Новый стиль жизни

27.04.2012
Просмотров: 1725

О тенденциях развития коттеджных поселков в Нижегородской области мы попросили рассказать директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну РОМАНЧЕВУ.

Весной, когда солнышко пригревает и травка зеленеет, душа просится на природу, подальше от городского шума и суеты. Именно весной, утверждают специалисты, оживляется рынок загородной недвижимости. Можно купить домик в деревне, но все больше нижегородцев выбирают более цивилизованное проживание — в коттеджных поселках. Конечно, это престижно, но еще меняется стиль и качество жизни. О спросе и предложении, эксплуатации загородного дома, проблемах застройщиков-инвесторов, в общем, о положении дел в этом сегменте недвижимости и пойдет сегодня речь.

На разные вкусы

О тенденциях развития коттеджных поселков в Нижегородской области мы попросили рассказать директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну РОМАНЧЕВУ.

— Лет шесть назад было семь коттеджных поселков на рынке, и все они предлагали земельные участки, подряд на строительство дома и мало кто говорил об управлении поселком. Тогда об этом просто не задумывались. Во времена кризиса очень много стало продаж земли без подряда, то есть мы сделали шаг назад от цивилизованного рынка коттеджных поселков. Сейчас ситуация такова: количество предложений на рынке загородной недвижимости возросло примерно в 8 раз по сравнению с докризисным. Я имею в виду цивилизованные коттеджные поселки, оставляя в стороне дачные. В 8 раз возрос объем предложения на рынке. Цены в коттеджных поселках на земельные участки в среднем выросли на 5 проц. Учитывая уровень инфляции, можно считать, что цены остаются на прежнем уровне, пока стабильны.

Сегодня много предлагается не только домов секонд-хаус, то есть в качестве второго дома для проживания и находящегося недалеко от города, но и холиди-хаус, расположенных на дальнем расстоянии. Также существуют проекты фест-хаус: первое жилье, например, таун-хаус, вместо традиционной квартиры.

В качестве тенденции могу назвать возникновение и развитие коттеджных поселков в арзамасском направлении. Количество предложений нарастает. До этого мы имели два элитных направления: кстовское и богородское, а также балахнинское и семеновское.

Если говорить о критериях спроса, то еще большей болевой точкой становится соотношение цена — качество.

К тенденциям рынка загородной недвижимости можно отнести и появление ряда правовых документов, которые сопровождают коттеджное строительство и которых раньше не было. Сейчас в ряде поселков практикуется предложение нескольких продуктов: земли, проведения и подключения коммуникаций, самого дома по договору строительного подряда, а также договора на эксплуатацию коттеджного поселка, в который включается кодекс домовладельца или правила проживания в поселке. Это говорит о большей цивилизованности рынка и о правовом сопровождении проживания.

Застройщики часто задают вопрос: в каком объеме и с каким наполнением выводить продукт на рынок. Объем и платежеспособный спрос — классическая маркетинговая схема или конъюнктура спроса и предложения. На мой взгляд, рынок демонстрирует не совсем радостные для продавца факты: спрос не растет гигантскими шагами в отличие от предложения.

Что будет с коттеджными поселками после того, как введут очередные налоги на имущество? Как это повлияет на содержание дома?.. Идет еще изменение и макроэкономической среды, что естественно будет влиять на рынок загородной недвижимости. Сегодня многие вопросы можно только обозначить, но не получить на них четкий ответ.

— Какие насущные проблемы сейчас у действующих коттеджных поселков?

— Опираясь на опыт Москвы, могу сказать — это эксплуатация, эксплуатация и еще раз эксплуатация. Все поселки, которые сейчас строятся — это не только огороженная охраняемая территория, но здесь присутствуют элементы инженерной и социальной инфраструктуры, которые требуют грамотного управления. А управлять всем этим хозяйством достаточно сложно, так как опыта не так уж много. Вторая проблема российского уровня — это поселки-долгострои. В Нижегородской области они тоже есть.

— Сколько примерно домовладений продается в Нижегородской области ежегодно?

— В среднем в год ежемесячно продается 10—15 земельных участков в хороших коттеджных поселках. Из 53 находящихся в нашей базе поселков, в 21 предлагают землю без подряда.

Социальные

и коммерческие проекты

Если пересчитать успешные коттеджные поселки Нижегородской области, то пальцев на одной руке будет достаточно. Среди них есть и социальные, то есть с государственной поддержкой, и коммерческие. О социальных проектах проинформировал министр строительства Нижегородской области Владимир ЧЕЛОМИН.

— Мы начинали проект по малоэтажному жилью в 2008 году. На реализацию первых пилотных проектов в шести районах Нижегородской области было выделено из областного бюджета 230 млн рублей. На эти средства были подведены инженерные сети. С 2011 года в области действует программа стимулирования малоэтажного строительства, которая предусматривает вложения в размере почти 2,5 млрд рублей в течение трех лет на прокладку коммуникаций и дорог.

Каждый муниципальный район может стать участником этой программы. Методика отбора земельных участков открыта для всех: выполняй определенные, одинаковые для всех, условия и получай софинансирование из областного бюджета. В прошлом году было освоено почти 670 млн рублей, в этом году будет направлена примерно такая же сумма. Буквально на днях первые деньги, более 100 млн рублей, были перечислены в районы, которые прошли конкурсный отбор. Задача муниципалитетов провести конкурсы по выбору подрядчиков, которые будут прокладывать дороги и коммуникации. Это серьезные деньги, которые позволяют сделать жилье действительно доступным и, самое главное, экономически выгодным. При наличии сетей и магистральных дорог, стоимость квадратного метра не превышает 30 тыс. рублей. Должен констатировать факт, что средства, которые выделяются в рамках стимулирования, идут пока на обустройство площадок только под действующие программы правительства Нижегородской области. Речь идет о возведении жилья для молодых специалистов, детей-сирот, под расселение ветхого и аварийного фонда, ветеранские программы. Понятно, почему такие ограничения: бюджетных средств на все не хватает. Хотя земельных участков в области достаточно и много муниципалитетов изъявили желание участвовать в этой программе.

Если говорить о федеральных деньгах, то сегодня существуют программы Инвестиционного фонда РФ поддержки малоэтажного строительства, в первую очередь комплексной застройки эконом-класса. А также подпрограмма ФЦП “Жилище” минрегионразвития, в рамках которой действует компенсация процентных ставок на подвод коммуникаций. Это практически стопроцентная компенсация процентной ставки по кредитам, взятым на прокладку коммуникаций.

— С какими проблемами при освоении земельных участков сталкиваются застройщики? Этот вопрос мы адресовали заместителю директора по маркетингу ООО “Волжская усадьба” Михаилу ИСАКОВУ.

— Государство сконцентрировано на решении социальных проблем за счет малоэтажного строительства. Ключевой момент, почему малоэтажка так привлекает и позволяет решать социальные вопросы, связано с тем, что квадратный метр в малоэтажном доме гораздо дешевле, чем в городской многоэтажке.

Относительно инфраструктуры коммерческих проектов, например, такого как наш “Усадьба Каменки”. Мы реализуем коммерческий проект в формате эконом-класса. Почему такой проект на нижегородской земле только один, а не десятки?... Коммерческие проекты должны сами, за свой счет решать все инфраструктурные вопросы, именно поэтому застройщикам невыгодно делать проекты массовые, эконом-класса. При возведении объектов инфраструктуры соцкультбыта, квадратный метр жилья растет. Если застройщик-инвестор возведет школу, то за нее будут платить домовладельцы. Это не означает, что инвестор хочет, чтобы всю социалку строило государство. Нет. Проблема шире. Рынок малоэтажного жилья на стадии формирования, особенно на региональных рынках. Поэтому нет четкого категориального понимания: что такое пригород, загородная зона?.. У нас есть административная граница Нижнего Новгорода и все. И есть область. Нет взаимных планов развития пригородной зоны, во всяком случае, их незаметно. А пригородная зона это тридцатикилометровая территория вокруг города. Такого понимания, которое присутствует на сформированных рынках западной Европы, в России нет. Это ключевая проблема, связанная с развитием рынка пригородного строительства в России. Если эта проблема найдет свое решение, то спрос на загородное жилье вырастет.

— В существующем поселке “Усадьба Каменки” сколько денег с каждого домовладения взимается за коммунальное обслуживание, за содержание дома?

— Дом, в котором 132 квадратных метра отапливаемой площади, ежемесячно выделяет на эксплуатацию 4,5 тыс. рублей. Преимущество по сравнению с отапливаемыми квадратными метрами в городской многоэтажке почти в два раза.

— Я был в поселке “Усадьба Каменки”: там своя охрана, есть ограждение, это отдельный достаточно цивилизованный мирок, — поделился своими впечатлениями Владимир Челомин. — Детские сады, школы, спортивные учреждения, конечно же, должны присутствовать здесь. Инвестор должен понимать, что областное правительство готово вкладывать деньги в социалку, но для этого необходимо предоставить и на генплане зарезервировать целевым назначением участки земли. Если нет земли — нет комплексного освоения.

Сегодня инвестору выгодно по максимуму застроить земельный участок жильем, потому что с жилья он имеет приработок. А объекты социалки на данной территории — это выброшенные из его покупной цены деньги. Например, вместе с администрацией Выксы мы проектируем поселок Выкса-град, это почти 400 га земли: там четко обозначены и детские сады, и ФОК, и школа... Таким образом понятно, что здесь все объекты будут построены, причем, не за счет средств инвестора, а за счет государства. Другой разговор, что это будет не по мановению волшебной палочки, а по очереди, согласно с имеющимися в областном бюджете финансовыми возможностями. Все инвесторы должны знать, что покупая земельные участки под комплексное жилищное развитие, необходимо резервировать землю под объекты социальной инфраструктуры. Такой поселок будет более привлекательным и с точки зрения продаж.

— Каким должен быть малоэтажный поселок, чтобы там на бюджетные деньги строились садики и школы?

— Мы можем построить детский садик и на 10 домов, если везде дети. В прошлом году построили 47 семейных детских садов, в этом году — 50. Пожалуйста. Для школы, конечно же, есть нормативы.

Риски кредитования
загородного жилья

Мало у кого из нижегородцев имеется в наличии вся сумма на приобретение дома или квартиры. Использование заемных средств — типичная технология покупки любого объекта недвижимости. Какие программы предлагают кредитные учреждения потенциальным покупателям загородного жилья?

— По кредитованию малоэтажки мы предлагаем два вида программ: ипотечные кредиты по стандартам АИЖК и собственные. Все программы реализуются в отношении готового малоэтажного жилья. Новостройку, практически, не кредитуем, — утверждает управляющий филиалом ЗАО “Банк жилищного финансирования” Виктор РЕШЕТОВ. — В чем проблема? Все дело в формировании ресурсов, за счет которых мы готовы кредитовать. Конечно, выдаем потребительские кредиты на строительство. Но это небольшие суммы. Большой минус таких кредитов: маленький срок, большая нагрузка на клиента, нужно подтвердить высокую платежеспособность. Если говорить об ипотечных деньгах, то классическая ресурсная база любого банка формируется так: собственный пассив, секьюритизация, то есть ценные бумаги, помощь государства. На сегодня секретизация в стране почти не работает, только государственная поддержка. Выдают ипотечные кредиты госбанки и банки с госучастием, либо частные банки по стандартам АИЖК. И небольшой объем ипотечного кредитования за счет внутренних ресурсов коммерческих банков, но ставки при этом значительно выше, чем по государственным программам.

Все дело в том, что велики риски. Если это проект коттеджного поселка, то нет уверенности, что он реализуется. Нет уверенности и в том, сохранится ли заявленная цена на жилье или вырастет. В случае кризиса сможет ли банк вернуть с помощью залога средства, выделенные на приобретение данного жилья. Сегодня мы выдаем под готовое жилье кредит, получаем закладную, которая может быть рефинансирована и использована как ценная бумага. С ней можем выйти на открытый рынок и получить ресурсы. По малоэтажному жилью на этапе строительства это сделать сложно. Если ранжировать банковские риски, то для банков самый “спокойный” ипотечный кредит — это готовое жилье в многоквартирных домах. На втором месте — новостройки, там тоже все более-менее понятно: известен застройщик, его репутация. И на третьем месте идет малоэтажное жилье.

Если говорить о развитии кредитования малоэтажного жилья, то нужна помощь государства, как это не банально звучит. На готовое малоэтажное жилье ставки примерно 14—16 проц. На этапе строительства самые распространенные так называемые ломбардные кредиты, когда под существующее жилье вы можете взять средства на приобретение нового. Реализуя готовое жилье, вы покрываете остаток задолженности по новому малоэтажному жилью.

Ждем каких-то действий от государства, так как длинные ресурсы на данный момент есть только у государства. Больше предложений по кредитованию квартир в готовых домах. Здесь все по-прежнему: первоначальный взнос от 10 проц., рабочие ставки от 8 до 12 проц. Доступность ипотеки определяется не только условиями, но и качественными характеристиками услуг, которые мы предоставляем, в частности, выдача средств в день подачи документов на регистрацию, кредитование различных сегментов клиентов: от наемных работников до собственников бизнеса и другие.

Вера КАЛИНЫЧЕВА. "Курс Н"

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.