Как выбрать зарубежную недвижимость?

03.06.2013
Просмотров: 1567

Стоит ли тратиться на покупку зарубежной недвижимости?


Иметь в портмоне ключик, открывающий двери собственного дома где-нибудь в предгорьях Альп, безусловно, приятно. Эксперты советуют, какие вопросы необходимо изучить на пути к владению недвижимым имуществом за рубежом.

Тема рынка зарубежной недвижимости грандиозна, поэтому предпримем попытку полюбоваться «вершиной айсберга» хотя бы в профиль и в хронометраже короткометражки...

Целеполагание

Подсчитать объемы сделок, совершенных с объектами зарубежной недвижимости в Нижнем Новгороде, крайне трудно, поскольку учет таких операций надзорными органами не ведется. Удача покупателя зависит от чистоты помыслов местных риэлторов и праведности намерений их зарубежных партнеров. Можно вооружиться личным опытом друзей, друзей своих друзей и спросить совета на форумах «всемирной паутины».

Конечно, никто не может со стопроцентной гарантией судить о будущем интересующей страны через 10–15 лет, но лучше выбирать более предсказуемые варианты, чем территории, где большая часть населения проживает за чертой бедности или идут гражданские войны. Стоит предпочесть государство с более или менее стабильной экономической ситуацией, чтобы потом не стать владельцем недвижимости в стране после дефолта. Изучите географические особенности региона, чтобы не приобрести квартиру в сей-смоопасном районе, либо с частыми торнадо. Рискованно инвестировать деньги в недвижимость страны, где только планируется начать развивать туризм, где еще нет никакой инфраструктуры.

За последние 15 лет брокеры научились задавать потенциальной клиентуре правильные вопросы. Например: «Прежде чем приобретать любую недвижимость за рубежом, определитесь, с какой целью вы хотите ее купить». Ответов может быть несколько.

Финансовые аналитики компании «БКС Премьер», исследовав рынок зарубежной недвижимости, выделили четыре основные цели приобретения «домика в Провансе»: приобрести «второй дом» для постоянного или длительного проживания; купить себе зарубежную «дачу» для периодического отдыха в желаемых условиях; получить гарантированный (или практически гарантированный) регулярный доход от аренды; инвестировать свободные средства с целью их приращения и последующей продажей недвижимости.

Второе жилье

Второй дом каждый выбирает себе исходя из личных предпочтений. Кому-то принципиален уровень комфорта города, а кто-то подыскивает квартиру в центре Европы, чтобы можно было легко добраться до любой части Евросоюза. А третьим необходимо вместе со вторым домом получить еще и упрощенную процедуру въезда в зону Шенгена за счет приобретения вида на жительство.

Рейтинг комфортных для проживания городов по версии Economist Intelligence Unit в 2011 году (учитывались уровень медицинского обслуживания, образования, безопасности, культурной жизни, экологической ситуации, транспортной инфраструктуры и прочие факторы) возглавляет Ванкувер. В топ-10 входят еще два канадских города — Торонто и Калгари. На втором месте — Вена. Также в списке три города Австралии — Мельбурн, Перт и Сидней. Если смущают перелеты на другой конец земного шара, можно приобрести квартирку в Хельсинки.

Мне бы визу

Здесь рекомендации для тех, кого интересуют варианты упрощенной процедуры получения визы, вида на жительство и постоянного места жительства. Эксперты БКС рекомендуют изучить различные варианты программ. Например, ПМЖ в Болгарии без обязательства минимального проживания (через пять лет у вас будет болгарский паспорт). Это дает инвесторам и членам их семей все привилегии граждан Евросоюза: свободное передвижение по странам Шенгена, право осуществлять предпринимательскую деятельность в Великобритании и других странах ЕС, обучать детей в школах, колледжах, университетах с социальными льготами, предусмотренными для граждан еврозоны. Для получения этого статуса необходимо инвестировать в недвижимость в Болгарии 1 млн левов (512 тыс. евро) путем приобретения акций в коммерческой организации, которая торгуется на регулируемом рынке Болгарии.

В целом приобретение недвижимости (без нижнего потолка цен) в странах Шенгена, Болгарии и Великобритании дает право на получение мультивизы на один-два года, как правило, с правом пребывания в Шенгенской зоне до 90 дней в течение каждого полугодия. При этом квартиры площадью 50–60 кв. м обойдутся в 15–240 тыс. евро.

Эксперты ГК «Триумф» отмечают, что чем лучше развита экономика государства, чем стабильнее политическая ситуация в нем, тем меньше это государство заинтересовано в притоке иностранных граждан, желающих стать его полноправными жителями. Соответственно требования к иностранцам, желающим приобрести недвижимость, такая страна будет предъявлять довольно жесткие, а получение гражданства, либо вида на жительство, либо права на ведение коммерческой деятельности в ее пределах станет довольно сложной процедурой. В большинстве случаев в первое время владения жильем можно рассчитывать на льготное получение деловых либо туристических виз, время действия которых ограничено. Только инвестировав в экономику государства определенную его законодательством сумму, создав рабочие места для граждан страны, активно развивая собственный бизнес на территории государства, можно ускорить получение вожделенных документов. Приобретение жилья в курортных зонах (а именно такая недвижимость вызывает большой интерес у российских инвесторов) иногда осуществляется на упрощенных условиях, однако и права, приобретаемые вместе с таким жильем, также упрощены.

Зарубежные дачники

Если интересует дачный вариант, то можно обойтись суммой в 50 тыс. евро. Ищите объект, на который всегда есть спрос. Дачка будет ликвидным объектом, если в среднем представляет собой апартаменты не менее 45 кв. м в 200–300 м от моря. Транспортное сообщение и близость к объектам социальной инфраструктуры обязательны.

Часто ли нижегородцы тратятся на импортные квадратные метры? Алексей Макаров, бизнес-консультант, управляющий партнер ГК «Триумф» говорит, что наши соотечественники приобретают недвижимость за рубежом очень активно. Но многие не хотят покупать ее через местные агентства по ряду причин: не хотят огласки; маленький выбор; непрофессиональное обслуживание. Эксперт уверен, что тенденция покупки зарубежной недвижимости будет развиваться, поскольку цены на схожие загородные дома в Нижнем Новгороде порой выше, чем за рубежом, а инфраструктура и удовольствие от владения ею на порядок ниже.

Апартаменты (две комнаты) до 200 м от моря в комплексах с бассейнами и услугами

Болгария от 580–900 евро/кв. м
Италия (юг) от 1000–1200 евро/кв. м
Испания от 1100–1200 евро/кв. м на Коста-Бланка
и от 2500 евро/кв. м на границе с Францией (Коста-Брава)
Турция от 450 евро/кв. м.
Черногория от 1000–1200 евро/кв. м.
Сочи (районы) от 1800 евро/кв. м

Цена на недвижимость в Европе (за 2012 год)

Город Стоимость жилой недвижимости, евро/кв. м
Вена 2300–4000
Хельсинки 2300–3200
Цюрих 4500–6500
Женева 4000–6000

По данным «БКС Премьер»

Михаил Рызлейцев, Директор нижегородского филиала ООО «Компания БКС»

Чтобы получить доход от аренды, недвижимость нужно сдавать максимальное количество месяцев в году, поэтому лучше воздержаться от покупки квартир в регионах, где сезон длится всего два-четыре месяца. Также рекомендую выбрать те регионы, где недвижимость стоит не ниже 50 тыс. евро за объект, поскольку там, где квартиру предлагают купить за 20–25 тыс. евро, проще действительно ее купить, чем снимать. В этом смысле Болгария и отчасти Черногория — не столь подходящий вариант для инвестиций с целью регулярного дохода от аренды. Сдавая жилье в аренду, при расчете доходности непременно учитывайте все расходы на его содержание и обслуживание. Часто на сайтах компаний по продаже зарубежной недвижимости фигурируют заманчивые цифры 8–10% годовых. Но если из них вычесть налоги и сборы, плату за свет, ТВ, услуги управляющей компании, то вы выйдете в среднем на 4–5% годовых.

Ирина Солнцева, Директор по маркетингу компании «КупиДом»

Часто и российские, и зарубежные агентства недвижимости предоставляют клиенту неполную или недостоверную информацию о приобретаемом объекте. Но даже удачная покупка не гарантирует российскому гражданину отсутствие в дальнейшем проблем с владением. Надлежащее обслуживание недвижимости за рубежом требует знаний профильного законодательства той страны, в пределах которой она находится.

Теперь о коммуналке: большая часть жилой недвижимости в странах Евросоюза довольно дорога в содержании — коммунальные услуги в Европе стоят на порядок дороже, чем в России, и коммунальное налогообложение гораздо строже по отношению к неплательщикам. В разных странах имущественное налогообложение отличается и периодически корректируется в отношении иностранцев, что способно расстроить самые радужные планы.

Наталья Пчелинцева, Биржа №19 от 28 мая 2013, Фото: archrevue.ru

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.