Юбилей нижегородской «хрущевки»

08.04.2011
Просмотров: 4463

Возведение жилья индустриальными методами в Нижнем Новгороде началось 50 лет назад, когда в 60-е годы в городе Горьком было развёрнуто массовое строительство так называемых «хрущёвок».

Возведение жилья индустриальными методами в Нижнем Новгороде началось 50 лет назад, когда в 60-е годы в городе Горьком было развёрнуто массовое строительство так называемых «хрущёвок».

Тысяча лет российской деревянной ложке, 120 лет русской матрёшке… А я предлагаю отметить юбилей обычной нижегородской «хрущёвки» - ей ни много, ни мало 50 лет. Судьбы сотен тысяч жителей нашего города, в том числе и автора этой статьи, многие годы были связаны с ней, не менее 200 тысяч нижегородцев и сейчас продолжают жить в домах этого типа.

Что представляет собой пресловутая «хрущёвка», какова история её строительства в нашем городе, где наиболее плотно сосредоточены дома этого типа, сколько стоят «хрущёвки» в разных районах города, каким видится их будущее в Нижнем Новгороде?

«Хрущёвка», как тип жилья

«Хрущёвка» - это исторически сложившийся термин, которым принято обозначать дома первых массовых серий типового домостроения. Их строительство было широко развернуто в СССР в годы правления Никиты Сергеевича Хрущева с целью скорейшего разрешения острой проблемы нехватки жилья.

В Горьком дома-«хрущёвки» строились с 1959 по 1970 год. За этот период было построено 1560 домов на 105 тысяч квартир общей площадью 4,5 млн. кв.м. В настоящее время жильё данного типа составляет 17% от всего жилищного фонда Нижнего Новгорода.

Стандартная «хрущёвка» в Нижнем – это кирпичный или панельный 5-этажный дом без лифта, 4 квартиры на лестничной площадке. Квартиры отличаются минимальной общей площадью:
1-комнатные – 30-35 кв.м
2-комнатные – 35-45 кв.м
3-комнатные – 45-55 кв.м

Квартиры с количеством комнат 4 и более отсутствуют. Планировки квартир чаще со смежными комнатами. Высота потолков не выше 2,5 метров. Кухни площадью 5-6 кв.м с газовой колонкой для подогрева воды. Санузел совмещенный вне зависимости от числа комнат в квартире. В общем, по современным понятиям «хрущёвку» уже трудно назвать комфортной для проживания.

Строились в Горьком не только 5-этажные «хрущёвки», но и дома в 3, 4, 6, 7, 9 и 10 этажей, однако пятиэтажки доминируют – их 72% от общего числа домов данного типа. Особенно редко встречаются 7-этажные «хрущёвки» - их на весь город только пять. Все они были построены в одном месте, на площади Горького, с 1961 по 1966 год.

По материалу строительства кирпичные «хрущёвки» преобладают над панельными – их 70%.

История строительства

Самая первая в Горьком «хрущёвка» была построена в 1958 году на пересечении Арзамасского шоссе и улицы Бекетова. Ныне это дом № 48 по проспекту Гагарина. В 1959 году появилось ещё 8 таких домов. Эти два года были переходными от строительства «сталинок» и домов «народной стройки» к индустриальному домостроению.

По-настоящему массовое строительство в Горьком было развёрнуто с 1960 года, когда удалось построить 120 многоквартирных домов нового типа на 235 тыс. кв.м. В последующие два года индустриальное домостроение развивалось стремительными темпами. В 1962 году впервые в истории города было введено свыше полумиллиона кв.метров многоквартирного жилья.

Эти годы были поистине революционными– за каких-то 5 лет объемы жилищного строительства в городе были увеличены сразу в 2 раза. Десятки тысяч семей получили новое жильё, перебравшись из щитовых бараков, подвалов и коммуналок в отдельные благоустроенные квартиры.

В 1969-70 годах строительство «хрущёвок» было резко сокращено. Им на смену пришли дома новых серий с более просторными и удобными квартирами – «брежневки» и типовое улучшенное жильё.

География

Территориальный анализ жилищного фонда показывает, что «хрущёвки» расположены во всех районах города. Наибольшее распространение они получили в Автозаводском, Ленинском и Советском районах.

Рассматриваемый тип жилья всех меньше присутствует в Нижегородском районе. Тем не менее, в качестве точечной застройки «хрущёвки» присутствуют в самом центре города. Например, одна из них располагается всего в 180 метрах от площади Минина (ул. Пискунова, 20а).

Цены

Как и для других типов жилья, основным фактором, определяющим цену квартир в домах-«хрущёвках» является их местоположение. По состоянию на начало апреля 2011 года структура цен по административным районам выглядела следующим образом:

Разница в цене по заречным районам невелика – не более 7%. Естественно, что по самым высоким ценам предлагаются «хрущёвки» в центральной части Нижегородского района. Здесь они стоят дороже в среднем на 50%, чем в самом «дешёвом» Автозаводском районе. За 4,2 млн. рублей предлагается 2-комнатная квартира с евроремонтом на 9 этаже 10-этажного дома на площади Свободы (77 780 руб./кв.м). А самое дешёвое предложение – 2-комнатная квартира на 1 этаже в Сортировочном поселке на улице Путейской (27 960 руб./кв.м).

По сравнению с осенью 2008 года, когда цены на жильё были максимальны, «хрущёвки» подешевели на 30%. Это заметно больше, чем на рынке жилья в целом (-25%).

Будущее

А вот будущее нижегородских «хрущёвок» к сожалению туманно. О сносе, как в Москве, в обозримом будущем речь вообще не идёт. Пока в планах областного правительства и городской администрации расселение и снос кварталов, застроенных домами народной стройки.

Между тем «хрущёвки» быстро стареют как физически, так и морально. Нормативный срок эксплуатации домов из тонкостенных панелей составляет 50 лет. Таким образом, в ближайшие 5-10 лет вопрос «что делать?» может встать для них так же остро, как и для домов народной стройки.

Однако, по мнению технических экспертов, «нормативные сроки эксплуатации» - понятие относительное. Исследования показали, что панели «хрущевок» имеют прочность в полтора раза превышающую проектную, а это значит, что при нормальной эксплуатации они могут простоять еще 25-30 лет. Кирпичные же дома после капитального ремонта могут простоять, ни много ни мало, ещё 100 лет.

Так и поступили со своими «хрущёвками», наследством социалистического прошлого, в странах Восточной Европы. Типовой капитальный ремонт включает в себя следующие работы:

*Строительство мансардного этажа, возможно в двух уровнях.

*Замена балконов на застекленные лоджии.

*Пристройка лифтовых шахт, монтаж лифтов.

*Утепление и отделка фасадов.

*Замена подъездных дверей и устройство домофонов.

*Косметический ремонт подъездов.

*Замена входных квартирных дверей.

*Замена оконных рам.

*Замена водопроводных и канализационных стояков.

*Установка домовых и поквартирных водяных и газовых счетчиков.

*Замена газовых колонок на современные газовые котлы, обеспечивающие автономное отопление и горячее водоснабжение квартиры.

*Замена квартирных стальных наружных водопровных труб на внутристенные ПВХ.

*Оборудование квартир автономными системами отопления (внутристенные ПВХ-трубы, современные радиаторы).

*Замена электропроводки и электроарматуры.

*Замена санитарного оборудования по согласованию с жильцами, исходя из нормативной суммы.

*Косметический ремонт квартир по согласованию с жильцами, исходя из нормативной суммы (в том числе с установкой новых межкомнатных дверей).

*Монтаж систем кабельного телевидения и Интернета.

*Благоустройство придомовой территории (автомобильные парковки, детские площадки, малые архитектурные формы).

Зачастую эти работы производятся без отселения жильцов, а значит, конфликты с собственниками квартир сведены к минимуму. Их жилищные условия не меняются, а качество жилья улучшается. Ничего подобного в Нижнем Новгороде ещё не производилось, не смотря на многочисленные обсуждения во властных структурах.

Реконструкция «хрущевок» - это социальная общегородская задача, но бюджетных средств на реализацию таких проектов у города, как всегда, нет. Город не может заплатить наличными средствами, но вполне мог бы заплатить «натурой»:

- путем передачи мансардных помещений в собственность инвестора;

- путем целевого предоставления земельных участков под новое строительство на льготных условиях.

На мой взгляд, капитальный ремонт «хрущёвок» в Нижнем Новгороде необходимо начинать с центра города и, прежде всего, с его парадного фасада – набережной Федоровского. Среди нижегородцев найдется немало желающих купить квартиры в мансардных этажах с уникальными видами на Стрелку и заволжские дали.

Если же говорить о массовом сносе «хрущёвок», то с экономической точки зрения могут быть перспективны территории панельной застройки, приближенные к центру города, а именно Нагорные микрорайоны – кварталы улиц Сусловой, Васюнина, Корнилова, Ивлиева.

Статья опубликована в газете "Полезная площадь" №13 ОТ 06.04.2011 Г.

Алексей ЧЕМОДАНОВ, аналитик рынка недвижимости

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.