшим и процент пустующих складских площадей был внушительным, со второй половины 2010 г. наметился существенный рост спроса как в количественном, так и в качественном показателях. И уже к середине 2011 г. вакантных площадей класса А уже не останется, прогнозирует Елена Бушмина.

Наиболее востребованы склады класса В, говорит генеральный директор АН “Адрес” Федор Трифонов. Но и их, как и складов класса С, недостаточно, продолжает Владимир Васильковский. По его словам, мелким и средним бизнесом востребованы склады площадью 50—300 кв. м невысокого класса, “были бы нормальные подъездные пути и ворота... и недорого”. Так же есть неудовлетворенный спрос на помещения площадью 500—1500 кв. м классов С и В с наличием авторампы, соответствующим уровнем и качеством полов, возможностью возведения стеллажных систем. Крайне мало качественных предложений с возможностью использования железнодорожного транспорта, в том числе и открытых организованных складов большой площади для хранения металла, негабаритных, строительных или инертных материалов. Также малоразвит рынок складских услуг и, в частности, услуг ответственного хранения.

Много ли пустует

Такой статистики мы не ведем, но на примере нескольких предприятий, недвижимостью которых управляем, могу сказать, что дела неплохи, говорит Владимир Васильковский. Например, на территории производственного предприятия в Автозаводском районе на ул. Ю. Фучика сданы в аренду из 30 тыс. кв. м более 90% пригодных для эксплуатации производственно-складских площадей. На весну—лето 2011 г. запланировано строительство еще двух модулей общей площадью 5 тыс. кв. м. Кризисная ситуация научила собственников недвижимости гибче подходить к ценообразованию и быть более клиентоориентированными.

По данным Федора Трифонова, сейчас в городе пустует 25—30% складов, а существующие комплексы заполнены на 80%.

Закладываются ли новые проекты

Если раньше Нижний Новгород считался перевалочным пунктом, центром распределения грузов, то сейчас инвесторы по большей части предпочитают строить и арендовать склады за МКАДом, а не в Нижегородской области, говорит директор “Нижегородского Центра Научной Экспертизы” Татьяна Романчева. Перспективными направлениями в Нижегородской области, по ее словам, считаются трасса М7, Кстовское направление, рассматриваются проекты в районе Доскино. В 2009 году сдавались только проекты, заложенные до кризиса: “Алиди” и “Волжский индустриальный парк”. Все остальные заявленные проекты, в том числе и в Доскино, были приостановлены. Из заявленных недавно проектов можно назвать ЗАО “Собис” в Сормове, логистический комплекс на 800 га в районе аэропорта — этот проект правительство области возило на выставку в США. Вообще строительство складов — это инвестиции с высокими рисками, говорит Татьяна Романчева. И долгими — до 10 лет — сроками окупаемости, добавляет Федор Трифонов. Поэтому, как правило, они строятся под конкретного арендатора, который сразу займет не менее 30% площадей.

К сожалению, в Нижегородской области глобальные проекты строительства складских комплексов площадью в десятки тысяч квадратных метров, в общей сложности насчитывающих более 350 тыс. кв. м, приостановлены, говорит Владимир Васильковский. В самом городе наблюдаются локальные участки застройки набольших комплексов площадью 2,5—10 тыс. кв. м.

По словам Елены Бушминой, сейчас обсуждается возможность и сроки строительства второй фазы Волжского индустриального парка площадью около 30 000 кв. м.

Цена вопроса

В верхней части города складов меньше, поэтому и цены на аренду выше, чем в нижней, говорит Татьяна Романчева. Цены на теплые склады: в верхней части 210 руб., в нижней — 200, и за год они не изменились. Цены на аренду холодных складов немного упали: в верхней части — 111 руб. (в 2010 г. — 143 руб.), в нижней — 128 (в 2010 г. — 138 руб.).

По словам Владимира Васильковского, в черте Нижнего Новгорода средняя арендная ставка по районам практически одинаковая: 80—120 руб. за кв. м в неотапливаемых складах и 120—180 руб. за кв. м в отапливаемых. Изменяется средняя арендная ставка по мере увеличения/уменьшения объема помещения, ухудшения или улучшения качества помещения и наличия оказываемых дополнительных услуг арендатору. Также заметно изменяется стоимость по мере приближения объекта к транспортным потокам или оживленным центрам. Есть примеры, когда предприниматели платят за складские площади хорошего качества, но небольшой площади по 450 руб. кв. м, что дороже, чем офис среднего уровня.

150—250 рублей — такую среднюю арендную ставку называет Федор Трифонов.

Средняя цена продаж складов среднего качества держится на уровне 8—16 тыс. руб. за кв. м. Эта цена сопоставима с затратами на новое строительство, говорит Васильковский. Но не нужно забывать, что в стоимость квадратного метра строения обязательно входит стоимость земельного участка с коммуникациями и инфраструктурой.

В целом, по словам Владимира Васильковского, во время кризиса высвободились менее качественные склады или более дорогие. Таким образом, средняя по качеству и цене прослойка (склады от 300 до 1300 кв. м ценовой категории 100—150 руб. за кв. м) осталась практически нетронутой, так как арендаторы в этом сегменте менялись реже всего.

Елена БОРМАТОВА, Ольга ПАНОВА

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.