Что ждет малоэтажное строительство?

17.05.2013
Просмотров: 2258

Малоэтажное строительство уже не то, что лет 5 назад. Изменились ожидания покупателей, изменились и предложения девелоперов.

Малоэтажное строительство уже не то, что лет 5 назад. Изменились ожидания покупателей, изменились и предложения девелоперов, пищет газета "Полезная площадь". До кризиса 2008 года, по словам руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Ирины Солнцевой, нижегородцам в основном предлагались готовые дома или подряды на строительство. Сразу после кризиса - земельные участки, в разной степени обеспеченные коммуникациям. Сейчас обещания не покупает никто (разве что при цене 5000 за сотку), все хотят, как минимум, участок, начиненный коммуникациями. А на первый план выходят участки с подрядами под строительство и готовые дома. Причина - появление множества проектов, предлагающих готовые дома в эконом-сегменте. Когда человек может поездить по 20 поселкам, когда у него появилась реальная возможность выбирать дом, вряд ли ему захочется купить землю в чистом поле.

Как и в многоэтажном строительстве, после 2009 года начали активно развиваться предложения эконом-класса, где сейчас наблюдается самая большая конкуренция. На загородном рынке максимальная стоимость домовладения в этом секторе доходит до 5-5,5 млн рублей, максимальная стоимость участка - до 1 млн рублей, в идеале - 300-500 тысяч за участок, обеспеченный коммуникациями.

Однако специалисты признают, что загородный дом не решает жилищную проблему, так как подавляющее большинство приобретает такое дом в качестве не основного жилья, а дальней дачи. «В коттеджных поселках эконом-класса средний чек покупки - 2,5-3 млн рублей, - говорит Ирина Владимировна. - Человек должен переехать туда со всей семьей. В основном он переезжает из 2-3- комнатной квартиры (ее стоимость - 2,5-4 млн рублей). Казалось бы, равноценный обмен, но в городе есть больницы, школы, магазины и т.д. А образ жизни определяется той средой, в которой мы живем, а не только крышей над головой». Решить задачу обеспечения загородных поселков инфраструктурой можно при комплексном развитии территорий. Шамиль Мансуров, исполнительный директор объединения работодателей «Союз нижегородских строителей», привел примеры, когда это становится возможным: «Проекты Новинки, Окский берег и Новая Выкса - это практически продолжение города, а не загородное жилье. Они предполагают всю социальную инфраструктуру. На Окском береге уже заложены 4 садика, 2 школы, магазины, заправки и т.д. И все это, возможно, будут строиться раньше, чем жилье».

Коттеджные поселки в цифрах

«Рынок загородной недвижимости на сегодняшний день делится на две части, - объясняет Ирина Солнцева, - коттеджные поселки и традиционная застройка в существующих деревнях и поселках. Традиционная застройка пока преобладает, хотя доля ее постепенно сокращается: если 2-3 года назад предлагалось около 12-14 тысяч объектов, то сейчас порядка 10,5 тысяч. А доля коттеджных поселков постепенно увеличивается. Из 17 тысяч объектов, выставленных на продажу к середине апреля, соотношение домов в деревнях и в коттеджных поселках находилось в пропорции 60/40».

На сегодняшний день на территории Нижегородской области (без Нижнего Новгорода) развиваются 75 проектов коттеджных поселков, расположенных на 6 основных направлениях:

Кстовское - одно из самых популярных и активно застраиваемых направлений.

Лысковское - востребовано наравне со кстовским.

Арзамасское - постепенно нагоняет кстовское и лысковское направления. В последние 3-4 года там сформировался настолько мощный кластер коттеджных поселков, что можно планировать комплексное освоение территорий.

Заволжское (через Балахну) - отличается тем, что поселки расположены в основном вокруг акватории Горьковского моря.

Борско-семеновское - начинает развиваться.

Дзержинское - предложения на этом направлении появились в последние три года. По словам Ирины Владимировны, рынок загородного строительства в Нижегородской области с 2005 года пережил 2 этапа.

В 2005-2008 годы наиболее активно развивались павловское и лысковское направления. Покупателям в этот период рассказывали едва ли не о райской жизни, которая ожидает обладателей загородного дома в поселке. Масштабы проектов впечатляли: более 1000 домовладений, собственные гольф-поля, площадки для вертолетов, конные клубы, спортивные и фитнес-центры... «К сожалению, из 23 проектов, которые были заявлены в Нижегородской области до кризиса, выжила только половина, - констатирует Ирина Солнцева. - Однако кризис, хотя и выбил из строя несколько проектов, не истребил стремление человека к загородной жизни».

В 2009-10 загородный рынок оживился. 2011 и 2012 годы стали рекордными по количеству заявленных новых коттеджных поселков: 22 - в 2011-м, 22 - в 2012-м.

Сегодня самые высокие показатели строительства сохраняют лысковское, павловское, арзамасское направления, но и остальные подтягиваются к ним.

Расстояние от города определяет цель, для которой покупается загородный дом.

0-15 км - позволяет жить на природе, но при этом работать в городе, пользоваться всеми благами цивилизации: магазинами, ресторанами, театрами, клиниками, школами, спортивными центрами и пр.

15-30 км - расстояние, наиболее активно представленное на рынке. Здесь покупают либо дом для основного проживания, либо второй дом (дом всесезонного проживания). За 20 км от города может позволить себе жить человек, чья работа не предполагает присутствия в офисе с 8 до 17, чьи дети закончили школу и могут самостоятельно доехать до института. По мнению руководителя информационной службы ГК «Триумф», эта многочисленная группа поселков сейчас наиболее уязвима, потому что в них не хватает инфраструктуры, той, что создает атмосферу комфорта.

30-50 - зона строительства вторых домов или дач. Наиболее проблемные места этой зоны - качество дорог и время пути.

Более 50 км - зона дальних дач и домов выходного дня. Подобных проектов на рынке немного: 2-3 часа дороги по трассе мало кого устраивает, особенно если учесть, что все выезды из города похожи на бутылочное горлышко. Хотя те, кто покупают дальние дачи, выбирают, прежде всего, природу, а не комфорт.

Классификация поселков. Покупатели, главным образом, обращают внимание на такие факторы как:

местоположение,количество домовладений,площадь домовладений и участков,материалы, из которых возведен дом,обеспеченность коммуникациями,социальная инфраструктура,стоимость домовладения и участка.

В зависимости от этого можно (условно) определять три основные категории: поселки эконом-класса, бизнес-класса и премиум-класса.

Эконом-класс составляет около ¾ всех предложений коттеджных поселков. Поселки эконом-класса расположены, в основном, в арзамасском и павловском направлениях.

Объекты: предлагаются и готовые дома, и подряды на строительство, и участки с коммуникациями.

Количество домовладений: в среднем 150-200, но в Нижегородской области есть поселки и по 40 домовладений, и по 890 (Чешские сады).

Площадь домовладения: от 60-80 до 150 кв.м.

Площадь участка: от 5 до 30 соток, стандартно - 10-11.

Материалы строительства: максимально популярно оцилиндрованное бревно, газопенобетон и газосиликатные блоки. Используются и каркасные технологии, но они более популярны в сегменте бизнес- и премиум-класса, т.к. там меньше предубеждений по их поводу. Люди ездят в Западную Европу и видят их в действии, а скорость строительства и качества обеспечивают возможность построить большой дом за умеренные деньги,

Коммуникации: очень разнообразны. Есть поселки (их 2-3), которые предлагают полный комплект центральных коммуникации: водопровод, центральная канализация, электричество и магистральный газ, проведенные под землей. В основном же предлагается электричество (примерно 50%), протянутое поверху, часть поселков обеспечена электричеством и газом. Водопровод есть только там, где коттеджный поселок примыкает есть возможность подключения к центральному водопроводу существующего населенного пункта. Чаще скважины и септики индивидуальные. И все это чаще не входит в стоимость, а оплачивается дополнительно.

Инфраструктура: в обязательном порядке присутствует ограждение по периметру, асфальтированная подъездная дорога, внутренние проезды в грунте или щебне на период строительства, административное здание на въезде, детская площадка. Мини-маркеты, детские центры, детские сады - как исключение.

Стоимость домовладения: от 1,2 до 6,5 млн рублей. Наиболее востребованы дома по цене до 3 млн, а чтобы люди выбирали более дорогое жилье, по мнению Ирины Солнцевой, нужно предлагать, помимо стен и крыши, что-то «вкусное».

Стоимость земельного участка: от 7,5 до 150 тысяч рублей за сотку. Разница определяется удаленностью от года и обеспеченностью коммуникациями. Чем более начинена земля, тем она дороже. В среднем - 50-60 тысяч за сотку.

Бизнес-класс не превышает четверть предложений среди коттеджных поселков. Они расположенные в основном на павловском и лысковском направлениях.

Объекты: и земельные участки, и участки с подрядом, и готовые домовладения (таун-хаусы, дуплексы и пр.).

Количество домовладений: заметно меньше, чем в эконом-классе. Если поселки большие (до 300 домовладений), тогда они осваиваются четкими очередями. Очередь обычно не превышает 100 домовладений, стандартно - от 60 до 80.

Площадь домовладения: от 150 до 300 кв.м.

Площадь земельного участка: от 10 до 30 соток, в среднем - 15-20.

Материалы строительства: каркасные технологии, газосиликатные кирпичи, появляется кирпич, клееный брус.

Коммуникации: обязательно электричество, газ и водопровод. Есть проблема с канализацией, поэтому часть поселков предлагает центральную канализацию, часть - индивидуальные септики, но они входят в стоимость при покупке, либо девелопер предлагает помощь при их установке. Изначально есть ограждение, внутренние проезды на период строительства либо в щебне, либо в грунте.

Инфраструктура: благоустройство территории, возможно появление детских садов и детских комплексов, полноценных магазинов, клубных домов и площадок для спорта и отдыха.

Стоимость домовладений: от 3,5 млн рублей (квартира в таун-хаусе) до 17 млн. В среднем порядка 8 млн руб.

Стоимость земельного участка: от 60 до 300 тыс. рублей, стандартно - 125 тыс. за сотку.

Премиум-класс представлен всего 7 заявками (менее 10% от общего числа коттеджных поселков). Они представлены на всех направлениях, кроме дзержинского.

Объекты: может быть в продаже и участок, и подряд, и дом.

Количество домовладений: не больше 50, по Нижнему Новгороду - 23-28.

Площадь домовладения: от 180 до 400 кв.м.

Площадь земельного участка: от 20 до 70 соток.

Материалы строительства: разнообразны. Люди, покупающие дорогие дома, обращают внимание в первую очередь на экологичность и качество материалов.

Коммуникации: все коммуникация должны быть центральными в обязательном порядке. Септики допустимы только в тех местах, где до цивилизации далеко.

Инфраструктура: никто золотых кущ не обещает. Прежде всего, обеспечивается комфортность и цивилизованность, охрана, обязательно ландшафтное оформление.

Стоимость домовладений: от 8 млн. руб., в средней 16,5 млн.

Стоимость земельного участка: в среднем 150 тыс. рублей за сотку.

Елена Шевцова, «Полезная площадь», Иллюстрация фотобанк «Лори»

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.