Долевое строительство: как не остаться на улице

26.04.2011
Просмотров: 3241

Когда задаешь собеседникам вопрос, какое жилье они предпочли бы (пусть даже теоретически) приобрести, в перечень желаемых характеристик непременно попадает слово «новостройка».

Когда задаешь собеседникам вопрос, какое жилье они предпочли бы (пусть даже теоретически) приобрести, в перечень желаемых характеристик непременно попадает слово «новостройка». Оно и понятно: история квартиры начнется именно с вас, а о смене коммуникаций долгое время не придется беспокоиться. К тому же, на новом жилье на этапе строительства можно хорошо сэкономить. Да и оплата будет разбита на части.

Правила игры на этом рынке регулирует ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу с 1 апреля 2005 года. Но, хотя закон и решил многие проблемы, некоторые все равно остались. И те, кто вложил деньги в покупку новостройки, все еще сталкивается с тем, что сроки строительства затягиваются, получить деньги при расторжении договора с застройщиком не так просто, договорные отношения оформляются неправильно.

Наш эксперт, Юлия Сурикова, юрист НООО «Защита потребителя», рассказывает о том, на что следует обратить внимание, заключая договор на участие в долевом строительстве.

Справка.

Нижегородская областная общественная организация (НООО) «Защита потребителя» действует с 1996 года. Это одна из старейших общественных организаций нашей области. Основная ее цель – защита законных прав и интересов потребителей, оказание консультативной и правовой помощи.

Организация является членом общероссийского союза общественных объединений «Союз потребителей Российской Федерации» (СП РФ).

- Юлия Александровна, ощутили ли вы кризис в строительной отрасли по количеству обращений нижегородцев?

- Да. Сроки строительства переносились чаще, соответственно, и люди чаще обращались к нам за помощью. Как правило, удавалось договориться: большинство дел заканчивалось мировыми соглашениями. Такой путь решения проблемы выгоден обеим сторонам. Ведь застройщики освобождаются от штрафов, выплаты морального вреда, ограничиваются неустойкой. А дольщик получает «живые» деньги.

Приведу один из примеров. В 2008 году дольщик заключил инвестиционный договор с одним из застройщиков. Указанную в договоре сумму, около 800 тысяч рублей, полностью оплатил. Но сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию были нарушены. В ходе судебного разбирательства было доказано, что заключенный договор фактически является договором о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, поэтому на него распространяются положения ФЗ №214. В итоге было подписано мировое соглашение, согласно нему истцу (дольщику) была выплачена неустойка в размере 70 тысяч рублей.

- Сколько времени, в среднем, занимают подобные судебные процессы?

- Если нет претензий к качеству проведения строительных работ, не нужны экспертизы, то это 2-3 судебных заседания.

- На что следует обращать особое внимание при заключении договоров долевого участия?

- Прежде всего, в договоре обязательно должен быть прописан срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к дольщику, это является существенным условием договора. И данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. К сожалению, в договоре часто срок передачи квартиры либо не указывается вовсе, либо привязывается к сроку ввода в эксплуатацию, обозначается расплывчато «в течение двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию». Это неправильно.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени.

Изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

На практике распространены случаи, когда дольщику передают не права на квартиру, а непосредственно факт выполнения работ по договору еще до сдачи дома. В результате складывается парадоксальная ситуация – сам дом в эксплуатацию еще не сдан, а квартира сдана, и коммунальные платежи начинают начисляться. Хочу предостеречь – делать этого нельзя.

- Какие тонкие моменты существуют еще?

- Очень важный этап – передача денег по договору. Следует понимать, какой именно компании вы платите деньги – той, с которой заключили договор, или иной. У нас был случай, когда платежи поступали другой фирме: она была расположена в том же офисе, название было такое же, но вместо, допустим, ООО, было ЗАО. Вроде бы мелочь, но это уже другое юридическое лицо, договорных отношений с которым у дольщиков не было.

Внимательно следует относиться к приходным ордерам: кому платите, за что, наличие печати, дата, разборчивая подпись. Иногда чеки на покупку кроссовок оформлены более грамотно, чем приходники на приобретение жилья! Кстати, платить лучше по безналу. Тогда и подтверждений, что деньги внесены, будет больше. Надо понимать: важно все – вдруг фирма реорганизуется или закроется? Если дело дойдет до суда, документы должны быть в порядке.

- Помимо договоров об участии в долевом строительстве, какие еще договора встречаются?

- Когда мы только начали заниматься этим направлением, в основном сталкивались с договорами инвестирования, совместного строительства и т.д. После принятия ФЗ №214 ситуация резко изменилась – закон четко прописал права и обязанности сторон, защитил интересы конечного потребителя, поэтому, в основном, и стали заключаться договора об участии в долевом строительстве.

Нужно обращать внимание, какой договор вы подписываете. Если вексельный или инвестирования, то это чревато тем, что ответственность застройщика никаким законом не определена. Часто бывает так: к нам приходят потребители и говорят: «Все подписывали договора инвестирования, и мы заодно. Так решил застройщик, спорить не стали». Но ведь и здесь есть возможность повлиять на ситуацию: отдайте договор на юридическую экспертизу, внесите в него пункты, защищающие ваши права. Сделать это несложно, а многих проблем позволяет избежать.

- Как рассчитывается сумма неустойки за нарушение сроков строительства?

- В случае нарушения указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщик имеет право на неустойку, которая рассчитывается в соответствии с п.6 №214-ФЗ: в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если дольщик - гражданин, то предусмотрена неустойка в двойном размере. К сожалению, в добровольном порядке застройщики не выплачивают данную неустойку, при ее взыскании в судебном порядке она может быть и уменьшена, исходя из 333 статьи Гражданского Кодекса.

- А что делать, если из-за переноса сроков строительства гражданин вынужден жилье снимать?

- В этом случае возможно взыскание убытков. Необходимо будет только предоставить в суд договор аренды. Кстати, практика показывает, что убытки взыскать легче, чем неустойку. Такая сложилась практика.

- Были ли у вас обращения по поводу малоэтажной застройки?

- Было по качеству индивидуального жилого дома. Он зиму простоял, потом весной крыша потекла, жить в нем стало невозможно. Была проведена экспертиза, выявлены существенные недостатки, деньги заказчику вернули.

- Кстати, за чей счет проводится экспертиза?

- Удовольствие это дорогое. Мы стараемся сделать так, чтобы проведение экспертизы возлагалось на ответчика в ходе судебного разбирательства. Чтобы не получилось, что потребитель собственные средства потратил, экспертизу оплатил, а потом выяснилось, что ответчик возместить ее стоимость не в состоянии.

- На что вы советуете обратить внимание при выборе компании-застройщика?

- Следует собрать сведения через СМИ, интернет, знакомых. Также полную информацию о застройщике можно получить в министерстве социальной политике Нижегородской области, сделав соответствующий письменный запрос. Именно оно занимается госрегулированием, контролем и надзором в области долевого строительства, владеет полной информацией о застройщиках. То есть можно узнать – выданы ли необходимые разрешения на строительство, каковы сроки выполнения работ и т.п.

И только тогда можно принимать решение о выборе компании-застройщика. Квартира – товар дорогостоящий, к его покупке следует тщательно подготовиться.

 

Вопрос. Какую площадь квартиры необходимо указывать в договорах долевого участия в строительстве?

Ответ. Договором долевого участия в строительстве можно отразить все имеющиеся в проектной документации характеристики жилого помещения. При взаиморасчетах с застройщиком существенное значение имеет условие о том, что установленная договором стоимость квадратного метра относится к показателю «общая площадь жилого помещения».

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Если договором долевого участия в строительстве вышеуказанное условие не предусмотрено, при возникновении разногласий при оформлении акта или дополнительного соглашения к договору о передаче жилого помещения спорные вопросы решаются в судебном порядке.

admgor.nnov.ru

Статья опубликована в газете "Полезная площадь" №15 от 20.04.2011 г.


Материал подготовила Наталья Сергеева

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.