Наука продавать и покупать

31.01.2013
Просмотров: 1829

Большинство россиян — частные собственники. Земельный участок, домик в деревне, квартира, предприятие…

Большинство россиян — частные собственники. Земельный участок, домик в деревне, квартира, предприятие…

Источник: газета "Курс-Н"

Мы не только пользуемся этим имуществом, но и учимся распоряжаться им по своему усмотрению. Грамотно управлять собственностью, добиваться своих целей и, самое главное, невзначай не «разбиться о подводные рифы» рынка недвижимости — об этом мы попросили порассуждать директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну РОМАНЧЕВУ.

— Развитие рынка недвижимости напрямую связано с появлением у людей права собственности. Сначала мы получали права на недвижимое имущество, в которое входили не только капитальные строительства, но и морские суда, космические корабли… Земля стала предметом собственности гораздо позже. Именно поэтому не мало разных казусных случаев. Например, земля — муниципальная, а здание, построенное на ней, — частная собственность.

Приватизация началась в 1991 году, с этого периода и началось развитие рынка недвижимости. Приватизация того же жилья для государства — хорошо, так как обязанность содержания перекладывается на плечи собственников. И для граждан тоже неплохо, так как они могут это жилье продавать, передавать по наследству. По закону можно и отказаться от приватизированного жилья и жить на этой площади по найму. По разным источникам, количество неприватизированного жилья в нашей стране около 20—25 проц. Приватизируя жилье и наделяя людей собственностью, мы должны понимать, что далеко не все умеют грамотно обращаться с этой собственностью. Приватизация — это и возможность повышения налога на имущество. В этом не было смысла, когда приватизированного жилья было немного, преобладал социальный найм. Сейчас это одна из значительных статей дохода государства.

Эффективное управление собственностью — сложное дело и по плечу только профессионалам. К сожалению, до сих пор это не все понимают. Среди некоторых моих клиентов и бизнес-партнеров бытует мнение, что лучше офис купить, чем взять в аренду. На что я заявляю, знают ли они срок окупаемости этого офиса? Если есть свободные деньги, то можно купить коммерческую недвижимость, но необязательно использовать ее под собственные нужды. Есть еще одно интересное заблуждение: если покупаю офис под собственные нужды, то экономлю, так как не плачу арендную плату. Ничего подобного! В этом случае человек начинает работать в двух видах бизнеса: один — свой, другой — по содержанию недвижимости. Я знаю собственника, который посчитал и пришел к выводу, что его сотрудники могут сидеть и работать в худшем месте, и пересадил с собственной площади на арендуемые. Сдача в аренду собственных площадей стоила 23 доллара за квадрат, а аренда для своих сотрудников — 15 долларов. Посчитали и выбрали более выгодный для себя вариант.

— Какова роль ваучеризации в формировании класса собственников?

— Опять же из-за нашей безграмотности мало кто из рядовых людей получил выгоду, не сумели эти ваучеры вложить правильно. Ваучеризация — наделение собственностью советских людей, красиво, но… Большинство населения не сумело воспользоваться этой возможностью. Для умелого распоряжения имуществом или ценными бумагами надо, как минимум, иметь опыт или доверять консультантам, которые могут привести к цели. В то время сами люди ничего не понимали, да и спросить было не у кого. В западных странах широко распространены трастовые фонды, которые имеют и крупных, и мелких вкладчиков. На небольшую сумму человек может купить акции предприятия, торгового центра и получать соответствующие дивиденды. В нашей стране наоборот, стараются мелкого держателя акций убрать, чтобы решения принимать легче и быстрей.

Планка входа в рынок недвижимости довольно высокая: меньше 2 млн рублей квартир не бывает, да и окупаемость очень длительная, составляет 14—16 лет. Если говорить о коммерческой недвижимости, то там начальные вложения — от 8—10 млн рублей и выше, к тому же это мелкая недвижимость. Ее надо купить, правильно сориентироваться в рынке, чтобы не пролететь с арендной ставкой. И еще недвижимостью надо грамотно управлять! Управление недвижимостью — это наука! Управленец сначала должен понять цель собственника. А вот это сложней всего! На самом деле их всего пять: получение постоянного дохода с недвижимости, получение максимального дохода, покупка с целью перепродажи объекта, имидж собственника и последняя цель — капитализация, залоговая масса. Первые две цели наиболее понятны и чаще всего выбираются. Но в чем проблема? Наши люди хотят постоянную, максимальную прибыль. Но так не бывает! Если мы с объекта получаем постоянную прибыль, значит поддерживаем объект в хорошем состоянии, проводим ремонты, заботимся о его соответствии рынку. И нормированная прибыль идет. Если не вкладываться в объект, можно выжать максимальную прибыль, а потом сбрасываем. Надо уметь определять приоритетное и второстепенное.

Вера КАЛИНЫЧЕВА, Курс-Н

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.