Анализ доступности жилья по его типам и местоположению.

В одном из осенних номеров «Полезной площади» речь шла об оценке доступности жилья в Нижнем Новгороде. Анализ производился путём расчета индекса доступности жилья – условного показателя, предложенного специалистами фонда «Институт экономики города» (г. Москва).

Индекс доступности жилья (ИДЖ) – это отношение средней рыночной стоимости квартиры с общей площадью достаточной для проживания семьи из трех человек (по социальной норме 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи (с двумя работающими). Индекс показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая на это все свои доходы.

Сейчас в среднем по Нижнему Новгороду на рынке готового жилья ИДЖ равен 4,8. То есть, средняя нижегородская семья из трех человек сможет «накопить» на покупку квартиры площадью 54 кв.м примерно за 5 лет. Но это осреднённый по городу расчет, а интересно оценить доступность жилья с учётом ценовой разницы по отдельным районам города и типам жилья. На основании статистических данных о среднемесячной зарплате жителей Нижнего Новгорода (21 663 рубля) и средней цене жилья такой дифференцированный расчёт был произведен. Его результаты приведены в сводной таблице.

АЗ - Автозаводский район
КН - Канавинский район
ЛН - Ленинский район
МС - Московский район
НЖЦ - Нижегородский район (центр)
НЖ - Нижегородский район (вне центра)
ПР - Приокский район
СВ - Советский район
СР - Сормовский район

В приведённой таблице отсутствует такой тип жилья, как гостинки, и это понятно, так как среди них просто не существует квартир общей площадью 54 кв.м.

Если сравнивать районы города между собой, то видно, что наиболее доступное жилье сосредоточено в заречной части города. При этом территориальная структура здесь однородна – средние районные индексы располагаются в узком диапазоне от 4,1 до 4,4. Самыми доступным типом жилья на сегодня являются квартиры народной стройки в Канавинском и Московском районах.

А вот в нагорной части города картина доступности совсем другая. Резко выделяется центр Нижегородского района. Здесь жильё для рядовой нижегородской семьи явно не по карману. Индексы Советского и периферийной части Нижегородского районов имеют сходные значения. Приокский район занимает промежуточное место между нагорными и заречными районами.

Сравнительный анализ доступности жилья приводит к интересному выводу – длительный характер накопления, а значит и выплат по продолжительному ипотечному кредиту, нивелирует ценовую разницу между районами в одном типе жилья или между разными типами в одном районе. Например, мало отличаются по своей доступности брежневки Советского, Приокского и периферийной части Нижегородского районов. А это значит, что если муж и жена работают в центре города, то приобретать квартиру такого типа с помощью ипотеки разумнее в Нагорных микрорайонах или в районе улицы Родионова, чем в удаленных от центра Щербинках. Или в Автозаводском районе, выбирая между хрущевками-брежневками и квартирами улучшенного типа, лучше сделать свой выбор в пользу ипотечной покупки более удобного жилья – разница в размере ежемесячных выплат по кредиту будет не столь ощутима.

Ну, а если семья настолько остро нуждается в жилье, что нужна просто крыша над головой, не обращая внимания на неудобства и малый размер квартиры? В этом случае сейчас самый доступный тип жилья в городе – это гостинки на Автозаводе. Для них ИДЖ в среднем равен 2,1. На улице Мончегорской нередки предложения квартир гостиного типа с кухней прихожей и комнатой 13-14 кв.м за 900-950 тыс. рублей.

Статья опубликована в газете "Полезная площадь" №17 от 04.05.2011 г.