Оказаться в нужном месте и не прогадать

31.01.2012
Просмотров: 2188

Жить не по средствам и позволять себе расходовать больше, чем зарабатываешь — явление краткосрочное, а расплата за “красивую жизнь” — долгосрочное.

В последние годы появилось такое выражение — “закредитоваться по уши”. Легкость получения кредита во многих финансовых учреждениях, и даже не в финансовых, а в каком-то офисе, расположенном на остановке общественного транспорта, порой, приводит к серьезным проблемам для самого заемщика и его семьи. Жить не по средствам и позволять себе расходовать больше, чем зарабатываешь — явление краткосрочное, а расплата за “красивую жизнь” — долгосрочное. И отдавать придется сумму, в несколько раз больше, чем взял. Занимать деньги на приобретение, условно говоря “чайника”, не следует по многим причинам. А главная из них — на него можно накопить и самостоятельно. Анализируя собственный опыт, да и рекомендации экспертов финансового рынка, убеждаешься в том, что занимать следует лишь на одну—две покупки. И главная вещественная покупка в жизни — это, конечно же, дом или квартира.

Какие ипотечные программы предлагают нижегородские банки, каковы цены на недвижимость, как будет развиваться рынок недвижимости в текущем году — на эти и другие вопросы ответят специалисты рынка недвижимости и финансовых услуг.

Где взять деньги?

Все банки и представительства кредитных учреждений, действующие на территории Нижегородской области, предлагают различные программы ипотечного кредитования. По утверждению заместителя начальника Главного управления Центробанка по Нижегородской области Геннадия КОМИССАРОВА, количество ипотечных кредитов постоянно растет.

— Ипотечное кредитование в Нижегородской области в 2011 году развивалось нормально: темпы выдачи ипотечных кредитов были выше, чем других потребительских займов. Ипотечное кредитование выросло на 25 проц., в 2010 году увеличение составило 14 проц. На приобретение недвижимости в Нижегородской области выдано 27 млрд рублей кредитных средств. Процентные ставки в прошедшем году не снижались, по-видимому на процесс влияла макроэкономическая ситуация. Средние ипотечные ставки составляли от 9,5 до 14 проц. годовых. Ставки в иностранной валюте были ниже данных величин на один—два процентных пункта. Несмотря на сложности выдачи кредитов, существуют ипотечные программы без первоначального взноса, да и сроки кредитования достаточно велики — до 30 лет.

О росте количества ипотечных сделок проинформировал и директор управления по работе с предприятиями-партнерами и организации активных продаж Волго-Вятского отделения Сбербанка России Александр МОРОЗОВ.

— Действительно, ипотечный рынок серьезно “разморозился” в 2011 году. Если в 2009 году Сбербанк на территории Нижегородской области совершил менее 2,5 тыс. ипотечных сделок, то в 2010 году — уже почти 5 тыс. сделок. За 11 месяцев прошлого года — более 8 тыс. ипотечных сделок. При этом выросла и средняя сумма кредита. Если в 2008 году средняя сумма сделки была 550 тыс. рублей, на сегодня — уже 900 тыс. рублей. Мы перекрыли докризисный оборот по всем видам сделок. Такова ситуация по всей России. По нашим оценкам, средняя ставка по ипотечным кредитам, совершенным не только нашим, но и другими банками, упала с 12 проц. в 2010 году до 10,5 проц. в 2011 году.

Сбербанк на сегодня предлагает минимальную процентную ставку 9,5 проц. годовых, это по ипотечным сделкам. Такое предложение присутствует и у других кредитных учреждений, которые являются лидерами ипотечного кредитования в Нижегородской области. Аналитики Сбербанка не прогнозируют и не анонсируют повышение кредитных ставок по жилищным программам в 2012 году. Пока все ставки и предложения останутся прежними. В 2012 году, полагаю, кроме обычных программ, которые есть на сегодня, будут предлагаться и другие кредитные продукты, “привязанные” к ставке рефинансирования, либо к уровню инфляции.

— В 2011 году наша компания выдала кредитов на сумму 1 миллиард рублей, это в два раза больше, чем в 2008 году, — проинформировал  директор АИЖК “НИКА” Алексей ДЕНИСОВ. — Если говорить о кредитных продуктах, то, во-первых, сокращались ставки по ипотечному кредитованию. Сейчас агентство предлагает ставки, ниже докризисных — от 7,9 проц. до 11,6 проц. по всем программам. Во-вторых, появились новые ипотечные программы. В минувшем году начали работать программы, которые направлены на кредитование строящегося жилья, то есть новостроек. Появились и специальные программы: для владельцев материнского семейного капитала, программа “Военная ипотека”, а в декабре прошлого года начала действовать программа “Молодой ученый”. В 2012 году эти программы будут развиваться, но начнут реализовываться и другие новые программы, такие, как “Молодые учителя”, “Молодые инженеры”. Правительство РФ планирует, и федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию подтвердило, что такие программы будут. Примерные условия таковы: кредит в объеме 90 проц. от стоимости недвижимости, процентная ставка — 8,5 проц. Напомню, сейчас такая динамика: чем больше кредит, тем выше ставка; чем меньше кредит, тем меньше ставка. На кредитование первичного рынка ставка на один процент ниже, чем вторичного и составляет, как уже сказал, от 7,9 проц. до 11,6 проц. Если при этом граждане являются участниками еще и других программ, материнского семейного капитала или владельцами жилищных сертификатов, ставка может снизиться до 6,4 проц. Это намного ниже, чем до кризиса. Сейчас условия для развития ипотечного жилищного кредитования очень хорошие.

Спасательный круг
 заемщика

— Слухи о второй волне кризиса не прекращаются… Сейчас многие россияне являются ипотечными заемщиками. Если случится худшее, государство сможет защитить интересы ипотечников или они уже находятся под защитой?

— По поводу второй волны кризиса… Ситуация сложная. Но есть в мире мощный локомотив в виде Китая, который, мне кажется, должен вытянуть мировую экономику, — считает Геннадий Комиссаров. — Востребованность российских природных ресурсов не ослабевает, по крайней мере, несмотря на все волны кризиса, цены на нефть не падают ниже ста долларов за баррель. Полагаю, что больше разговоров о второй волне, нежели каких-то событий. Надо эффективно работать в условиях, которые есть. Мы смотрим в будущее с оптимизмом.

В отношении защиты заемщиков. Думаю, что все государственные ипотечные программы будут поддерживаться. В отношении программ коммерческих кредитных учреждений тоже, думаю, будет стабильно. Во время кризиса 2008 года, многие банки шли навстречу просьбам заемщиков, если они проявляли лояльность к банку, выполняли свои обязательства, а попав в трудное финансовое положение, шли на контакт с кредитными организациями.

Мы разбирали порядка трехсот жалоб от заемщиков, и не только по ипотечному кредитованию, но и по потребительским кредитам, корпоративному кредитованию. Практически, по всем жалобам удалось найти нормальные, приемлемые для обеих сторон, решения. Но это должен быть диалог кредитного учреждения и заемщика.

— В период кризиса 2008 года была создана специальная государственная программа по реструктуризации ипотечных кредитов, — напомнил директор АИЖК “НИКА” Алексей Денисов. — Реализует эту программу дочерняя компания государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию АРИЖК — агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Какова была схема решения сложных ситуаций? В первую очередь заемщик обращался в коммерческий банк. Как правило, коммерческий банк предлагал свою программу по реструктуризации, чтобы не потерять клиентов и имидж. Но если заемщика по каким-то причинам не устраивала программа банка, он мог воспользоваться программой АРИЖК. Нужно отметить, это была антикризисная мера, но несмотря на то, что последствия кризиса прошли, агентство по реструктуризации продолжает свою деятельность. Как раз на тот случай, если будут возникать кризисные явления. АРИЖК может оперативно предоставить новые программы, чтобы заемщики не остались в беде один на один, чтобы государство им могло помочь. К тому же поменялось законодательство. Сейчас, если кредитор забирает недвижимость у заемщика, то после этого все остальные долги, если они накопились, должны списаться с этого заемщика. А раньше было по-другому: если по решению суда недвижимость выставлялась на торги, но не была продана, банк забирал недвижимость, но при этом заемщик оставался еще и должником, если условиями договора были предусмотрены начисления. Это одна из мер защиты, чтобы заемщики чувствовали себя более уверенно и активнее улучшали свои жилищные условия.

— В 2009 году в Сбербанке действовала программа по реструктуризации проблемных кредитов, — информирует Александр Морозов. — Если заемщик не справлялся со своей ипотечной нагрузкой, Сбербанк шел навстречу очень многим. Мы увеличивали срок кредита, тем самым снижали ежемесячный платеж; откладывали выплату процентов и даже выплату основного долга. Таким образом мы не только сохранили портфель “хороших” кредитов, не допустили увеличения проблемных кредитов, но и помогли заемщикам не стать проблемными, по крайней мере.

— Четыре—пять лет назад заемщики брали ипотечные кредиты по очень приличной ставке: 14—15 проц. годовых. Сейчас ставки значительно снизились. Могут ли ваши клиенты написать заявление и просить о снижении ставки по кредиту, если срок выплат еще большой?

— В АИЖК “НИКА” существует программа перекредитования, — уточнил Алексей Денисов. — В чем она заключается? Заемщик может у нас же взять новый кредит для погашения старого. Но новый кредит будет по более дешевой процентной ставке. Это не значит, что надо всем бежать и перекредитовываться. Нужно придти на консультацию и узнать, на сколько ставка будет снижена. Мы делаем расчет: если ставка снижается на один процент либо менее процента, то смысла нет. Так как возникают другие затраты: с оформлением залога, с перестрахованием и другие. Совет такой: сначала проконсультироваться, взвесить, а потом уже действовать.

По информации Александра Морозова, в Сбербанке действуют две программы перекредитования.

— Первая программа позволяет рефинансировать ипотечный кредит, полученный в другом банке, не в Сбербанке. Вторая программа действует по всем кредитам, выданным до 2011 года. Ее реализация началась осенью прошлого года. Если после консультации выясняется, что сегодня Сбербанк может предложить программу более выгодную для клиента, чем была в 8, 9, 10 годах, то Сбербанк перекредитовывает этого заемщика.

— Заемщики, которые берут кредиты в банках на приобретение новостроек, возможно, более защищены от обмана, так как банки проверяют застройщиков, в чьих домах приобретаются квартиры. Насколько такая защита эффективна?

Алексей Денисов однозначно заявляет, что такие проверки эффективны:

— За все время, что мы кредитуем застройщиков, проблем не было. Застройщики проходили согласование в нашей компании, плюс мы подключали министерство строительства, министерство социальной политики. Обманутых кредитованных нами заемщиков и долгостроев нет. Да, задержки со сдачей домов были, но они в рамках дозволенного. Застройщики показали себя в кризис: те, которые выжили, к ним действительно очередь. Кто не совсем спланировал свои финансовые возможности или не очень порядочно себя повел, сейчас не в лидерах.

Этого же мнения придерживается и Александр Морозов:

— Большая часть застройщиков являются заемщиками как юридические лица. Поэтому мы достаточно пристально смотрим на все финансовые составляющие наших партнеров, прежде чем их кредитовать. Это позволяет уйти от проблем с долгостроями и обманутыми дольщиками. По Нижегородской области — единицы сделок по долгостроям.

— Какой первоначальный взнос должен быть у потенциального заемщика, чтобы успешно выполнить обязательства по ипотечному кредиту? Ваши рекомендации?

Меняются ли требования к заемщикам со стороны банков?

— Сбербанк за 2011 год упростил требования к заемщикам по ипотеке. Этому способствовало внедрение централизованной технологии обработки данных, которая действует по автокредитам и потребительским кредитам. Называется она “Кредитная фабрика”. С декабря прошлого года мы перешли на эту технологию и по ипотечным кредитам. Для одобрения сегодня Сбербанк требует минимальный пакет документов: паспорт, трудовую книжку и справку о доходах. Имея эти три документа, можно подавать заявку на предоставление кредита. В течение двух дней вам выдадут решение по этому запросу, по той сумме, которую банк готов предоставить для ипотечной сделки.

По первоначальному взносу. На сайте каждого банка есть услуга кредитного калькулятора. Внесите туда всю информацию по параметрам сделки, варьируя и сумму первоначального взноса и срок кредита. И тогда увидите сумму долговой нагрузки, которая будет вам по силам. И у Сбербанка, и у других лидеров финансового рынка есть продукты, которые позволяют молодой семье из двух человек, учитывая доход и четверых родителей, брать ипотечные кредиты. Даже если родители — пенсионеры.

Молодая семья с общим доходом 20—25 тыс. рублей может взять жилищный кредит в Сбербанке до полутора—двух миллионов рублей. Это однокомнатная квартира на Мещере, в Сормовском или Автозаводском районах.

— Вы, Александр Витальевич, представители других финансовых учреждений, порой, называете очень привлекательные проценты по ипотеке. Но когда доходит до конкретной ситуации, оказывается, что процентная ставка не может быть ниже 11,4 проц. Сейчас вы говорите о возможности взять ипотечный кредит до полутора—двух миллионов рублей при семейном доходе в 25 тыс. рублей. Не фантастика ли это?

— Я и мои коллеги называют минимальные ставки, которые обусловлены большим первоначальным взносом до 50 проц. Естественно, ставка с первоначальным взносом в размере 15 проц. выше. Когда я говорил о возможностях получения ипотечного кредита молодой семьей с доходом в 25 тысяч рублей, но с учетом доходов родителей, это никакие не сказки, а действительно так. Это рассчитано от первоначального взноса 15 проц. Следовательно, надо иметь где-то 200 тыс. рублей в качестве первоначального взноса, процентная ставка составит в пределах 11 проц.

Предпочтение
 нижегородцев

Большинство покупателей недвижимости, около 70 проц., в минувшем году выбрали вторичное жилье. Несмотря на утверждение, что кризис миновал, нижегородцы предпочитают не рисковать, приобретая готовое жилье.

— Как менялась цена квадратного метра в Нижнем Новгороде в 2011 году? — этот вопрос мы адресовали директору по маркетингу ГК “Триумф” Ирине СОЛНЦЕВОЙ.

— Если говорить о рынке готового жилья, то цена выросла от 4 до 6 проц. за квадратный метр. Если средняя цена по городу составляла 46 тыс. рублей, то в конце года уже 49 тыс. руб. за квадратный метр. Причем следует отметить два пика роста: это весна и конец года. Ноябрь и декабрь традиционно характеризуются повышением спроса и, естественно, ростом цены. Это самые активные месяцы продаж на рынке недвижимости. Летом цены держались достаточно стабильно, на уровне 46—47 тыс. за квадратный метр. Если прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в 2012 году… Никаких причин для того, чтобы рынок обвалился или остановился в развитии — нет. Скорее всего, рост цен на недвижимость будет в пределах инфляции, где-то в рамках 6—8 проц. Этот прогноз подтверждают и аналитики рынка недвижимости столичных городов.

В Нижнем Новгороде традиционно выделяются две ценовые зоны: нагорная и заречная. Если в нагорной части средняя цена за квадратный метр на конец ноября составляла 60 тыс. рублей, то в заречной — 43 тыс. рублей за квадратный метр. Разница очень существенная. А средняя цена по городу — 49 тыс. рублей за квадратный центр. Максимальное количество предложений недвижимости сосредоточено в Нижегородском районе, это один из самых востребованных и продаваемых районов Нижнего Новгорода. Цены на недвижимость здесь значительно выше, чем в заречной части города.

Один квадратный метр в центре Нижегородского района на конец ноября стоил 75 тыс. рублей, не центр Нижегородского района — 56 тыс. за квадратный метр.

— Каковы тенденции на рынках новостроек?

— Если говорить о посткризисном периоде, то количество новостроек в Нижнем Новгороде не очень увеличилось. На сегодня около 80 новостроек. Часть из них считается новостройками, но формально; на самом деле юридически это уже вторичное жилье. Это сданные дома, которые до сих пор не распроданы. Ни для кого не секрет, что в городе существуют всего лишь три—четыре застройщика, к кому очереди выстраиваются на уровне котлована, кому верят безоговорочно. Остальным застройщикам, клиенты которых “обожглись” на недостроях, на зависших домах, на деньгах, вложенных в квадратные метры, но которыми пользоваться не можешь три—четыре—пять лет, мягко говоря, не доверяют. И никакие судебные решения не помогут решить эту проблему. Так что большинство нижегородцев с большой осторожностью относятся к новостройкам, к рынку новостроек. Поэтому сейчас цену на рынке недвижимости диктует именно вторичное жилье; то, что можно посмотреть и где можно жить уже завтра. Веры в длинные сроки, в длинные деньги нет ни у кого. Поэтому предпочитают покупать здесь и сейчас, что готово, что существует.

Если говорить о площадках, то все застройщики стремятся строить в верхней части города. Количество новостроек в верхней части города в два раза превышает количество новых домов, заложенных в заречной части города. Но в верхней части города большие сложности, связанные с выносом коммуникаций, с расселением ветхого фонда, с обременениями, которые накладывает городская власть… Выбор площадок здесь достаточно сложен и это обуславливает высокую цену квадратного метра. Здесь не так много больших пространств, которые можно комплексно застраивать. Новостройки это не только квадратные метры, но еще и школы, и детские сады, и медицинские учреждения — это развитие, а порой и создание той социальной инфраструктуры, без которой современный человек жить не может. В центре города больших пространств, где все это можно возвести, нет. Единственное решение — развивать районы, которые находятся на периферии города. Именно поэтому сейчас начинает активно застраиваться Автозаводский район. Развивается и территория Мещерского озера, там тоже есть большие пространства, и там идет застройка. Именно эти районы показывают достаточно устойчивый рост по количеству квадратных метров и появлению новостроек.

Прогноз на будущее

— Как будет развиваться ипотека в ближайшие годы, от чего будет зависеть уровень ее развития?

— От развития экономики страны, — считает Геннадий Комиссаров. — По информации председателя Центробанка России Сергея Игнатьева, кредитный портфель в России в прошлом году вырос на 25 проц. По его мнению, это выше, чем ожидали. Ипотечное кредитование выросло на 22 проц., что отвечает сегодняшнему состоянию экономики и ситуации на рынке недвижимости. В 2010 году увеличение ипотечных кредитов было на 2,5 млрд рублей, а в 2011 году — на 5,5 млрд рублей. Эти цифры адекватны темпам экономического развития страны.

— Рынок финансовых услуг, в частности, ипотечное кредитование, конечно же, зависит от того, как будет развиваться ситуация на строительном рынке, как будут развиваться застройщики, — считает Александр Морозов.

— Я бы хотела обратить внимание на такой сегмент рынка, о котором сегодня не говорили: огромное количество сделок сейчас происходит на рынке индивидуального жилья, — дополнила Ирина Солнцева. — Многие банки открывают сейчас программы кредитования малоэтажной застройки, кредитования загородных домов. И это тоже позволяет ипотеке развиваться. Загородные дома более сложно кредитовать, так как непонятно, что выступает в качестве залога, земельный участок или что. Считаю, кредитование индивидуального жилья позволит решать жилищный вопрос нижегородцев более активно. Интерес к этому сегменту рынка сейчас огромен.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.........
Принуждение к честности

Читаете ли вы, наш уважаемый читатель, отчеты домоуправляющей компании или ТСЖ, обслуживающих ваш многоквартирный дом? С какой целью? С целью контроля за расходованием ваших собственных денег, перечисленных за оплату коммунальных услуг и содержание дома. Лично я это делаю ежегодно, но, к сожалению, в этом отчете мало что можно понять. На мои вопросы к управляющей компании по существу дела, получила примерно такой ответ — коммерческая тайна ООО. “Что, мне больше всех надо?” — успокаивала себя и отступала.

Информация прокуратуры Нижнего Новгорода, о том что заместитель руководителя домоуправляющей компании ООО “Наш дом” привлечен к ответственности за нецелевое расходование средств, проще говоря, воровство, вновь всколыхнула желание заняться этим вопросом. Тем более, что именно этой компании доверила обслуживание своей недвижимости. В нашем десятиэтажном подъезде 40 квартир. Ежемесячно мы, жильцы этого подъезда, перечисляем, по примерным подсчетам, в УК более 100 тыс. рублей в качестве квартплаты. Умножаем на 12 месяцев и получаем сумму, превышающую 1 млн 200 тыс. рублей. Кстати, именно такая сумма “утекла” в неизвестном направлении из бюджета ООО “Наш дом”. Так почему управляющая компания не может представить внятный и понятный отчет о расходовании средств, полученных в качестве квартплаты?

Жилищный кодекс РФ, действующий с марта 2005 года, обязывал УК отчитываться перед жильцами. Но некоторые управляющие организации либо игнорируют это требование, либо размещают требуемую информацию не в полном объеме. Дело в том, что до недавнего времени отсутствовали нормы ответственности за неисполнение или за ненадлежащее исполнение этой обязанности. Это приводило к тому, что жители многоквартирных домов могли получить важные для себя сведения, не иначе, как через суд.

Какая ответственность предусмотрена сейчас? — этот вопрос адресую Наталье ТУМАНОВОЙ, специалисту одного из нижегородских юридических агентств.

— В декабре прошлого года вступил в действие федеральный закон № 403, в соответствии с которым Кодекс РФ об административных правонарушениях дополнен новой статьей. Статья так и называется — “Нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами”. Какие санкции предусмотрены этой статьей? Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями способов или сроков раскрытия информации, либо ее раскрытие не в полном объеме, либо предоставление недостоверных данных влекут наложение административного штрафа на должностных лиц от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. На юридических лиц и индивидуальных предпринимателей от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей. Если должностное лицо повторно совершает это же правонарушение, то ему грозит дисквалификация на срок от одного года до трех лет. Полагаю, что такие существенные штрафы понудят управляющие компании к раскрытию всей необходимой информации о своей деятельности. Кстати, право на получение полной и прозрачной информации о финансово-хозяйственной деятельности УК или ТСЖ имеют и собственники, и квартиросъемщики помещений в многоквартирных домах. Штрафы предусмотрены и в отношении руководителей компаний, и самих организаций, действующих в системе ЖКХ в качестве юридических лиц.

— В соответствии с новыми правовыми нормами, какую информацию и в каком объеме должны предоставлять управляющие компании?

— Конечно же, УК должна дать общие сведения о себе, сообщить основные показатели финансово-хозяйственной деятельности; проинформировать о выполняемых и выполненных в отчетный период работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, о порядке и условиях оказания этих работ и услуг, а также об их стоимости и тарифах на коммунальные ресурсы. Организации, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирным домом на основании договора управления, обязаны разместить информацию в соответствии со стандартом. “Стандарт раскрытия информации” утвержден постановлением правительства РФ.

— Где можно будет увидеть и прочитать эту информацию?

— Во-первых, на официальном сайте в сети Интернет, определяемым уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из сайтов по выбору самой управляющей компании. Возможно, это будут сайты самой УК, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого работает управляющая компания. Во-вторых, в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления. Конечно же, информация должна быть размещена на стендах в помещении самой управляющей компании. Также данные о финансово-хозяйственной деятельности могут быть предоставлены по запросу собственника или квартиросъемщика в письменном или электронном виде.

Если эта норма закона заработает, то жители многоквартирных домов смогут получить соответствующую информацию удобным для себя способом.

 

Вера КАЛИНЫЧЕВА, Курс Н

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.