Побеждает сильнейший

25.01.2012
Просмотров: 3589

В середине декабря руководители города и области, строительных компаний подвели итоги и обсудили стратегию развития нижегородского рынка недвижимости на традиционном рождественском саммите.

Рынок жилой недвижимости, первым ощутивший на себе “опустошающее дыхание” финансового кризиса почти четыре года назад, в минувшем году заметно оживился. Это привело к активизации строительной отрасли: достраиваются некогда замороженные дома, появляются новостройки. В середине декабря руководители города и области, строительных компаний подвели итоги и обсудили стратегию развития нижегородского рынка недвижимости на традиционном рождественском саммите.

 

По мнению министра строительства Нижегородской области Владимира ЧЕЛОМИНА, наш регион инвестиционно привлекателен, чему способствует действующее региональное законодательство.

 

— Программа стимулирования жилищного строительства в Нижегородской области до 2020 года очень амбициозна, но реальна. К этому времени планируется ввод жилья в объеме 3 млн 400 тыс. квадратных метров общей жилой площади. Для поддержки малоэтажного строительства, причем, в формате комплексной застройки, действует программа стимулирования малоэтажного строительства на 2011—2013 годы. Для ее реализации планируется выделение серьезных средств: около трех миллиардов рублей на обустройство земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой за счет областного и муниципальных бюджетов. Инвестиционная привлекательность земельных участков с подведенными коммуникациями, проложенными дорогами значительно выше, а предпринимательские риски существенно снижаются. Практически, это гарантия, что жилье будет построено в намеченные сроки и сдано в эксплуатацию.

 

Приоритет отдается комплексной застройке, как и по всей России. Задача стоит такая: не просто построить жилье, а сделать комфортную среду, удобную для проживания человека и его семьи. Опять же, именно в этих целях строятся по всей области физкультурно-оздоровительные комплексы. В 2011 году сдано в эксплуатацию пять спортивных объектов. Спортивные многофункциональные сооружения положительно влияют на жизнь поселка или районного центра.

 

Но мало — много и хорошо строить. Все, что сейчас строится и будет возводиться в ближайшие годы, должно быть, во-первых, востребовано, во-вторых, полезно людям и, в-третьих, конечно же, выгодно застройщикам и девелоперам. На сегодня огромное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования. В Нижегородской области действует программа поддержки молодых специалистов, работающих в сфере образования, здравоохранения, культуры и спорта. Программа направлена на обеспечение специалистов, работающих в сельской местности, жильем, чтобы они там оставались жить. Всего планируется строительство или покупка 500 индивидуальных домов или квартир. Через 10 лет молодой специалист получает дом в собственность, если выполнил условия договора.

 

Считаю, гильдия управляющих и девелоперов, как общественная организация, вполне может принимать участие в разработке и законодательных инициатив, направленных на снижение административных барьеров, упрощение разрешительных процедур, совершенствование механизма государственно-частного партнерства. Мы понимаем, что за концессионными договорами, за государственно-частным партнерством — будущее. Сегодня одному бизнесу достаточно сложно работать на рынке строительства жилья. Государству, вроде бы проще, но не всегда имеется необходимый финансовый ресурс. Поэтому такое партнерство может дать мощный толчок для развития бизнеса, решения многих социальных программ нижегородского правительства.

 

Жить лучше можно

 

Областная стратегия жилищного строительства, согласованная с министерством регионального развития России, предусматривает возведение, как уже было сказано, одного квадратного метра в год на человека к 2020 году. Претворяя в жизнь эту задачу, Нижегородская область делает ставку на увеличение объемов строительства малоэтажного жилья до 80 проц. от общего объема к 2020 году.

 

— По итогам 11 месяцев прошлого года сдано в эксплуатацию 70 проц. жилья в формате малоэтажного и 30 проц. — многоэтажка, — проинформировал министр строительства Владимир Челомин. В 2010 году соотношение было 65 проц. и 35 проц. соответственно. Действующая стратегия развития жилищного строительства предусматривает серьезные меры поддержки именно малоэтажной застройки, и в первую очередь, повторюсь, комплексной. Из областного бюджета впервые в 2008 году были выделены средства для реализации проектов малоэтажной застройки в районах Нижегородской области, около 300 млн рублей: на инженерные сети, без дорог, из расчета 250 тыс. рублей на один дом. Пилотные проекты показали очень высокую эффективность: буквально на следующий год на этих земельных участках жилье было построено и введено в эксплуатацию. На 2011—2013 годы выделено намного больше средств — более трех миллиардов рублей для обеспечения участков коммунальной и транспортной инфраструктурой. Примерно на один дом, уже с учетом дорог, уходит от пятисот тысяч до миллиона рублей. Средства очень серьезные, но нижегородское правительство идет на такие расходы, так как, если сегодня власть не будет вкладываться, то не будет никакой перспективы строительства в сельских районах области. Мы полагаем, что и федеральные власти понимают проблему и в ближайшие годы будут участвовать в софинансировании жилищных проектов. Участие бюджетов разных уровней в создании жилищной инфраструктуры, обеспечит увеличение объемов строительства и ввода жилья в разы.

 

Пока на обустроенных площадках строим жилье только по социальным программам: для расселения ветхого и аварийного фонда, детей-сирот, молодых специалистов и других категорий населения. Хотя задача уже сегодня ставится так: каждый, кто желает приобрести жилье, может взять земельный участок с подведенными коммуникациями.

 

Очень важная задача — вести комплексную застройку выделенных земельных участков. С прошлого года мы реализуем программу строительства семейных детских садов, а также малокомплектных детских садиков для небольшого количества детей. Например, в селе Верхняя Верея мы построили садик на 60 мест, на Бору — на 70 мест. Нельзя просто обеспечить людей жильем, надо создавать комфортные условия проживания. К таким молодым поселкам стараемся приблизить строительство и спортивных объектов.

 

Кризис серьезно подкосил строительство многоквартирных домов, появились обманутые дольщики. Поэтому правительство Нижегородской области приняло стратегию развития малоэтажного жилья. Такое строительство имеет преимущества и в плане получения разрешительной документации, ее подготовки. Такие объекты не подлежат контролю со стороны Регионального государственного строительного надзора — не надо делать экспертизу. Но самое главное, строительство таких объектов, не создает проблему обманутых дольщиков.

 

Большие планы связываем с развитием земельного участка в районе Новинок, площадью 1100 га. Важный момент — площадка примыкает к Нижнему Новгороду. Участок имеет хорошее транспортное сообщение: находится в кольце южного обхода Нижнего Новгорода и автотрасс на Богородск и Арзамас. Мы ждем хороших инвестиций в освоении именно этого земельного массива. Немаловажно и то, решение уже принято, что в этом районе будет строиться стадион на 45 тыс. зрителей.

 

Работа над ошибками

 

В бытность губернатора Бориса Немцова огромные земельные участки, расположенные в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, были проданы за символическую плату всем желающим, практически, розданы. Прошло почти 20 лет с того времени, но практически ни один из участков “не доведен до ума”: к этим площадкам не подведены ни дороги, ни коммуникации. Получив такие участки, люди не смогли самостоятельно решить все эти задачи, просто-напросто не потянули такие расходы, за некоторым исключением. Основная масса собственников эти участки просто держит, ищет варианты, как их продать. Товарищества индивидуальных застройщиков, созданные для освоения таких площадок, тоже не потянули дело.

 

Россия обладает огромными земельными ресурсами, но если этот ресурс не подкреплен готовыми инженерными сетями, и даже нет перспективы обеспечения этой площадки коммуникациями, можно с большой вероятностью прогнозировать долгострой.

 

“Город и область —
 одно экономическое
 пространство”

 

В этом уверен глава Нижнего Новгорода Олег СОРОКИН.

 

— Градостроительная политика города и области, говорю именно так потому, что все важные решения принимаем совместно, открыта и понятна. Мы считаем: если покажем и потенциальным инвесторам, и нижегородцам, что руководство города не только знает проблемы, но и серьезно, системно ими занимается, то выиграют все. Инвесторы поймут, что в Нижегородской области и в Нижнем Новгороде бизнес вести можно. Нижегородцы будут видеть перспективу реальных изменений. Эта открытость, полагаю, вселяет уверенность в завтрашнем дне. Уверен, рынок недвижимости должен развиваться более интенсивными темпами. И мы знаем и понимаем, что является основными сдерживающими факторами этого развития: и со стороны бизнеса, и со стороны финансового сектора, и власти тоже.

 

Развитие рынка
 жилой недвижимости

 

Какие перспективы открываются бизнесу на территории Нижнего Новгорода? — этот вопрос был адресован Олегу Сорокину.

 

— Первое, на территории Нижнего Новгорода действует новый генеральный план развития.

 

Градостроительная политика города ведется на постоянном компромиссе: между интересами жителей, инвесторов и власти. Зачастую, эти интересы не совпадают.

Жители протестуют против уплотнительной застройки; власти не нравится, и не только власти, ветхий фонд, который на сегодня присутствует в каждом районе. Инвестору не нравятся дополнительные расходы, возникающие в связи с расселением ветхого фонда и решение инфраструктурных задач. Главная цель генплана — обеспечение конкурентоспособности Нижнего Новгорода и в среднесрочной, и в долгосрочной перспективе. А инвестиции — это рост городского бюджета. Бюджет города в 2011 году начинали с отметки 18 млрд рублей, завершили — 28 млрд рублей. Это большие деньги, но финансирование, в основном, имело целевой характер: на дороги, на инженерную инфраструктуру... Главный приоритет — создание новых рабочих мест. Рынок труда на сегодня достаточно сбалансирован, уровень безработицы — менее одного процента, что говорит о здоровой экономической ситуации в городе.

 

Но нас не устраивают низкие заработные платы, и то, что город, богатый высококвалифицированными специалистами, имеющий престижные вузы, не эффективно, не в полной мере распоряжается своим научно-техническим, научно-промышленным потенциалом. Основной источник доходов бюджета города — налог на доходы физических лиц, налоги с заработных плат, которые работодатель перечисляет в городской бюджет. Сегодня мы активно ищем на территории города площадки под развитие новых промышленных зон. К сожалению, старые промышленные корпуса не всегда подходят под строительство новых предприятий. Требования к современным производствам серьезно изменились, а старые огромные цеха, не эффективные ни по огромной площади, ни по расходованию энергоресурсов, не всегда привлекают инвесторов. Инвесторы предпочитают строить производства с нуля. Буквально в декабре прошлого года в Павлово заложен первый камень в фундамент будущего завода фирмы “Сен-Гобен”; и компания “Либхер” строила под Дзержинском свое предприятие тоже с нуля.

 

Сегодня главным создателем новых рабочих мест является Горьковский автозавод. Подписаны соглашения с фирмами “Мерседес”, “Фольксваген”: уверен, это привлечет в Нижний достаточно большое количество фирм — поставщиков комплектующих, которые, в свою очередь, готовы размещать на территории РФ соответствующие производства. Совместно с областным правительством мы подбираем пригодные для строительства земельные участки. Рассматриваем площадки на Московском шоссе, вблизи южного транспортного обхода Нижнего Новгорода, где удобная транспортная логистика, близость к аэропорту, автомобильным и железнодорожным магистралям. Наличие такой транспортной инфраструктуры повышает эффективность будущих новых производств.

 

Еще одно направление в деле создания новых рабочих мест — технопарк “Анкудиновка”. Уже в будущем году Сбербанк планирует открыть на территории технопарка свой новый процессинговый центр на три тысячи рабочих мест. И мы понимаем, что этот проект потянет за собой много смежников. Уверен, реализация только этих двух проектов может обеспечить вчерашних студентов престижных вузов работой по специальности.

 

Второе, городские власти активно работают над решением транспортных проблем Нижнего Новгорода. Понимаем, что любой потенциальный инвестор, не видя света в конце тоннеля, в прямом и переносном смысле слова, хорошо подумает, прежде чем вкладываться в новое производство. Объемы инвестиций в решение транспортных проблем увеличиваются. Самый важный проект — довести метро до нагорной части Нижнего Новгорода. Рассчитываем, что часть пассажиропотока уйдет под землю. Метро будет работать не только до площади Горького. В ближайшей перспективе планируем довести метро до площади Сенной. Здесь будет создан новый деловой центр города. Планируем все административные функции “выдавливать” из исторического центра города, потому что здесь транспортная сетка не может быть расширена, а плотность размещения бизнес-офисов на территории Нижегородского района зашкаливает всякие разумные нормы. Приведу простой пример: если десятиэтажное здание будет использоваться под офисный центр, там будут работать около одной тысячи сотрудников, примерно столько же будет приезжать. Если в здании десять тысяч квадратных метров торговых площадей, то количество посещений и сотрудников увеличивается в два раза. Если такой дом будет жилой, то здесь будут жить 200—300 человек. Поэтому для нас совершенно очевидно, что в центре города основной акцент следует делать на строительство жилья, а деловая зона должна располагаться по периметру.

 

В планах — завершение строительства подходов к метромосту, выход метромоста на Московское шоссе. В 2012 году начнется расширение Казанского съезда и строительство современной многоуровневой развязки на площади Сенная. Если мы обеспечим решение транспортных проблем на площадях Лядова и Сенная, то автомобильные потоки по улицам Белинского и Горького заработают в нормальном режиме.

 

Кроме этого планируем создание трех транспортных полуколец — хороших качественных автомагистралей. Над созданием двух проектов, дорог-дублеров проспектов Гагарина и Ленина, уже работаем. Сейчас город просто задыхается от напряженности на этих радиальных проспектах, они уже давно не справляются с существующим потоком машин. Строительство дороги-дублера проспекта Ленина повлечет за собой работы по берегоукреплению левого берега Оки и освоение всей промзоны: от Молитовского до Мызинского моста. Новая дорога обеспечит и новое содержание этой территории, в том числе и для строительства жилья.

 

Возводимая канатная дорога не просто будет украшением города, но возьмет на себя серьезную и качественную нагрузку: свяжет Бор и Нижний Новгород. Появление канатной дороги на Сенной обязывает нас довести сюда метро, чтобы пассажир, выходя из этого чудо-вагончика, мог свободно добраться в любой конец города.

 

Аэропорт — еще одна транспортная артерия города. Инвестор найден, уже начата реконструкция. Первый этап — внутренние перепланировки, увеличение пассажиропотока.

 

Реализация проектов, связанных с решением транспортных проблем, должна вывести город на качественно иной уровень, сделать его более инвестиционно привлекательным.

 

История,
 застывшая в камне

 

Третье очень важное направление — сохранение исторического облика Нижнего Новгорода. Будет принят проект планировки центральной части города, где будут строгие градостроительные регламенты и ограничения по высотности, плотности застройки, по ее функциональному назначению. Причем, памятники культуры и архитектуры будут бережно сохраняться. Посмотрите, насколько снизилось количество пожаров, якобы случайных, в центре города. Сегодня все застройщики знают: если на его территории случится пожар в ветхом фонде, ему работать будет крайне тяжело.

 

Один из главных проектов сохранения исторического облика города — проект “Рождественская сторона”. Улица Рождественская — одна из тех, которая во многом сохранилась в старорусском купеческом стиле. Хочется сделать ее вторым центром после Большой Покровской. И близость набережной тоже привлекает. Река, старый город, Кремль будут работать в едином комплексе.

 

Хозяйским взглядом

 

Ветхий фонд — еще одна проблема нашего города. Впервые в бюджете 2012 года предусмотрена статья расходов, которая называется “компенсация процентных ставок застройщиков”, которые будут расселять ветхий фонд. Городской бюджет будет компенсировать три четверти процентной ставки тех средств, которые потрачены на расселение. Считаю, что это хороший инструмент, который позволит заинтересовать застройщиков в работе на этих непростых территориях.

 

Борьба с долгостроями и самостроями — тоже очень важное направление работы городских властей. В соответствии с судебной практикой, объекты самостроя переводятся в городскую казну. И все, спасибо.

 

Для привлечения инвестиций, работаем над совершенствованием процедур получения разрешительных документов для начала строительства. Считаю, что профессиональные сообщества, в том числе и гильдия управляющих и девелоперов, должны организованно начинать играть определенную роль в создании законодательной базы. Мы должны слышать от вас и претензии, и предложения, и вопросы, как улучшить качество взаимоотношений с деловым сообществом.

 

Сегодня все площадки, на которых расположен ветхий фонд, подсчитаны, знаем объемы, подобраны земельные участки под волновое расселение в Канавинском, Московском, Советском, Приокском, Автозаводском районах. В бюджете 2012 года предусмотрено строительство первых трехсот квартир в рамках волнового переселения. Это немного, но и немало. Надеюсь, что с помощью областного правительства эти планы будут перевыполнены, а к 2013 году введем в эксплуатацию в несколько раз больше. Программа самоокупаема, нам просто нужны оборотные средства, чтобы помочь застройщику выйти на освоение выделенных территорий. Инвестору будет выгодно заниматься жильем. Нижегородский жилищный рынок пока скудный, застройщиков, работающих в этом сегменте по-крупному, мало. Мы стремимся этот процесс стимулировать.

 

— Где еще планируется создание деловых центров?

 

— Их будет несколько. Для комфортного ведения бизнеса планируется их создание и в заречной, и в нагорной частях. В нагорной части — это Анкудиновка и территория Советского района, в основном. В заречной — это старое Канавино, районы Стрелки и Комсомольской площади.

 

— Вопрос по паркингам. Предшествующая городская дума приняла решение о строительстве на территории города парковок только бизнес-уровня, и с очень жесткими нормативами; требования в полтора раза выше, чем в других городах. Крупные инвесторы, которые возводят паркинги по всей стране, считают себестоимость и, в конце-концов, отказываются от предложения, так как не проходят по бюджету. Возможно, проблему с парковочными местами следует решать по-другому, чем было заявлено предыдущей думой?..

 

— Не стал бы утверждать, что именно это условие является для застройщиков самым важным барьером. Что касается строительства подземных паркингов за муниципальный счет... Мы оперируем теми деньгами, которые у нас есть, и считаем, что более важная проблема — ветхий фонд. Пока не планируем тратить муниципальные деньги на строительство подземных паркингов. Ждем, когда бизнес проявит к этому интерес. Нужно подумать над механизмами, которые бы подтолкнули частного инвестора к освоению этого сегмента рынка.

 

Мы открыты для диалога с бизнес-сообществом.

Вера КАЛИНЫЧЕВА, Курс Н

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.