Землевладельцы, не упустите свой шанс!

09.03.2011
Просмотров: 4128

Любая недвижимость требует от собственника определенного внимания к себе, в том числе и значительных финансовых вложений, поэтому от грамотных и своевременных распорядительных действий напрямую зависит благосостояние и перспективы хозяина.

Любая недвижимость требует от собственника определенного внимания к себе, в том числе и значительных финансовых вложений, поэтому от грамотных и своевременных распорядительных действий напрямую зависит благосостояние и перспективы хозяина. В обороте земель сельскохозяйственного назначения задействованы как непосредственно собственники земли, так и местные органы власти — они работают с невостребованными долями, распоряжаются землями госсобственности, получают налоги.

 Сейчас правила оборота таких земель серьезно меняются. В декабре прошлого года принят новый федеральный закон № 435 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”. Об этих изменениях мы попросили рассказать начальника отдела кадастрового учета ФГУ “Земельная кадастровая палата” по Нижегородской области Владимира ПАТОВА.

 — Большинство норм данного закона вступают в силу с 1 июля этого года, но принимать управленческие решения, связанные с грядущими изменениями, нужно уже сейчас!

 Рассмотрим конкретные примеры. В настоящее время схематичный порядок выделения участка в счет доли выглядит так: инициатор организует созыв общего собрания или публикует объявление о намерении выделить участок в счет доли со словесным описанием границ. Далее следуют кадастровые работы по изготовлению межевого плана, постановка участка на кадастровый учет и все завершается регистрацией прав.

 Теперь же вместо словесного описания участка в протоколе общего собрания или тексте опубликованного объявления будет графическое описание в виде нового отдельного документа — проекта межевания, изготавливаемого кадастровым инженером. Проект межевания утверждается протоколом собрания или объявлением. На основании утвержденного таким образом проекта производятся кадастровые работы, а далее происходит кадастровый учет и регистрация прав.

 То есть кадастровый инженер будет готовить не один документ по выделению участка, как сейчас — межевой план, а два: проект межевания и межевой план. Очевидно, что затраты собственника земли возрастут. Точных требований к составу проекта межевания и цен на него пока нет, но если предположить, что проект межевания будет аналогичен по затратам межевому плану, то затраты на работу кадастрового инженера с 1 июля 2011 удвоятся.

 Отсюда и рекомендация собственникам земли — если планируете в этом году выделение участков, лучше успеть с кадастровыми работами до 1 июля, так как после этого придется заказывать у коммерческих организаций еще один документ и дополнительно его оплачивать. Если учесть, что по закону процедура выделения участка достаточно длительна, то начинать необходимо прямо сейчас или в ближайшие дни. Осталось всего 4 месяца. Еще один принципиальный момент связан также с участием органов местного самоуправления района в указанной работе. С 1 июля 2011 года вступают в силу новые правила, где обязательно собирать общее собрание дольщиков, утверждать проект межевания земель, а потом еще и межевой план по нему делать. Но если в течение года, то есть до 1 июля уже 2012 года, сами дольщики не проведут общее собрание, не закажут и не утвердят проект межевания, не сделают межевой план и не поставят все на кадастровый учет, это должен обеспечить орган местного самоуправления. Получается, что если до 1 июля 2012 года дольщики ничего не сделают и не возьмут все затраты на себя, то местные администрации в последующий год, то есть до 1 июля 2013 года, должны оформить землю за счет бюджетных средств. Следовательно, если планируемые расходы администраций начнутся в 2012 году, то решать вопрос о том, чтобы эти деньги были заложены в бюджет 2012 года, необходимо опять же в текущем году.

 — А не получится ли так, что сельхозорганизации и дольщики, узнав, что за них все затраты по оформлению земли по закону могут быть переложены на органы местного самоуправления, будут ждать этого времени?

 — Нельзя забывать, что оформление земель сельхозназначения — это не просто переход от доли к выделенному участку, это еще и решение вопроса, кому какой участок достанется. Если большинство дольщиков и сельхозорганизаций не будут сами заказывать и утверждать проекты межевания — это может за них сделать другая часть дольщиков, действующая в интересах, например, “скупщиков земель”, которые не хотят ждать и которые готовы платить за работу кадастровых инженеров. То есть пассивное отношение к данному вопросу практически неизбежно приведет к тому, что распределение земли пройдет совсем не так, как хотелось бы собственникам земельных паев.

 — Какие еще изменения ожидаются?

 — Изменился порядок принудительного изъятия земель сельхозназначения за их неиспользование. Теперь новой редакцией КоАП РФ также с 1 июля 2011 года вводится административная ответственность за неиспользование участка, а после нее инициируется судебный процесс по его изъятию. При этом установка критериев, по которым участок может считаться неиспользуемым, закон относит к компетенции федерального правительства.

 — Допустим, суд постановил изъять земельный участок у собственника в связи с тем, например, что использование земли повлекло за собой “значительное ухудшение экологической обстановки”. Какова дальнейшая судьба этого участка?

 — После вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка, он должен быть продан с публичных торгов. Причем орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, при необходимости, в отношении такого земельного участка обеспечивает проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством. Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

 Важный момент: средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

 Раньше орган государственной власти субъекта РФ при желании мог отсудить участок, то есть земля переходила в муниципальную собственность бесплатно. А теперь конечным результатом процедуры будет либо продажа участка, но деньги пойдут бывшему собственнику. Либо переход участка в госсобственность, но не бесплатно. Результат — еще меньшая заинтересованность органов госвласти в инициировании процедуры принудительного изъятия неиспользуемого земельного участка.

 — Какие изменения вводит новый закон в порядок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?

 — Расширены полномочия лиц, уполномоченных решением общего собрания, совершать определенные действия. По новому закону договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка и соглашение об установлении частного сервитута в отношении его, могут быть подписаны уполномоченным общим собранием лицом без дополнительных доверенностей. То есть уполномоченный может совершать сделки с таким земельным участком без доверенности, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

 В связи с введением этого положения следует внимательнее подходить к выбору уполномоченных лиц и тексту соответствующих протоколов собраний! Раньше их выбирали в основном для согласования границ при межевании. Теперь же уполномоченный может сдать в аренду участок или установить сервитут фактически единолично, если такие полномочия следуют из текста протокола.

 — В Нижегородской области, да и в стране тоже, немало земельных участков, сформированных из невостребованных земель и находящихся в государственной или муниципальной собственности. Могут ли они предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду?

 — Участок, выделенный в счет невостребованных долей, муниципалитет не только может, но обязан по новому ФЗ сразу же выставить на торги после возникновения муниципальной собственности. А если с заявлением обращается та сельскохозяйственная организация, которая этот участок использует, то выкупная цена должна составлять не более 15 проц. от кадастровой стоимости, то есть в нашей области получается около 1000 рублей за гектар сельхозугодий! Размер арендной платы для таких сельхозорганизаций составит 0,3 проц. его кадастровой стоимости, что тоже очень немного.

 Каков вывод? Теперь самым заинтересованным лицом в выделении невостребованных долей становится не администрация, как раньше, а сельхозорганизация, бывший колхоз. Почему? Несмотря на то, что участок, выделенный в счет невостребованных долей, переходит в госсобственность, вслед за этим практически он гарантированно выкупается колхозом без торгов и по минимальной цене. Рекомендация сельскохозяйственным организациям: при проведении общих собраний закладывать массивы под невостребованные доли таким образом, чтобы их можно было использовать, когда к ним перейдет право собственности.

 — Какие земельные доли считаются невостребованными?

 — Новый закон дает более однозначный и понятный порядок признания доли невостребованной, это положительное нововведение. Назову лишь основные критерии.

 Первый. Невостребованной может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд.

 Второй. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу федерального закона № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Считается невостребованной земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию. Или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц, при их наличии, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными. Этот список невостребованных земельных долей должен быть опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. А также размещен на официальном сайте в сети Интернет, при его наличии, не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

 — Что делать человеку, если он увидел свою фамилию в этом списке, но считает, что это необоснованно?

 — Если собственник доли узнал, что его доля заявлена как невостребованная — немедленно идти в администрацию и на общее собрание дольщиков! В суде может быть уже поздно, так как утверждение списка невостребованных долей происходит на общем собрании (до суда) и именно в этот момент доля по закону признается невостребованной.

 — О каких еще изменениях необходимо знать собственникам земель?

 — Отдельно хотелось бы сказать о процедуре, которая приходит на смену современному объявлению о намерении выделить участок, подаваемом дольщиком. С 1 июля вместо такого объявления будет утверждение проекта межевания по объявлению, которое подает кадастровый инженер. И возражения на такое объявление надо будет отправлять не на произвольный адрес, указанный самим заявителем, как сейчас, а в адрес кадастрового инженера и в адрес органа кадастрового учета. Скрыть факт спора станет невозможно.

 На общем собрании дольщиков полноценным участником станет муниципалитет: он будет вправе собирать собрание, именно в администрации будет храниться и один экземпляр протокола. Кстати, представитель муниципалитета будет подписывать и сам протокол наравне с председателем и секретарем. Это хорошая мера по борьбе с фальсификацией протоколов.

 Есть и еще ряд нововведений согласно данному закону, кроме тех наиболее значимых, о которых шла речь сегодня. Настоятельно рекомендую участникам оборота земель сельскохозяйственного назначения заранее ознакомиться с официальным текстом закона и при необходимости проконсультироваться со специалистами. Земля — это большая ценность и большая ответственность.

 

Вера КАЛИНЫЧЕВА.

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.