Как продаются квартиры...

20.02.2013
Просмотров: 2335

Класс собственников начал формироваться в нашей стране после начала приватизации. И на сегодня почти каждый россиянин имеет личный опыт покупки-продажи недвижимости. Для себя, своих детей или родителей.

Класс собственников начал формироваться в нашей стране после начала приватизации. И на сегодня почти каждый россиянин имеет личный опыт покупки-продажи недвижимости. Для себя, своих детей или родителей.

Источник: газета "Курс-Н"

В докризисные годы широко были распространены так называемые инвестиционные квартиры, это когда жилье приобреталось не для проживания, а как выгодное вложение свободных денежных средств. Правильно продать или купить недвижимость, уверена — это высокий профессионализм. На встрече, организованной еженедельником “Полезная площадь”, ведущие аналитики рынка недвижимости дали прогнозную информацию продавцам и покупателям, ответили на вопрос — что ждет нижегородский рынок жилья в 2013 году.

“Жилье стало доступнее”, —

именно так считает независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра “Индикаторы нижегородской недвижимости” Алексей ЧЕМОДАНОВ.

— Алексей Львович, какие тенденции будут господствовать на рынке недвижимости в 2013 году.

— Прежде чем ответить на этот вопрос, следует вспомнить, какими были 2012 и предшествующие годы. В ценовом отношении год был интересным и динамичным по сравнению с предыдущими двумя. В 2008 году был пик — мы перешли 60-тысячный рубеж в цене за квадратный метр. Потом резко просели на 25% — до 45 тыс. рублей. В последующие два года шло вялое ценовое развитие: по нашим данным, даже опустились еще на 1%. В 2011 году подросли на 8%, а в прошлом году начался достаточно неожиданный рост: 23,7%. Данные разных аналитиков расходятся, но близки, так как пользуемся одними риэлторскими системами и методиками подсчета. К концу прошлого года опять оказались на уровне 60 тыс. рублей за квадратный метр, на докризисном уровне.

Есть такой показатель как индекс доступности жилья. Кстати, многие его оспаривают. В чем его суть и как определяется? Берется семья из трех человек, из которых двое работающих. По средней зарплате сосчитать годовой доход семьи и всю сумму направить на накопление покупки квартиры площадью, соответствующей социальной норме — 18 квадратов на человека, всего 54 кв. метра. Сколько потребуется лет, чтобы накопить нужную сумму? Если иметь в виду среднюю зарплату и цены сегодняшнего дня, то коэффициент будет равен 4,5. Этот коэффициент, за 10 лет наблюдений за рынком, находится на самом нижнем месте, то есть сейчас жилье для нижегородцев по их доходам наиболее доступно, индекс доступности — 4,5. Коэффициент доступности на конец 2008 года составлял 7,5. Понятно, что коэффициент нереальный, тем не менее он в определенной степени отражает покупательскую способность населения.

Также следует учитывать развитие института ипотеки. Ипотека становится действительно популярной, а застройщики выходят на рынок с различными программами, стимулирующими продажи. Жилье становится все более доступным нижегородцам.

Теперь о тенденциях. Благодаря накопленному спросу за несколько кризисных лет, сохранится тенденция роста цены квадратного метра. Спрос велик. Но на разные типы жилья, понятно, он различный. Наибольший рост в самом массовом сегменте жилья — эконом-классе. В нашем небогатом городе люди покупают жилье самое дешевое. Яркий пример — спрос на квартиры, которые строит компания “Жилстрой НН”, у которой, фактически, рыночных продаж нет. При расчете средней цены за квадратный метр, мы даже не учитываем их цену, так как все продажи идут через очередь, которая формируется задолго до начала строительства.

— Если обратиться к конкретным цифрам, что ждать нижегородцам?

— Конечно, не 23% и не 27%, тем не менее, рост на рынке жилья будет высоким, примерно на уровне до 20%. Считаю, что высокий рост с большой очевидностью может повториться. Почему? Дело в инертности рынка недвижимости. В отличие от других рынков, здесь не происходит пилообразного изменения цены, даже локальных колебаний нет. Все идет очень неспешно, и даже мощные макроэкономические факторы в стране не приводят к резким движениям на рынке недвижимости. Он просто замирает, а потом медленно с лагом в три—пять месяцев поворачивается в ту или другую сторону. Сейчас рынок по ценам серьезно разогнался. Да, замедление возможно с увеличением количества предложений, но резкого перегиба не будет, не говоря уже о каком-либо снижении. Скорее всего, в зимние и весенние месяцы будем наблюдать постепенное снижение динамики. Тем не менее этой динамики будет достаточно, чтобы год завершить на уровне около 20%.

Сила сдерживающих
факторов

По мнениюруководителя информационно-аналитической службы ГК “Триумф” Ирины СОЛНЦЕВОЙ, все большую роль в формировании цены квадратного метра будут иметь последствия реформирования сферы ЖКХ и изменения налогового законодательства.

— Есть сдерживающие факторы, которые не позволят расти цене на жилье так резко, как это было в прошлом году. Скорее всего, рынок будет находиться в состоянии балансирования. На одной чаше — факторы, которые говорят о неизбежном повышении цены: рост тарифов на энергоносители, услуги ЖКХ, ставок по ипотеке, инфляция тоже способствует росту цен на недвижимость… На другой чаше — опыт, который говорит о том, что если в один год наблюдался динамичный рост цен на жилье, то в следующем году ситуация отличается большей стабильностью. Не будет такого роста, который произошел во втором полугодии 2012 года.

Также надо учитывать, что в прошлом году на рынок недвижимости вышли программы, которые будут реализовываться в ближайшие 10 лет. Есть возможность корректировать цену, так как появится большее количество предложений. Именно это обстоятельство не позволит цене расти слишком быстро.

По нашим подсчетам, стоимость на вторичном рынке в прошлом году выросла на 26—27%, на первичном — порядка 23—24%.

Цена предложения —
не есть продажная цена

Директор АН “Выбор-недвижимость” Александр ЖИЛЕВСКИЙ сделал акцент, что статистика предложений — это не реальная цена, по которой недвижимость была продана.

— Что заставляет расти любой рынок? Любой рынок, в том числе и недвижимости, заставляют расти деньги. Есть деньги — цены растут. Тут прозвучала цифра — 4,5 года требуется, чтобы накопить на квартиру при нынешних ценах. Но не забывайте, при условии, что все деньги будут направляться на накопление, а это реально невозможно. Без ипотеки не обойтись! Сейчас ипотека стала доступной. Что такое “доступна”? Все понимают по-разному. Если посмотреть в словарь Ожегова, доступна, значит, понятна. Сейчас ипотека стала действительно понятной. Рыночную цену продажи квартиры знают покупатель, продавец и риэлтор.

Жилищный вопрос в нашей стране — один из самых актуальных. Спрос был и будет. Обеспечение достойным жильем — должно стать национальной идеей. О тенденциях сложно говорить. Если ставка поднялась на один—полтора процента — это не страшно, основная сумма — это сам кредит. Как ни странно это звучит, но основные “враги” цен на недвижимость — это налоги на недвижимость и ставки ЖКХ и, естественно, финансовые кризисы.

На рынке сейчас абсолютно нормальная ситуация. Есть потребность — покупай. Есть потребность — продавай.

— Почему одни квартиры продаются достаточно быстро, выгодно и без особых “нервов”, другие — с большими издержками? Как продаются квартиры?

— Основная беда в том, что человек желаемое воспринимает за реальное, — утверждает Александр Жилевский. — Допустим, я продавец, рыночная цена моей квартиры — 2 млн рублей. Но выставляю ее на продажу по цене в два раза больше: просто мне столько денег надо. Продавец должен знать, что есть две стратегии продаж: можно продать быстро, но по рыночной цене. А можно ждать, возможно, долго, когда рынок “подрастет” до твоей цены. Продать квартиру по нерыночной цене невозможно. Нет таких покупателей, которые будут просто так переплачивать. Хотя имеются одиночные случаи в моей практике, когда покупатель дает цену больше той, которую запрашивает продавец. Делалось это для того, чтобы, во-первых, “победить” претендентов и, во-вторых, получить то, что хочется. В конкретном случае это был вид из окна, на нижегородскую Стрелку. Такие примеры были и будут. Но системный подход к продажам другой: пока продавец не осознает, что квартира стоит столько, сколько она стоит, независимо от его потребностей в деньгах, время будет идти, квартира будет “стоять”.

Цены остановит
только строительство
государственного жилья

“Но это произойдет не скоро, — считает директор агентства недвижимости “Шанс” Александр Авербах. — Большая часть сделок происходит в связи с решением задач, которые появились внутри семьи. Например, рождение ребенка. Именно это и является определяющим фактором роста рынка. Пока растет средняя зарплата, пока нормальная цена на нефть, пока нормальное соотношение рубля и доллара, главный фактор — дефицит жилья. В нашем городе много аварийного и ветхого жилья. А в Москве уже расселяют так называемые хрущевки — пятиэтажные дома, которые выработали свой срок. Когда все эти категории выйдут на рынок, тогда рост цены будет еще значительнее. Но к этому моменту, надеюсь, заработают программы, о которых уже несколько лет говорят — это волновое расселение. И цены могут остановиться.

* * *

Ввод жилья
в Нижнем Новгороде

По итогам прошлого года было построено и пущено в эксплуатацию 608,6 тыс. квадратных метров жилья, что на 53,6% больше показателей позапрошлого года.

Площадь многоквартирных жилых домов составила 482,4 тыс. кв. метров (на 39,7% больше показателей 2011 года); объектов индивидуального жилищного строительства — 126,1 тыс. кв. метров (на 148% больше). При этом все районы Нижнего Новгорода успешно выполнили планы по вводу в строй новых индивидуальных жилых домов, а три — Автозаводский, Сормовский и Советский — перевыполнили плановые показатели на 100, 50 и 25% соответственно.

Вера КАЛИНЫЧЕВА, Курс-Н

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.