Как не прикупить сибирской язвы

18.04.2011
Просмотров: 1791

Власти, выделяя участки инвесторам, умалчивают или не учитывают тех обременений, которые есть на этих участках, поскольку часто о них не знают. И инвестор, приобретая участок, приобретает еще и немало проблем.

Новый оперный театр в садике Пушкина, культурно-развлекательный центр на пл. Свободы, на месте, вокруг которого уже много лет красуется синий забор, - многие известные и неизвестные нижегородские "проекты" до сих пор не реализованы из-за неясности со статусом земельных участков. Почему?

ВАЖНЫЙ МОМЕНТ

Власти, выделяя участки инвесторам, умалчивают или не учитывают тех обременений, которые есть на этих участках, поскольку часто о них не знают. И инвестор, приобретая участок, приобретает еще и немало проблем. Что зачастую является причиной отказа инвестора от проекта.

Информация о градостроительном проектировании недоступна инвесторам и населению, рассказала главный архитектор ООО НИЦ “Земля и Город” Марианна Клюйкова на конференции “Модернизация градостроительного проектирования в Нижегородском регионе”. Администрация, продав “поле” без градостроительной документации, продает, по сути, “кота в мешке”. Так, в центре недавно проданного участка в Сокольском районе оказался сибироязвенный могильник. Или еще пример: местная власть одного из районов области предоставила инвестору большой участок земли, а потом выяснилось, что почти посередине его было запланировано строительство дороги.

Еще два—три года назад градостроительные документы рисовались чуть ли не от руки на контурных картах, и что такое векторные карты мало кто понимал, говорит инженер группы оцифровки отдела территориального планирования ООО НИЦ “Земля и Город” С. Хромов. Тем не менее, именно ИСОГД (информационные системы обеспечения градостроительной деятельности) дают возможность осмысления территории, позволяют собирать различные массивы данных в одной системе. Что такое ИСОГД? Это система карт с различными сервисами и слоями, в каждом из которых заложена своя информация: зонирование, различные регламенты, экономические параметры. Нужная градостроительная информация закладывается в эту систему в виде базы данных и отражается на картах. Руководитель, обладая подобной системой, имеет возможность принимать решения, работая с пространственными данными. По словам Хромова, задача векторных карт – рациональное использование территории: они дают возможность смоделировать варианты расположения различных объектов: и социальных, и коммерческих.

Вся эта информация лежит на сервере, куда она сходится со всех “увязанных” учреждений, а пользователь (инвестор) может с ней работать и получать интересующую информацию за определенную плату. Он получает готовый документ, имеющий юридическую силу, с которым можно идти, к примеру, на инвестсовет.

Подобные системы сейчас внедряются во многих регионах. Тормозит процесс недофинансирование, а чаще недопонимание чиновника, как это можно использовать.

Пока же ситуация с градостроительной документацией тяжелая и для инвестора, и для власти. По словам Марианны Клюйковой, Россия занимает 182-е место из 183-х по уровню препятствий в строительстве. Федеральное законодательство подробно прописывает требования к предоставлению земельных участков для жилищного строительства на землях, находящихся в государственной и муниципальной собственности, но в остальных случаях такой ясности нет.

ПРОЧИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ

На какие еще регламенты и обременения, кроме прав третьих лиц, следует обращать внимание инвестору, прежде чем принимать решение о вложении денег в проект на конкретной территории?

Зоны с особым режимом. Часто земли обременены сервитутами и зонами с особым режимом, рассказывает начальник отдела кадастрового учета ФГУ “Земельная кадастровая палата” Владимир Патов. При этом собственник часто не знает, в какой зоне находится его участок. Ситуация усугубляется еще и тем, что эти зоны не зафиксированы на картах. Например, водоохранная зона у Волги — 200 м от среднего многолетнего уреза воды. Но где он реально находится – никто не знает. Если по территории приобретаемого участка проходят коммуникации, то надо помнить, что у них тоже есть охранные зоны. Если с газо- и электропроводами все более-менее понятно, то определить охранную зону подземных коммуникаций, не обозначенных на карте, невозможно. Точное залегание кабеля или трубы порой известно только старым работникам инженерных служб, с уходом на пенсию которых уходит и информация.

Все обременения, которые есть на участке, лучше сразу прописать в договоре, советует Владимир Патов, поскольку через какое-то время это будет сделать сложнее: придется искать всех собственников, еще раз проходить по “бюрократическому кругу”.

Сервитуты. Они бывают двух видов — частные и публичные, рассказывает Владимир Патов. Частные устанавливаются для конкретных лиц: “кто вправе ездить через наш двор?”. Этот вопрос решается по договоренности с собственником или по суду.

Публичный сервитут — устанавливается в отношении неопределенного круга лиц распоряжением местной администрации — например, проход к реке.

Среди других “обременений”, которые могут оказаться на участке, профессор кафедры ЮНЕСКО ННГАСУ, член Союза архитекторов РФ Татьяна Рыжова называет историческое и культурное наследие и ландшафты. К сожалению, российские инвесторы, как правило, не понимают, что это капитальные активы, способные принести дополнительные дивиденды, поэтому обычно хотят все снести и построить что-то новое. Пора прекратить восприятие наследия как обременение, говорит Татьяна Рыжова и предлагает вместо сноса исторической застройки направить энергию инвестора на индустрию гостеприимства. Примером того, как это может быть, служит город Мышкин. Там не было ничего, кроме завода валенок. Потребовалось всего-то ничего – открыть два музея: музей валенок и музей мыши и договориться с пароходством, чтобы туристические теплоходы швартовались здесь. Что делает города городами всемирного наследия? По словам Рыжовой, это может быть одно единственное здание, к примеру, Эйфелева башня в Париже или пирамиды в Гизе…

Ольга ПАНОВА

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.