Аналитика. Цены по осени считают.

29.08.2012
Просмотров: 2393

Разговоры о наступающем кризисе не утихают.

Разговоры о наступающем кризисе не утихают. Российские экономисты следят за ситуацией в Европе и в Америке, делают прогнозы о том, как скажется на нашей экономике ожидаемый дефолт Греции и рост государственного долга Испании, добыча сланцевого газа в США и нестабильность на Ближнем Востоке. Спорят о том, когда нахлынет волна проблем и насколько она будет велика.

Нас тоже интересует, что будет завтра. Экспертам еженедельника "Полезная площадь" мы задали два вопроса:

1. Что будет с ценами на жилье осенью 2012 года?
2. Что можно посоветовать нижегородцам по поводу покупки и продажи квартир?

Мы спросили аналитиков и представителей крупных агентств недвижимости. И оказалось, что страхи, как обычно, сильнее реальной опасности. Судите сами.

4.6KbТатьяна Романчева, директор «Центра научной экспертизы», обращает внимание на то, что ситуация в сфере малоэтажного жилья, в сфере многоэтажного жилья и в коммерческом секторе различается. К примеру, в августе на рынке малоэтажек наблюдается затишье, а вот квартиры в многоэтажках, особенно эконом-класса, охотно раскупаются.

«В целом рынок недвижимости - очень инертный, рынок вторичный - тем более, потому что он складывается из множества мелких собственников, - объясняет Татьяна Ивановна. - В случае кризиса они частично убирают жилье с продажи, чтобы не снижать цену. Когда маркетологи и риэлторы говорят, что жилье переоценено, я с этим не согласна. Переоценено разве что жилье элитного класса. Впрочем, когда услуги ЖКХ подорожают, когда введут налог на имущество, удерживать квартиры станет невыгодно. К тому же в кризис появится дефицит платежеспособного спроса (мы видим, что повышается стоимость жизни, но не растет платежеспособность). Вот тогда цены начнут снижаться.

Не жду, что эта осень будет сильно отличаться от других осенних периодов. Резкие изменения на рынке недвижимости были в 1998 году, когда резко колебался курс доллара. Сейчас мы живем в рублевой валюте, поэтому жесткой зависимости от курса доллара нет.

Разве что в коммерческой недвижимости могут быть серьезные перемещения. Многие стараются вложить деньги в коммерческую недвижимость, потому что вклады в золото проблематичны, в валюту тоже, а недвижимость (коммерческая недвижимость - это «длинные деньги») может сохранить сбережения.

Всегда, когда жизнь требует решать вопрос с жильем, появляются мысли: «Надо выгодно купить и выгодно продать». Это неправильный подход. Есть коммерческие процессы, инвестиционные вложения, где вопрос выгоды важен. А есть жизненные ситуации, когда складываются, например, сложные отношения со свекровью. И тогда разъезд семьи никакой кризис не остановит, и цена отходит на второй план.

Единственное, чего опасаюсь - рискованных сделок и рискованных вложений. Когда йогурт вчера стоил 20 рублей, а сегодня 10, говорят: «Наверное, испорченный». А когда недвижимость продается дешевле средней рыночной цены, люди бегут покупать. Прежде чем вкладывать деньги в новостройку, нужно внимательно смотреть документы и условия сделки.

4.2KbАндрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные Действия», также не видит предпосылок для снижения цен на недвижимость:

- Уже давно отмечено, что цены на жилье в России достаточно сильно коррелируют со стоимостью нефти. Несмотря на разговоры о новой волне мирового финансового кризиса, «черное золото» летом стало дорожать и до рекордных показателей первой половины 2008 года осталось не так уж и много. Летняя динамика стоимости квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке подтвердила многолетнюю статистику: темпы роста были ощутимыми и опережали инфляцию. Сохраняющаяся нестабильность в ряде добывающих регионов и приближающиеся холода позволяют предполагать, что рост цен на нефть продолжится.

Ударные темпы роста наблюдаются в ипотечном кредитовании. Это еще один из важных факторов, способствующих повышению стоимости квартир. Кроме того, шла интенсивная закачка госбюджетных денег. Если раньше они «выбрасывались» в основном в последнем квартале, то в нынешнем, выборном году, процесс начался раньше.

Заметная долгосрочная положительная ценовая динамика жилья на фоне колебаний стоимости других активов (валюта, драгоценные металлы и т.п.) вновь пробудила интерес к данному сектору инвесторов, что дополнительно усиливает тяжесть платежеспособного спроса.

На противоположной чаше весов – все еще низкие объемы нового многоэтажного строительства, о чем мы говорили не один раз. Для улучшения ситуации в данном сегменте требуется время: от подготовки документов на застройку до сдачи готового дома может пройти до трех лет. Эффект от новых крупных проектов проявится не раньше конца 2013 года.

Стоит обратить внимание и на дефицит предложения на вторичном рынке. Жилье, возведенное на первом этапе массового строительства («хрущевки») за 50-60 лет устарело морально и физически, а доля его достаточно велика. Ситуация несколько сглаживается сокращением численности населения в Нижнем Новгороде, но рост рождаемости и снижение смертности ослабляет влияние данного фактора.

Таким образом, нынешней осенью следует ожидать дальнейшего роста цен на первичном и вторичном рынке жилья. Не остановят его, скорее всего, и первые морозы.

Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»:

- Скорее всего, осенью на рынке недвижимости будет достаточно высокая активность, особенно в секторе дешевого вторичного жилья. Поскольку число сделок стало расти уже в августе, спрос на 1-комнатные квартиры увеличивается, следовательно, поднимаются и цены на дешевое жилье. На рынке строящегося жилья ситуация не меняется последние год-два. То есть у хороших и надежных застройщиков продаются любые квартиры, у плохих - продажи идут не очень хорошо.

Что касается кризисных явлений, то, разумеется, рано или поздно они проявятся сильнее. Но, если говорить о рынке жилья, то осенью, думаю, ничего существенно не изменится. Дело в том, что в ноябре пройдут выборы в Соединенных Штатах, значит, правительство до этого периода будет «держать» ситуацию в экономике. Скорее всего, и в Европе ничего до этого срока не поменяется. Ожидаемый дефолт Греции, конечно, даст толчок к большим проблемам, но вряд ли этой осенью. Хотя бы потому, что мировая элита (и российская тоже) всеми силами старается сохранить имеющийся статус кво, поскольку мало кто понимает, что нужно делать в случае кризиса.

Какие можно дать советы нижегородцам? Мы видим, что дешевое жилье начало дорожать. Это означает, что, вероятнее всего, будет дорожать и все остальное жилье. Допустим, в начале лета при размене 3-комнатной квартиры было реально купить две 1-комнатные. Сейчас это невозможно, следовательно, изначально заявленная цена «трешек» тоже будет повышаться. Кроме того, в ожидании кризиса многие люди вкладывают накопления в недвижимость. Опыт прошлого кризиса показал, что через несколько лет цены на жилье возвращают свои позиции. Тот же опыт научил, что к кредитованию нужно подходить более взвешенно. И, действительно, нижегородцы огульно ипотеку не берут. Как правило, на займы решаются работники тех организаций, которые уверены в завтрашнем дне.

4.4KbИрина Малыгина, директор АН «Кварц», предполагает осенью незначительный рост цен на недвижимость: «Обычное сезонное подорожание, не более того. Потому что осень - это время, когда все стремятся решить жилищные проблемы так, чтобы к новому году въехать в новую квартиру. Традиция, видимо, такая у россиян, боятся оставлять деньги на следующий год.

Про надвигающийся кризис мы слышим уже несколько лет. Весной говорили про скорый дефолт. Однако с тех пор прошло полгода, и никакого дефолта в России нет. Поэтому тем, кому нужно реально решить жилищный вопрос, рекомендую не откладывать дело в долгий ящик и решать назревшие проблемы своей семьи. Разумеется, когда речь идет об ипотечном кредитовании, всегда нужно реально оценивать свои возможности и думать на перспективу в несколько лет. Впрочем, клиенты сейчас, как правило, подходят к кредитованию ответственно. Кстати, после последнего кризиса я не слышала, чтобы кто-нибудь из наших клиентов отказался от квартиры, купленной в ипотеку. Она, скорее, подталкивала искать новые возможности и зарабатывать как можно больше».

Александр Авербах, директор АН «Шанс», президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, тоже 3.6Kbне видит поводов для беспокойства и резких перемен на рынке недвижимости: «Кризис обязательно будет. Но я не встречал ни одного человека, который сказал бы, когда именно, и привел бы убедительные аргументы. Пока сохраняются приемлемые цены на нефть, пока экономическая ситуация в мире такая, как есть, у нас в Нижнем Новгороде цены на жилье будут расти. Потому что главный фактор роста цен - дефицит жилья - сохранился в России с советских времен. Не реализована программа расселения ветхого фонда, не выполнена программа обеспечения квартирами военных, многие горожане не обеспечены качественным жильем, и потому цены на недвижимость будут расти до самого кризиса.

Что можно посоветовать людям? Все очень просто. Если вы семья, то один способ решения проблем, если инвестор - другой. Когда на рынок выходит семья, ни о какой инвестиционной привлекательности и окупаемости не может быть речи. Родился ребенок, женились дети - надо действовать, ждать и экономить не получается. Конечно, база предложений сократилась по сравнению с прошлым годом, и проценты в банке по ипотеке подросли, но все равно назревшие проблемы лучше решать вовремя. Потому что в кризис банки, скорее всего, сократят кредитование до нуля. А вот инвестору удобно приобретать недвижимость в проблемные экономические периоды: ему безразлично, в каком районе квартира, есть ли рядом школа и поликлиника. В отличие от семьи, которой важно быть поближе к родителям или детям, важно, как добираться до работы или учебы».

Елена Шевцова, Полезная площадь, фото: Полезная площадь

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.