Эволюция рынка недвижимости или что изменилось с начала 90-х

06.06.2011
Просмотров: 3764

В этом году исполняется 20 лет рынку недвижимости. Что могут рассказать о юбиляре те, кто видел его совсем малышом?

В этом году исполняется 20 лет рынку недвижимости. Что могут рассказать о юбиляре те, кто видел его совсем малышом? Как изменился за эти годы, чему научился, что от него можно ждать в будущем? (продолжение)

Рынок недвижимости устоял даже перед дефолтом

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор-Недвижимость», директор по продажам агентства «Выбор»:

 - До 1991 года, пока не вышел закон о приватизации, на рынке в основном работали маклеры, которые занимались не сделками купли-продажи, а обменами с доплатой. Государство обеспечивало проведение таких сделок через официальные бюро обменов.

После 1991 года появились первые собственники жилья, а, следовательно, продавец и покупатель, то есть зародился рынок. Поначалу сделки проходили через нотариуса, а его контора стала де-факто местом купли-продажи. В те времена существовали и агентства, и торговые дома по недвижимости.

Если бы вы заглянули в обычную компанию тех лет, то увидели бы в офисе девушку-диспетчера, которая принимает телефонные звонки и записывает данные в тетрадку, 3-5 агентов, бухгалтера и директора. Об электронной базе данных тогда речь не шла, хотя в 1993 году компания, в которой я работал, впервые запустила базу данных «Недвижимость НН». Рекламы была в виде обычных объявлений о купле-продаже, а первая информация о рынке недвижимости появилась в газетах «Биржа» и «Капитал». Поскольку отсутствовало единое информационное пространство, реальную стоимость недвижимости никто не знал, разница в цене квартир встречалась фантастическая.

Потом настал 1994 год, на российский рынок пришли американские технологии работы с клиентами: электронные базы данных, конвейерные технологии ведения сделки, службы по проверке документов, использование банковских ячеек при взаиморасчетах... По такой схеме в Нижнем действовала фирма «Интер-Оксидентал», основанная американцем Дениэлом Коркораном. Я был первым директором «Интер-Оксидентал», поэтому не понаслышке знаю, какой наблюдался бум агентов: в первый набор мы посмотрели 800 человек. Конечно, уже через полгода работы интересы разных агентств стали пересекаться, возникли конфликтные ситуации, появилась потребность в общих правилах, и в марте 1995 года образовалась Нижегородская гильдия риэлторов.

В 1995-96 годах в Нижнем Новгороде формируется несколько АН, работающих по технологиям, аналогичным «Интер-Оксидентал».

К 1998 году на рынке сформировались большие, средние и мелкие агентства недвижимости. На общем развитии рынка не сказался даже дефолт. В отличие от Москвы, у нас большая часть сделок совершалась не в валюте, а в рублях, потому резкий рост доллара почти не повлиял на сделки, их число даже увеличилось.

2004-05 годы ознаменовались появлением ипотеки. Получить кредит на жилье было очень тяжело, банки требовали массу документов вплоть до справок из психдиспансера и наркодиспансера, деньги можно было получить через 60 дней после сделки (по сравнению со временами, когда сделку можно было оформить в БТИ за 45 минут – фантастически длинный срок).

Ну и последний этап, который нужно отметить, это кризис 2008 года. Он отмел часть операторов рынка и оставил наиболее жизнеспособные агентства и технологии.

Скоро потребуется хорошее жилье

Сергей Сорочан, менеджер отдела продаж АН «Монолит»:

- Я могу рассуждать о рынке недвижимости с 1998 года, когда начал работать. Заметным, почти фантастическим, изменениям подверглись цены. Когда говоришь, что однокомнатная квартира в Советском районе стоила 5-6 тысяч долларов, люди не верят. Колебания в торге в 150-200 долларов считались крупными. Сейчас торг может составлять и 100 тысяч, и миллион рублей (для крупных объектов).

Если говорить об эволюции, т.е. развитии рынка, то за 13 лет кардинально изменились не только цены, но и способы продаж, и операторы рынка. Причём, шли эти изменения волнами, с подъемами и затишьем, и были как положительные и качественные, так и отрицательные. Канули в лету долларовые цены, сами сделки практически перешли из нотариальной формы в свободную. Раньше цены были стабильны и предсказуемы, с сезонными незначительными колебаниями. Осенью шел рост, весной - снижение. После бурного роста и послекризисного снижения цены стабилизировались. Развилась ипотека, которая оказывает существенное влияние на рынок. До кризиса ставки рьяно повышались, сейчас понизились, но все равно я с завистью смотрю на Запад с его 4% годовых.

Вторичным рынком поначалу большей частью занимались агентства недвижимости. В 90-е рынок держали в страхе маклеры. Люди боялись рисков, поскольку можно было остаться без всего, а потому агентства недвижимости играли серьезную роль в защите их интересов. Риэлторских фирм работало немного. Затем они стали множиться и развиваться, что явилось положительным моментом для потребителя, т.к. конкуренция вела к снижению стоимости услуг и повышению их качества. У клиента появилось право выбора фирмы, соответствующей его потребностям.

Ныне картина несколько иная. Многие считают, что могут сами совершить сделку, значение АН занижается. Это, по моему мнению, ведёт к деградации рынка. Это все равно, что заняться шитьем итальянской обуви самостоятельно, или отдать его китайцам. Может, и получится, и качество поначалу держится, но потом неминуемо снижается. Да и когда мошенники видят, что рыба в озере непуганая, понимают, что можно ловить ее руками, т.е. возможен новый вал обмана на более высоком (соответственно прогрессу) уровне.

На первичном рынке я помню понятие «чистой» рассрочки в договорах долевого участия, когда можно было заплатить часть денег и потихоньку выплатить оставшуюся сумму без процентов до окончания строительства. Это было справедливо и нормально. С годами ситуация изменилась: строители ввели процентные ставки, покупатели получали практически банковский кредит, но без гарантий. Да и рынок изобиловал порой непонятными строителями и двойными продажами. 214 ФЗ более-менее навел порядок. Однако появилась новая «напасть»: застройщики стали повышать цену квартир до тех пор, пока был спрос. По сравнению с началом рынка цена выросла в разы. Со временем, вместо прежнего сотрудничества с агентствами недвижимости, строители стали открывать собственные отделы продаж. Процесс, с моей точки зрения, негативный. Причем для всех сторон. И если агентства (кстати, страдающие здесь меньше всего), просто теряют эту часть рынка, отвернувшись от строителей, то застройщик, с одной стороны, лишается хороших продавцов своего товара и реальной информации о рынке, с другой стороны, должен больше тратить денег на продвижение товара и маркетинг. Некоторые даже создают собственные агентства. Ну а покупатель остается один на один со строительной компанией и ее «навороченным» договором, без дополнительной защиты своих интересов.

В сфере коммерческой недвижимости ситуация обратная. Этот рынок самый прогрессивный и подчинен законам рынка. Раньше бизнесмены пытались заниматься арендой и продажей своих объектов самостоятельно. В современных условиях большинство из них пришло к тому, что эту работу нужно отдать профессионалам. До кризиса услуги агента оплачивал арендатор. Сегодня рынок выглядит несколько иначе: расходы арендатор и арендодатель оплачивают пополам. И продавец не говорит: «Хочу 100 миллионов, а сверху берите, сколько хотите». Сначала объект оценивается, владельцу сообщают, что спрос на него такой-то, позиционироваться на рынке может столько-то, даются рекомендации и решается вопрос о сотрудничестве.

Если говорить о будущем, то я считаю, что рынок восстанавливается, и через год-полтора можно ждать повышения цен. После кризиса повышается благосостояние, улучшается демографическая обстановка, восстанавливается и прогрессирует ипотека, потому увеличится спрос на жилье. Причём, большим спросом будет пользоваться хорошее жилье. Жилье плохого качества будет сильно отставать в росте цен. Рынок - живой организм, и нам ещё предстоит наблюдать за его изменениями.

 

Статья опубликована в газете "Полезная площадь" №21 от 01.06.2011 г.

 

Елена Шевцова

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.