Дом с инвестициями

28.04.2011
Просмотров: 2135

Нижегородские предприниматели, заинтересованные в приобретении старинной недвижимости, наверняка мечтают, чтобы глава города был похож на Витторио Сгарби, мэра сицилийского городка Салеми.

Нижегородские предприниматели, заинтересованные в приобретении старинной недвижимости, наверняка мечтают, чтобы глава города был похож на Витторио Сгарби, мэра сицилийского городка Салеми. Этот уважаемый представитель местного самоуправления решил проблему полуразрушенной исторической застройки, предложив всем желающим выкупить особняки и усадьбы с видом на море по цене 1 евро за штуку при единственном условии— недвижимость должна быть отреставрирована за два года. Нижний Новгород, конечно, не Сицилия, но если объявить такую распродажу, большая часть исторической застройки найдет своих инвесторов.

Фэн-шуй не поможет

Бизнес никогда не терял интереса к недвижимости, особенно, если она располагается в центре города. Поэтому объекты культурного наследия — дворянские и купеческие особняки, доходные дома и присутственные места — всегда будут под прицелом инвесторов. Целый ряд нижегородских риэлтеров отказываются назвать параметры рынка старинной недвижимости, так как сделки единичны, а цены индивидуальны в каждом отдельном случае. Между тем инвестировать в старину гораздо сложнее, нежели строить новый объект «с нуля». Ведь помимо того, что покупатель вносит плату за особняк, он получает на руки условия реставрации, которая будет контролироваться властями. Ремонт старинных домов зачастую требует нестандартных решений, использования дорогих и натуральных строительных материалов и привлечения недешевых квалифицированных специалистов. Проведение коммуникаций и замена прогнивших перекрытий— вообще отдельная головная боль нового собственника и довольно жирная статья в бюджете. А если особняк строился не как доходный дом, ресторан или банк, в которых есть большие залы, просторные фойе и другие функциональные помещения, а как купеческое семейное гнездышко, то следует быть готовым к неудобствам.

Планируя свой кабинет в бывшей супружеской спальне дореволюционных владельцев, новые хозяева сталкиваются с неизбежным: в бизнес-центрах на полезную площадь отводится до 90% всех помещений, в особняке этот показатель в силу архитектурных особенностей может снижаться до 60%. И даже освоение подвалов и чердаков не сильно поможет. Как признался один нижегородский бизнесмен, он не смог в полной мере соблюсти все требования фэн-шуя в дореволюционном здании из-за его архитектурных излишеств.
Особое внимание уделяется фасадам. Скорее всего, управление госохраны попросит соблюсти историческую цветовую гамму и ограничит в использовании различных рекламных указателей и вывесок: размещение средств наружной рекламы и информации в зоне исторического наследия, как правило, не приветствуется.

Но даже если компания готова инвестировать в это и мириться с условиями, ее планы могут разрушить жители памятника культурного наследия, если в нем размещаются квартиры. «Я выбрал дом XIX века, в котором коммуналки: люди живут в компании крыс и тараканов, один туалет на пять семей. Я предложил им новые квартиры в Верхних Печерах, однако одни не хотят уезжать из центра, а другие успели прописать по пятнадцать родственников», — рассказывает руководитель одной из нижегородских компаний, который пока отказался от приобретения старинного особняка.

Билет в центр города

Впрочем, если инвестор готов ко всем этим трудностям, а также к непредвиденным затратам, которые значительно увеличивают первоначальную смету, то в итоге он сможет насладиться и достоинствами старинной недвижимости. Аналитики отмечают, что обычно особняки любят занимать федеральные банки, вертикально интегрированные компании, работающие на «богатых» рынках, небольшие отели высокой ценовой категории, рестораны, органы федеральной и региональной власти, а также религиозные организации. Все они ценят старинную недвижимость не только за престиж.

Старинный особняк— это практически стопроцентное попадание в сердце любого мегаполиса. В Нижнем Новгороде, городе-миллионнике с семивековой историей, это практически единственная возможность получить отдельно стоящее здание в центре, если компания несколько лет назад не подсуетилась по поводу точечной застройки, которая теперь не приветствуется властями. Если старинный особняк нашпигован современной электронной начинкой, это оплот безопасности. Обеспечить контроль за перемещениями всех лиц на территории отдельно стоящего здания гораздо легче, чем на просторах больших бизнес-центров. Отдельное здание— это конфиденциальность и высокий уровень приватности, необходимый для многих структур.

С финансовой точки зрения, особняк — это выгодное вложение средств. По прог­нозам экспертов, через 5–10 лет основная часть особняков в центральной части города будет находиться в собственности компаний. При этом спрос как на аренду, так и на покупку особняков из-за желания иметь офис в центре останется высоким. В случае пересмотра региональными и городскими властями условий инвестирования бизнеса в объекты культурного наследия рынок будет разогрет.

Как отмечает заместитель руководителя Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области Игорь Петров, «регион стал одним из первых в России, где был разработан механизм привлечения в сохранение объектов негосударственных источников финансирования — как посредством приватизации этих объектов, так и передачи в аренду на условиях выполнения инвестиционных требований по ремонту и реставрации».

Впервые эта схема была применена в Нижнем Новгороде в 1996 году в отношении дома № 31б по улице Минина, построенному по проекту архитектора Дмитрия Вернера. Первый частный инвестор на рынке старинной недвижимости— ООО «Восстановление» — потратил более 2,5 млн руб, отреставрировав здание и приспособив его под жилые квартиры. Список объектов, которым повезло с инвесторами, довольно внушителен, но все равно в разы короче перечня ожидающих вложений.

Дворянские гнезда ждут инвесторов

Интересно, что в Нижнем Новгороде уже есть примеры, когда инвестор использует объект после реставрации не только под офис, но и под собственное жилье. У бизнеса уже появился аппетит и на дворянские загородные усадьбы. Большинство из сохранившихся объектов располагаются в южной части области. Даже если усадьбы не стоят в руинах и, более того, используются под школы, больницы или совхозные конторы, они медленно умирают, так как эти организации не имеют средств для инвестирования.

Примеры успешного освоения барских гнезд уже есть. Например, усадьба барона Жомини в Гагинском районе стала собственностью НПО «Синь России» в 2005 году, полностью отреставрирована и, по неофициальным данным, используется как загородная резиденция руководителя Виктора Лаврова. Впрочем, если хозяина нет дома, персонал может устроить экскурсию по парку и видовым точкам. Этому же объединению теперь принадлежит несколько объектов культурного наследия регионального значения — усадьбы Пашковых (Гагинский район, Нижегородская область). Их приобрел в 2008 году с аукциона ООО «УК «Декор» (управляет ООО «Пешеланский гипсовый завод «Декор-1», входящий в холдинг «Синь России»). Строения со статусом федеральных памятников взяты в долгосрочную аренду. Обе усадьбы включены в туристический маршрут, который предлагает компания. Бывший председатель профильного комитета регионального парламента Александр Сериков назвал опыт удачным, отметив, что не стоит придираться к некоторым историческим неточностям в реконструкции, так как «это все равно лучше, чем руины».

Разброс цен на усадьбы слишком велик. Если дворянское гнездо Пашковых с руинами замка, парком и надворными постройками обошлось инвестору всего в 4 млн руб., то небольшой дом Шереметьевых-фон-Клейст в Богородском районе, выставленный частным лицом на продажу в прошлом году, имел ценник в 35 млн руб. Видимо, в последнем случае сказывается близость к Нижнему Новгороду.

Есть в регионе усадьбы, которые государство, наоборот, не спешит передать инвестору. Например, усадьбу Приклонских-Рукавишниковых в том же Богородском районе. Сейчас в ней живет арендатор Жанна Потравко, у которой есть планы по реставрации и дальнейшему использованию барского дома, дворовых построек и парка, но пока нет средств на их осуществление. Она надеется на появление компаньона, который поможет ей реализовать задуманное.

Количество сохранившихся загородных усадеб гораздо меньше, чем старинных домов в Нижнем Новгороде и ряде городов области, в которых присутствует исторический центр, — в Арзамасе, Лысково, Выксе и других. Поэтому, если у инвесторов проснется аппетит к реставрации, на этом рынке предложение будет ограничено сильнее всего. Пока же крупнейшими инвесторами в старинную недвижимость остаются федеральный и региональный бюджеты.

Петр Зайцев

Источник: DK.RU
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.