Край без границ

26.02.2013
Просмотров: 1951

Суд разрешил строить коттеджи в Пустыни.

«Биржа» продолжает следить за судебными разбирательствами вокруг коттеджного поселка «Заповедный край» в Арзамасском районе. Предприниматель Михаил Пяткин сумел оспорить запрет на строительство и не стал предъявлять претензии на возмещение понесенных за год убытков. Однако прокуратура не сдается и все еще считает, что бизнесмен строит коттеджи на территории заказника.

Вступило в силу решение Нижегородского областного суда, разрешающее строительство коттеджного поселка «Заповедный край» в селе Пустынь. Пока рядом с Пустынским заказником построено только два «пробных» дома из запланированных 161.

Напомним историю вопроса. В 2009 году Михаил Пяткин подал в инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области заявку на включение земельного участка под коттеджную застройку в границы населенного пункта село Пустынь. Она была разослана для согласования в соответствующие органы исполнительной власти. Несмотря на отклонение заявки региональным министерством экологии и Управлением Роспотребнадзора по Нижегородской области в связи с отсутствием ситуационного плана земельного участка и картографических материалов, было принято решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов и включении участка в границы села Пустынь Арзамасского района в целях малоэтажного строительства.

В 2010 году Михаил Пяткин получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на участки под индивидуальное жилищное строительство и в начале 2012 года начал строительные работы. В июне прошлого года прокурор города Арзамаса подал иск о признании строительства незаконным. Арзамасский городской суд иск поддержал. Однако в апелляционной инстанции — Нижегородском областном суде — это решение было отменено, и принято новое постановление, отклоняющее иск прокурора в полном объеме.

Михаил Пяткин считает решение облсуда логичным и справедливым. «Речь все-таки идет о строительстве не в заказнике, а рядом — комментирует предприниматель. — Земли, которые я купил в свое время у местных жителей, никогда не входили в этот заказник и, конечно, никогда входить не будут, потому что это земли сельхозназначения. Там всегда велись сельхозработы, и никаких ограничений и обременений в части особо охраняемых природных территорий не было».

Повышенное внимание властей к своей персоне и коттеджному поселку Пяткин объясняет просто: «Кому-то это было выгодно». При этом предприниматель рассказывает, как его не совсем приятное общение с надзорными органами началось со слов одного из их представителей: «На меня давят и просят провести проверку». После его вынуждали заплатить штраф за нарушение экологических норм. И лишь после того, как застройщик продемонстрировал несгибаемость («Все вопросы я буду решать только через суд»), через арзамасский суд попробовали запретить ему строительство.

Отдельно Михаил Пяткин отметил ангажированность некоторых экологов. По его словам, на протяжении нескольких лет создавалось ложное представление о том, что строительство коттеджного поселка могло нанести вред заказнику. «Я же хочу опровергнуть эти слухи и сообщаю, что у каждого дома, который будет построен в поселке, будет индивидуальная система очистки воды. Мы готовы сотрудничать с теми людьми, которые переживают за экологию заказника, готовы тратить на это средства, принимать участие в совместных мероприятиях, чем мы и занимались до начала строительства, а именно вывозили мусор с территории», — заявил девелопер.

Как пояснил «Бирже» заместитель арзамасского городского прокурора Александр Головань, ситуация не столь проста, как ее позиционирует Михаил Пяткин. Имеются основания считать, что территория, предназначенная под застройку, относится к заказнику. Дело в том, что в постановлении регионального совета народных депутатов 1984 года даны достаточно четкие описания границ заказника, и участки, купленные предпринимателем, находятся внутри этой территории. Более того, эта земля поставлена на кадастровый учет как особо охраняемая природная зона, однако участки не отмежеваны.

«Возникла юридическая путаница, — говорит зампрокурора. — Заказник есть, но где именно он находится, неизвестно. Здесь решение суда может быть как в ту, так и в другую сторону. Городской суд счел, что нарушение границ заказника доказано, Нижегородской областной суд — что не доказано». Но при этом Головань подчеркивает, что его мнение не изменилось — земли под коттеджный поселок однозначно входят в территорию заказника. Более того, он уверен, что и сам предприниматель отдает себе в этом отчет, так как назвал свой поселок «Заповедный край», то есть «понимал, где строил».

Заместитель прокурора добавил, что на данный момент собираются доказательства по факту незаконного строительства. Они будут переданы в областную прокуратуру, которая, вполне вероятно, инициирует дальнейшее разбирательство. То есть решение Нижегородского областного суда вовсе не означает окончательную победу застройщика. И даже вступление постановления в законную силу не гарантирует, что строительство больше никто не сможет запретить. Например, есть президиум Нижегородского областного суда, который обладает полномочиями отменить указанное решение.

По мнению экспертов, юридическая неразбериха с границами «Заповедного края» очень типична для России. Как отмечает управляющий партнер юридической компании «Т.М.-Сервис» Юлия Крузе, в стране вообще и в Нижегородской области в частности существует много земельных участков с не до конца ясным юридическим статусом, по которым впоследствии могут возникнуть споры.

Дело в том, что единственное доказательство того, что у определенного участка земли есть собственник, — это выписка из ЕГРП. Однако на то, чтобы оформить право собственности должным образом, нужны деньги. «Даже когда частное лицо оформляет свой участок при приватизации, это довольно значительные затраты, — отмечает юрист. — А когда мы говорим о государственной собственности, то это огромные территории. Их межевание требует денежных вложений, которые бюджеты всех уровней вряд ли могут себе позволить. Поэтому процесс идет медленно. На данный момент карта федерации оформлена «выкусами», и в основном это — участки, принадлежащие частным лицам. А большая часть территории страны — государственная земля, чей статус не вполне ясен с юридической точки зрения».
В таких условиях некоторые предприниматели могут воспользоваться ситуацией и построить коммерческий объект там, где по закону строить запрещено. Директор УК «Земляничная поляна» Эдуард Чупров считает, что путаница с юридическими нормами выгодна бюрократии. «У нас, к сожалению, все верят в административный ресурс. Мы в каком-то смысле до сих пор живем в Советском Союзе — ведь большинство чиновников начинали работать при советской власти, — рассуждает Чупров. — Верховенство закона — это просто буква, которая редко реально работает. Поэтому у нас до сих пор не умеют уважать права собственников».

Действительно, инвесторы часто страдают от подобных юридических неясностей. «Нормативные и ненормативные акты (например, разрешение на строительство от муниципалитета) могут быть отменены в судебном порядке. Инвестор к тому времени уже, как правило, провел определенные работы, вложил энную сумму средств. Подобные риски вполне реальны и существенно ухудшают инвестклимат региона», — добавляет Крузе.

Формально застройщики могут возместить убытки. Однако, отмечает юрист, практика показывает, что предприниматели не спешат судиться с властью. Гарантий, что выиграешь дела, нет, а портить отношения с администрацией никому не хочется.

Девелопер Михаил Пяткин не отрицает, что понес убытки: «Только одних процентов по кредитам накапало — год строительство стояло, а долги перед банками никто не отменял». Однако называть сумму предприниматель отказывается, аргументируя это следующим: «Добиваться от них возмещения убытков я все равно не буду».
Директор по развитию проекта «Усадьба «Каменки» Михаил Исаков подтверждает, что в России высок уровень юридической безграмотности. «Мы провели почти сто сделок, и только двое клиентов пришли со своими юристами, — рассказывает он. — Договоры почти никто не читает». В то же время для девелопера очень важна репутация. «Далеко не всегда реальные проблемы фирмы сказываются на продажах, гораздо больше значит, что о ней говорят», — считает Исаков.

Вполне логично, что Пяткин пытается защитить свой проект в информационном пространстве. Однако ставить окончательную точку в вопросе рано. Возможен вариант, что уполномоченные органы все же инициируют новое обращение в суд.

Михаил Пяткин, впрочем, уверен, что и высшие инстанции его поддержат. По его словам, прокуратура не учитывает того, что в 2006—2007 годах были приняты постановления правительства Нижегородской области, которые поименовали всех землепользователей на особо охраняемых природных территориях, — и собственников тех участков, которые приобрел предприниматель, в этом списке нет.

«И вообще учтите, что я покупал землю, фактически принадлежащую жителям села, — говорит он. — А территория населенного пункта априори не может входить в зону заказника, так как это нарушает права граждан. Так что оснований для спора я тут не вижу».

Александр Иванов. Доцент кафедры экологиии природо-пользования ННГАСУ
По российскому законодательству к жилищному строительству гораздо менее суровые требования, чем к промышленным объектам. Если ко вторым применяются довольно жесткие нормы, то основной критерий для жилья — чтобы проживающим было комфортно. С другой стороны, если объект находится рядом с особо охраняемой зоной, могут быть наложены определенные ограничения на прилегающую территорию. Например, тот же заказник — довольно уязвимое место, поэтому может быть обязательным условие о недопущении коммунальных стоков в водоемы природоохранной зоны. Есть подобные дополнительные обременения или нет, должно быть прописано в паспорте этих земель и закреплено в соглашении с застройщиком. В остальном же, если границы особо охраняемой природной зоны не нарушены, никаких ограничений на застройку нет.

Роман Кабешев. Депутат ЗС НО
Основная вина за сложившуюся ситуацию, на мой взгляд, лежит на областных властях, а в частности — на министерстве экологии. Дело в том, что на территории Пустыни издавна существует Пустынский заказник, уникальный памятник природы.

Однако из‑за того, что он расположен на землях трех муниципальных образований, в свое время возникли сложности с оформлением земель. В результате не только не определено, какая земля есть у заказника, но и нет должного контроля. Если бы все было оформлено должным образом, такая ситуация бы не возникла, так как была бы выписка из кадастра, что эта земля находится в особо охраняемой природной зоне. Сейчас же эти уникальные места отданы на откуп людям с большими кошельками, которые продавливают свои интересы.

Александра Елина, Биржа № 6 от 19 Февраля 2013, Фото: Кира Мишина

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.