Ветхий фонд расселят наполовину

12.03.2013
Просмотров: 4079

Реальные перспективы расселения ветхого фонда.

Глава Нижнего Новгорода Олег Сорокин скорректировал планы по расселению ветхого фонда от 2010 года. Так как расселить к 2015 году всех жителей старых домов не удастся, в ближайшие три года власти будут пытаться порадовать новыми квартирами хотя бы половину их них. Эксперты не исключают, что есть возможность решить проблему расселения «гнилушек» — 50% звучит более реалистично. Благодаря вливаниям из областного бюджета.

В целом по стране задача расселения ветхого и аварийного жилого фонда стоит очень остро, отмечает начальник УЦ «Финам» Константин Печников. Статистически такое жилье занимает сравнительно небольшую долю — около 3% в общем объеме жилого фонда. Но для большинства крупных городов, где в основном сконцентрированы такие объекты, проблема расселения граждан из старых домов, не соответствующих нормативным требованиям, а иногда и представляющих угрозу безопасности, сегодня более чем актуальна.

Концепция поменялась

По официальным данным городских властей, Нижний Новгород на общем фоне смотрится неплохо: по состоянию на 2009 год удельный вес ветхого фонда оценивался в 1,1%, то есть около 300 тыс. кв. м. Но по экспертным оценкам, совокупный объем ветхого и аварийного жилого фонда города в 2012 году составлял уже около 500 тыс. кв. м.
Однако какие бы цифры ни соответствовали действительности, решать проблему ветхого фонда власть долгое время не торопилась. «Для начала хочется вспомнить принятую еще в 2007 году муниципальную адресную программу расселения жителей ветхого фонда в Нижнем Новгороде», — говорит старший аналитик ИФК «Солид» Артур Ахметов.

Стоит отметить, что, став главой города в 2010 году, Олег Сорокин обещал ликвидировать ветхий и аварийный фонд Нижнего Новгорода за четыре-пять лет, то есть как раз к 2015 году. «Расселение открывает возможности для развития города, так как многие старые дома расположены вдоль магистралей. К тому же в третьем тысячелетии люди не должны жить в таких условиях», — подчеркивал он. Экономические инструменты реализации задуманного тогда не озвучивались, зато говорилось о том, что город должен помогать застройщикам. «Мы не должны ничего брать у застройщиков, только давать», — сказал Олег Сорокин и предложил ввести компенсацию процентных ставок для строительных компаний. Тогда глава города предлагал заставлять застройщиков страховать объекты, которые находятся на территории стройки, что поможет справиться с поджогами деревянных домов.

Город взялся за воплощение обещаний. Земельные участки с ветхими домами выставлялись на муниципальных аукционах. Подразумевалось, что таким образом бизнес получит удобную землю под инвестпроекты, но построит за свой счет дома для жителей снесенных домов. К 2011 году мэрии удалось расселить 221 дом, было заключено 46 договоров о развитии застроенных территорий и 12 договоров аренды земельных участков. Кроме того, город стал строить муниципальное жилье за свой счет. В 2011—2012 годах квартиры со всеми удобствами получили жители 271 непригодного для проживания дома. В 2013 году намечен ввод в эксплуатацию двух домов по улице Цветочная на 169 квартир каждый. Кроме этого, запланировано начало строительства еще девяти муниципальных жилых домов.
В итоге озвученные в 2010 году на волне политической победы обещания до сих пор не воплощены. Более того, критики Олега Сорокина не раз отмечали, что он сам является опытным девелопером, и его компании продолжают получать интересные с инвестиционной точки зрения земельные участки под жилое строительство, что вызывает недовольство и подозрения у других участников рынка.

Денег станет больше

Сейчас руководство Нижнего Новгорода строит новые планы, согласно которым в течение ближайших трех лет на условиях софинансирования будет выделено из городского и областного бюджетов порядка 1,5 млрд руб., отмечает Артур Ахметов. «Эту сумму мы взяли исходя из того, что в текущем году планируется потратить на софинансирование 500 млн руб., а план рассчитан на три года. Об этом еще в середине февраля говорил директор департамента строительства городской администрации Юрий Щеголев. Для этих целей за три года предполагается возвести 100 тыс. кв. м жилья», — поясняет эксперт.

Действительно, именно такие цифры назвал глава Нижнего Новгорода на прошлой неделе. В 2013 году город впервые включен в областную программу расселения ветхого и аварийного жилья и получит финансовую поддержку из бюджета региона. Минимальный объем средств, которые будут направлены на волновое расселение, в 2013 году составит 500 млн руб., максимальный — 1 млрд руб. При этом Сорокин отметил, что также планируется привлечь банковские займы на сумму в районе 2 млрд руб.

Некоторые собеседники «Биржи» отмечали, что заявления главы города были «чисто политические» и «не подкреплены реальными договорами». И сегодня-завтра все может измениться — как планы, так и цифры.

И если бюджетный источник финансирования вопросов не вызывает, то с заемными средствами могут возникнуть трудности. Так, считает аналитик ИФК «Солид», возможно, партнером региона (или города) будет крупный госбанк. Процентную ставку всегда можно скорректировать, однако это касается крупных коммерческих сделок, тут же речь идет о муниципальной областной программе, поэтому процесс обсуждения может затянуться.

Но если посчитать, то указанных средств городу хватит ненадолго. Средняя стоимость строительства жилой недвижимости в городской местности Нижегородской области в 2012 году составляла, по данным Росстата, около 35,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Средства в размере 2,5–3 млрд руб. теоретически позволяют в среднесрочной перспективе построить как минимум около 70 тыс. кв. м нового жилья, отмечает представитель «Финама». До 50% ветхого фонда это не дотягивает.

Подобная кажущаяся «недостача» не так страшна, считает председатель постоянной комиссии по развитию города, строительству и архитектуре городской думы Нижнего Новгорода Вячеслав Растеряев. «Что такое несколько сотен тысяч квадратных метров для такого города, как Нижний? Да ничего. Главное, чтобы финансирование сохранилось на прежнем уровне. К тому же нужно понимать, что мы будем работать по программе волнового переселения, здесь большие средства нужны только на первом этапе, дальше средства будут поступать в бюджет автоматически», — уверен депутат.

Живущие по волнам

Волновой метод переселения граждан из аварийного жилищного фонда предусмотрен областной целевой программой, принятой на 2013—2015 годы. В рамках ОЦП к 2016 году в регионе планируется расселить 222 аварийных многоквартирных дома общей площадью 29,1 тыс. кв. м (из них в 2013 году — 70 домов общей площадью 9,4 тыс. кв. м). На эти цели выделяется 1,6 млрд руб. Кроме того, планируется освободить семь площадок общей площадью 14,83 га для дальнейшего комплексного освоения территории — строительства нового жилья и необходимых социальных объектов. В результате комплексного освоения площадок после их освобождения от аварийных домов будет построено не менее чем в 10,4 раза больше кв. м жилья по сравнению со сносимыми площадями, отмечается в сообщении областной пресс-службы.

Нельзя исключать, что в течение трех лет объем финансирования областной программы может быть пересмотрен. Также неясно, потребуются ли дополнительные финансовые вливания на последующих этапах. Если в Нижегородском районе земля под ветхими и аварийными домами дорогая, то на вырученные деньги можно построить дома без допфинансирования. Однако, по признанию экспертов, ветхий фонд есть везде — и в Сормове, и на Автозаводе, и даже на окраинах города, и доход от продажи земли здесь будет не столь высоким. Очевидно, что без участия бюджетных средств расселить ветхий фонд в заречных районах города невозможно.

Тем не менее участники рынка полны оптимизма. Так, Вячеслав Растеряев, возглавляющий ГК «Нижегородский Дом», отмечает, что «если сохранится сегодняшний настрой и будут выполнены все финансовые обещания, то за ближайшие пять лет можно если и не 100% ветхого фонда расселить, то 60–70% точно».

Директор инвестиционного департамента ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155») Андрей Ермолаев согласен с коллегой: «В том случае, если все заявленные действия будут выполнены, городу действительно удастся приблизиться к решению проблемы и сократить количество ветхих и аварийных домов на 50%». При этом он считает, что участие в подобных программах может быть интересно для застройщиков. По крайней мере, «СУ-155» будет рассматривать проекты и по расселению ветхого и аварийного фонда, так как масштаб компании, наличие собственной производственной базы и растущие объемы строительства позволяют браться за реализацию проектов различного уровня сложности. К тому же опыт участия в подобных программах у компании уже имеется. Так, «СУ-155» в Нижнем Новгороде летом 2012 года приступила к расселению домов частного сектора по улице Родионова в соответствии с постановлением администрации города о развитии застроенных территорий.

 

Александр Котюсов. Депутат городской думы Нижнего Новгорода

Сейчас проблему ветхого фонда предлагается решать методом волнового переселения. Город вкладывается в строительство многоквартирного дома, куда переселяют жильцов из определенного квартала «под снос». Таким образом освобождается участок, который продается застройщику. Полученные деньги идут на строительство еще одного нового дома для жильцов ветхого фонда. После расселения освобождается еще один участок, который впоследствии реализуется по такой же схеме. Предполагается, что по крайней мере на первых порах участки «под продажу» будут более дорогие, чем «под расселение». Насколько я знаю, строить дома для жильцов ветхого фонда предлагается где-то в Печерах или Щербинках, тогда как немало расселяемых домов находятся гораздо ближе к центру города.

Такая схема подразумевает, что средств, полученных от продажи земли, хватит на строительство. Тогда не будут нужны дополнительные финансовые вливания. Но это в идеале. И пока не ясно, как и откуда будут браться деньги, если доходов от продажи не будет достаточно.

Александр Авербах. Вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов

От того, что схема волнового расселения будет реализована, выиграют все. Во-первых, будет в выигрыше сам город. Мы наконец-то избавимся от гнилушек, которых у нас много в центре города. Это не только портит вид, но и очень плохо сказывается на инвестиционной составляющей города, так как демонстрирует потенциальным инвесторам то ли нашу бедность, то ли нашу несостоятельность как управленцев.

Во-вторых, если все будет сделано правильно, выигрывают инвесторы. Участок, который им достается после расселения, — понятный. Городские власти заключают соглашение со всеми коммунальными службами, по градостроительному плану видно, что на этой земле должно располагаться, плюс участок абсолютно свободен от прав третьих лиц. Это позволяет инвестору просчитать экономику процесса от начала до конца.

И, конечно же, выигрывают граждане — они получают новые квартиры. За исключением тех, кто будет недоволен местоположением нового жилья.

Александра Елина, Биржа № 8 от 5 Марта 2013, Фото: Кира Мишина

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.