Ипотека: удачный выбор

12.03.2012
Просмотров: 2316

Для многих ипотека – единственный шанс осуществить свою мечту о решении пресловутого «квартирного вопроса».

Для многих ипотека – единственный шанс осуществить свою мечту о решении пресловутого «квартирного вопроса».

О том, что представляют собой такие сделки, как принять верное решение и как выбрать наилучший вариант, рассказывают наши эксперты:

* генеральный директор агентства недвижимости «ЖСВ» Сергей Жаров;
* специалист по ипотечному кредитованию агентства недвижимости «Доверие-АН» Светлана Панина;
* менеджер по продажам «Центрального Агентства Недвижимости» Вера Никольская.

Что такое ипотека?

Суть сделки с ипотекой в том, что банк дает возможность приобрести жилье в рассрочку, - говорит Сергей Жаров. - Часто бывает так, что у покупателя свои накопления составляют всего 10% от стоимости недвижимости. Поэтому он идет в банк и занимает недостающие средства на длительный срок – обычно на 15-20 лет, максимум на 30. Затем клиент приобретает квартиру (или дом), и получает права на собственность. Однако такая недвижимость служит предметом залога. Если оплачивать ипотеку возможности нет, то можно найти на квартиру (или дом) покупателя, согласовать условия продажи с банком и погасить банковский кредит, а разницу от продажи оставить себе. Жилье снимается с залога и переходит в собственность нового покупателя. Последнее время цены на недвижимость растут, поэтому разница обязательно будет. Таким образом, клиент может вернуть свои вложенные деньги, рассчитаться с банком и даже получить деньги сверх того. Конечно, он лишается жилья, но таким образом он просто возвращается в то положение, в котором был до ипотеки. По крайней мере, не оказывается полным банкротом.

На мой взгляд, практически каждая вторая сделка с недвижимостью - ипотечная. И это вполне объяснимо. Многие люди хотят улучшить свои жилищные условия, но не в состоянии приобрести квартиру сразу, за счет своих собственных средств.

Узнаем условия

Обязательное условие ипотеки – страхование жизни и самого объекта недвижимости. Если с заемщиком наступает страховой случай, то расходы по ипотечному кредиту несет страховая компания. В остальных случаях после смерти должника рассчитываться с банком будут наследники, созаемщики и поручители. Кстати, если один из супругов берет ипотеку, второй автоматически оказывается созаемщиком, если между ними не заключен брачный договор.

Поскольку ипотека предполагает, что человек берет кредит на длительный срок, банки стараются иметь дело с клиентами трудоспособного возраста. Мало того, они стремятся к тому, чтобы должник успел рассчитаться с ними до того, как выйдет на пенсию. Однако это не значит, что у зрелых людей, в частности, предпенсионного возраста, нет шансов взять ипотеку. Если заявка на ипотечный кредит рассмотрена до наступления пенсионного возраста, то кредит выдается сроком до пяти лет.

Процент, который берет банк, зависит от суммы кредита и первоначального взноса. Если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, банк предложит 14-15 процентов. Но в среднем ипотечные сделки выдаются под 10-12% годовых. На сегодняшний момент такие условия не отталкивают людей: они готовы рассматривать подобные цифры. В свою очередь, из-за увеличения спроса на жилье и ипотечные кредиты, продавцы повышают цены, а банки предлагают довольно мягкие условия, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Мы являемся официальным партнером Сбербанка РФ в области жилищного кредитования и знаем, что Сбербанк РФ расширил возможности клиентов по выбору ипотечных программ, например: ипотека с государственной поддержкой; молодая семья (в качестве первоначального капитала можно использовать «материнский капитал»). Наши специалисты, аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что если банки снизят процентную ставку до 5%- 7% годовых, то количество таких сделок увеличится в разы.

В то же время, немало тех, кто считает условия выдачи ипотечных кредитов рискованными и невыгодными. У многих нет уверенности в завтрашнем дне. Некоторые опасаются повторения кризиса 2008 года, когда люди теряли работу, квартиры становились дешевле, и в результате, продавая свое жилье, люди едва расплачивались с банком или даже оставались должны. Однако я думаю, что цены понижаться не будут. Сейчас наблюдается противоположная тенденция. За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 15%, а это значительное повышение. Поэтому тот, кто не сможет платить банку, продав квартиру, возможно, окажется даже в финансовом выигрыше.

Как правило, в договоре ипотеки прописаны четкие сроки оплаты: конкретного числа каждого месяца. Если вы опоздали, то придется платить неустойку и пени. Погасив их, можно снова выйти на прежний уровень. А если вы понимаете, что в ближайшее время у вас не получится своевременно вносить плату, нужно заранее обратиться в банк, который выдал вам кредит: он может предоставить отсрочку по кредиту или по процентам. В самом крайнем случае придется искать покупателя, чтобы за счет продажи рассчитаться с банком.

Принимаем решение

Предположим, вы осознали необходимость улучшения жилищных условий, а без ипотеки в этом деле не обойтись. Как принять верное решение, чтобы потом не пришлось кусать локти?

«Первое, на что нужно обратить внимание – размер ежемесячных выплат, - говорит Светлана Панина. - Хватит ли вам денег и на выплаты банку, и на неизбежные повседневные расходы? Будет ли такой кредит по силам? Если нет, то, возможно, следует подобрать другую программу кредитования, что вполне реально. Сейчас банки часто идут навстречу клиентам, а некоторые даже предоставляют 2-3-летнюю отсрочку по выплатам при рождении ребенка. Конечно, если ни одна программа не подходит, то самое разумное – отказаться от ипотеки. А если, наоборот, вас все устраивает, то нужно идти и брать кредит. Не стоит ждать, что жилье подешевеет или процентные ставки упадут. Это маловероятно, тем более, что в последнее время цены на недвижимость значительно повысились».

Выбираем ипотечного брокера

Итак, решение принято: вы готовы взять ипотеку. Теперь важно выбрать ипотечного брокера - специалиста, который поможет найти самый выгодный вариант кредитования, - подчеркивает Вера Никольская. - Так называемый брокеридж – довольно молодой бизнес. Профессионалу в этом деле необходимы обширные знания. Он должен быть экономистом, маркетологом, банкиром, юристом и риэлтором, уметь просчитывать ситуацию на несколько ходов вперед и, конечно, прекрасно разбираться в том, какие документы нужны для ипотеки. Брокеры работают по-разному. Одни лишь помогают подыскать подходящий банк и получить кредит, а другие занимаются сделкой полностью: от выдачи кредита до снятия обременения с квартиры (когда она перестает быть предметом залога). Нередко они подбирают и варианты жилья для своих клиентов. В их обязанности часто входит отслеживание выплат по кредиту и помощь в перекредитовании (когда, например, человеку необходимо «перейти» в другой банк на лучшие условия).

Теоретически можно обойтись без ипотечного брокера. Но, во-первых, вам придется изучать условия кредитования в огромном количестве банков. А разобраться во всех тонкостях непросто, кроме того, это требует времени. Во-вторых, обратившись в банк самостоятельно, вы рискуете получить отказ (иногда по непонятной причине). А когда к банкам обращается не отдельный человек, а солидная компания, они относятся лояльнее.

Бывает и так, что у человека плохая кредитная история, и он даже не подозревает об этом: как-то брал телефон в кредит, опоздал с выплатой, а потом, конечно, все заплатил. Но кредитная история уже испорчена. Некоторые люди не могут подтвердить свой доход: официальная зарплата у них недостаточна для того, чтобы платить банку. Правда, в конверте они получают намного больше, только как это доказать? Во всех подобных случаях ипотечный брокер может подсказать выход из ситуации.

Как выбрать стоящего специалиста?

Настоящим ипотечным брокером не может быть посредник-одиночка, который назначает встречу в кафе. Он всегда работает в компании и - часто – в паре с риэлтором. Поэтому если вы получили предложение обсудить условия кредита в кофейне на соседней улице, а не в офисе, следует насторожиться. Возможно, перед вами никакой не брокер, а просто человек, который сам когда-то брал ипотеку, а сейчас решил подработать, давая советы. А может быть, он намеренно направляет людей в конкретный банк, получая от него комиссионное вознаграждение. Серьезный брокер должен быть независимым и работать с разными кредитными учреждениями. И подбирать варианты, которые выгодны именно вам, а не кому-то другому.

Выбор специалиста начинается с выбора компании. Попробуйте набрать в поисковике название агентства. Если ссылка на сайт компании находится на верхних позициях, то это говорит в пользу данной компании. Теперь внимательно изучите сайт. Давно ли он обновлялся? Если последние комментарии появились полгода назад, лучше продолжить поиск. Полезно также выйти на форум по недвижимости и почитать соответствующие отзывы. И, конечно, удачный выбор можно сделать, благодаря рекомендациям людей, которым вы доверяете.

Что касается оплаты услуг, то одни брокеры берут фиксированную плату (например, 30 тыс. рублей), а другие – процент от выдачи кредита. Но, как правило, суммы не очень большие по сравнению со стоимостью квартиры. Зато ипотечный брокер поможет вам решить массу проблем.

Желаем сделать удачный выбор!

Материал опубликован в газете Полезная площадь

Подготовила Злата Балика

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.