За город: за новым статусом

26.02.2014
Просмотров: 1393

Цены на загородную недвижимость в 2014 году вырастут.

Рынок загородной недвижимости инертен и не сразу реагирует на изменения в экономике, поскольку потенциальные покупатели не просто меняют квартиру на дом, не просто планируют улучшение жилищных условий, а ищут новый образ жизни и новый статус.Независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева отметила несколько тенденций развития рынка загородной недвижимости в 2013 году.

Тенденции рынка

В умах россиян за последние годы произошел идеологический перелом: они осознали, что загородная недвижимость — отнюдь не роскошь.

Еще совсем недавно считалось, что недвижимость вне городской черты могут позволить себе только наиболее успешные сограждане, а в 2013 году она из недоступной окончательно превратилась в норму.

Поскольку иметь загородный дом могут позволить себе многие семьи, на рынке появились предложения, доступные представителям нижних слоев среднего класса.

В целом загородная недвижимость состоит из двух крупных сегментов: традиционной застройки, к которой относятся домовладения или участки в черте деревень, и организованных коттеджных поселков с соответствующей инфраструктурой.

Резко изменилось понятие «дача». В советский и постсоветский период под дачей понимался или дом у бабушки, или дом в дачном кооперативе, чаще всего со скромным набором коммуникаций, и, как следствие, условно комфортный для проживания на короткий срок, но всегда сезонный, куда нельзя приехать в любое время года и любое время суток.

В представлении сегодняшнего покупателя под дачей понимается дом для всесезонного комфортного отдыха, причем комфорт означает наличие коммуникаций, без которых не прожить более 2–3 дней (газ, ванна, теплый туалет).

Да, зимой для романтики можно затопить печку, но лучше иметь на даче батареи. И это новое представление о даче привлекает к загородным объектам все новых и новых покупателей.

Для 2013 года характерен переход от моноформатности загородных поселков к их полиформатности. В моноформатных участках клиенты приобретают одинаковые участки, отличающиеся только расположением на конкретной территории.
Полиформат предусматривает и типовые готовые дома, и таун-хаусы, и малоэтажные жилые многоквартирные дома, и домовладения эконом- и бизнес-классов, и домовладения на стыке бизнес- и элит-класса, а порой просто земельные участки.

Потребителю достаточно выбрать только место и самостоятельно построить дом исходя из своих финансовых возможностей.

Можно купить просто участок, можно участок с подрядом, можно индивидуальный дом, а можно лишь квартиру — и все это будет считаться загородным жилым комплексом, но комфортнее городской квартиры, потому что прилагается и участок, и бесплатная парковка.

В плане обслуживания это затратнее, но комфорт того стоит.

В 2013 году настало время проектов с самостоятельным инфраструктурным комплексом. Ясно, что, например, фитнес-клуб в коттеджном поселке на 100–200 домов появиться не может, так как все расходы по строительству и содержанию клуба будут непосильны для жителей поселка.

Поэтому стали появляться проекты, сочетающие сам коттеджный поселок и независимые комплексы в формате отдельных бизнес-единиц, не завязанных на поселке.

И эти дополнительные возможности для досуга делают территории более привлекательными, начиная притягивать жителей в коттеджный поселок.

Интересен в рамках инфраструктурного комплекса проект загородного поселка «Семь Озер»; там есть объекты инфраструктуры, которые можно использовать круглогодично — загородный клуб «Чистые пруды», охотхозяйство и иные объекты.

В коттеджном поселке Владыкино есть ферма с конюшней, и можно брать уроки верховой езды. А самое важное в том, что эта инфраструктура никоим образом не входит в коттеджный поселок, существуя отдельно: коттеджные поселки начинают предлагать не обычные сотки и метры, а новый образ жизни.

В 2013 году наблюдалась ценовая стабильность и повышение качества предложения при сохранении или снижении бюджета покупки.

«Для загородного рынка это нормально, — пояснила Ирина Солнцева. — Земля не может быстро дорожать, потому что ее качество не меняется.

Рост цен на загородном рынке оказался ниже инфляции, в пределах 5–6%. И этот рост чаще всего определен тем, что наличествует спрос и с рынка вымываются в первую очередь самые дешевые предложения».

С другой стороны, в рамках сложившихся цен происходит качественное изменение запросов; это означает, что потребитель за ту же цену желает иметь более качественный продукт.

И девелоперы, заинтересованные в продажах, вынуждены повышать степень комфортности по аналогии с рынком жилой городской недвижимости.

Год-два назад на рынке жилой городской недвижимости наметилось формирование гламурного эконом-класса или комфорт-жилья, более высокого по потребительским качествам, чем просто жилье эконом-класса, но не дотягивающего до бизнес-класса. И на загородном рынке происходит то же самое.

В 2013 году у клиентов возродился интерес к земельным участкам без подряда на строительство. По итогам года пики продаж проходили в тех коттеджных поселках, в которых земельные участки продавались без подряда.

Средняя цена на земельные участки в ноябре 2013 года

Расстояние до города, км Цена, руб./сотка
До 15 100 963
16–30 62 461
31–50 44 469
Более 50 44 420


Средняя цена на домовладения в ноябре 2013 года

Расстояние до города, км Цена, руб./кв. м
До 15 34 908
16–30 28 732
31–50 23 846
Более 50 19 283


Объем предложения

На рубеже 2013/2014 годов в Нижегородской области на продажу было выставлено порядка 1600 домов и земельных участков. 58% предложений составляли объекты в коттеджных поселках, 42% — в традиционной застройке.

За 2013 год предложение объектов в коттеджных поселках сократилось на 10%. «Сокращение предложения обусловлено увеличением спроса и, соответственно, продаж», — отметила Ирина Солнцева.

Количество коттеджных поселков достигает 84. Для Нижнего Новгорода такое количество — предельное, считает аналитик.

В Москве, которая больше Нижнего в десять раз, продается около 300 коттеджных поселков.

В результате количество нижегородских коттеджных поселков не соответствует количеству жителей, и этот рынок перенасыщен. Правда, из этих 84 поселков активные продажи идут в 15–16 комплексах.

Эти интересные проекты не зависают на рынке по 5–6 лет, а реализуются за 2–3 года. Более 60% коттеджных поселков опоясывают Нижний Новгород в 15–30-километровой зоне, и предложение все увеличивается. Только за 2013 год заявлено к реализации 12 поселков.

Игроки

Одним из новшеств на нижегородском рынке загородной недвижимости последних лет стало появление на нем новых игроков — частных продавцов.

Они продают не то, что строилось на продажу, а то, что строилось для себя.

Этими объектами в советское время пользовались их бабушки-дедушки, потом они сами, а теперь люди хотят просто получить деньги за то, что им не нужно.

Частные продавцы — это множество плохо организованных, мало представляющих себе законы рыночного ценообразования людей, подчеркнула Ирина Солнцева.

Их ценообразование определяется так: соседка продала свой дом за 3 млн рублей, я тоже столько же хочу. Но соседка, возможно, продала свой дом за 500 тыс. рублей, а сказала, что за 3 млн.

Но и этот рынок постепенно начинает формироваться. Становится ясно, что если дом с участком не продается по 3–5 лет, то проблема не в нерадивом риэлторе и отсутствии покупателей, а в цене.

Еще одна категория игроков — мини-девелоперы. Эти люди заметили рост интереса к загородной недвижимости и начали точечно скупать земельные участки и старенькие дома в хороших местах, подводить к ним коммуникации, строить домики и продавать.

При этом речь идет не обязательно об одном доме, их может быть два-три или больше. Мини-девелоперы настолько мобильны, так остро чувствуют колебания спроса и так быстро реагируют на ситуацию, что быстро становятся успешными.

И число мини-девелоперов растет. Если раньше людей, которые покупают землю и благоустраивают ее для продажи, было сравнительно немного, то сейчас их уже десятки.

Структура предложения

45% предложений составляют земельные участки стоимостью до 500 тыс. рублей, 30% — от 500 тыс. до 1 млн рублей. Но большинство этих сравнительно недорогих участков — это просто земля, условно обеспеченная коммуникациями, так как находится в традиционной застройке.

В деревне натянуты провода, и к ним можно подключиться, а можно теоретически осуществить врезку в газовой трубе. 23% предложений оцениваются в 1–3 млн рублей, 2% — свыше 3 млн рублей.

В структуре домовладений тоже преобладают объекты, построенные еще в советское время. Их доля составляет 70%, а стоимость — до 3 млн рублей.

Эти объекты условно комфортны и условно пригодны для проживания. 19% домовладений оцениваются в 3–7 млн рублей, а остальные 11% стоят свыше 7 млн рублей.

Дома, соответствующие современным представлениями о комфорте, чаще всего построены 2–4 года назад.

Лидеры продаж

Максимальным спросом пользуются земельные участки, расположенные в зоне до 30 км от города, площадью 10–15 соток.
По словам Ирины Солнцевой, нижегородцы готовы приобретать даже 7–8 соток, но не дальше 30 км от города, а еще лучше — менее 15 км, в ближнем пригороде.

Разница между земельными участками стоимостью до 500 тыс. рублей и стоимостью от 600 до 1500 тыс. рублей — условная, разъяснила аналитик.

В первом случае можно купить участок по цене 25–30 тыс. рублей за сотку с электричеством, но дальше начинаются хлопоты.

За газификацию дома надо выложить от 150 до 200 тыс. рублей, скважина обойдется в 50–80 тыс. руб. в зависимости от глубины залегания. Найдутся и другие, не менее важные расходы.

В итоге у хозяев набежит цена, и стоимость сотки составит те же 60 тыс. рублей, но растянутые по времени. По сути, это один и тот же продукт, разнесенный по времени: в одном случае человек платит за все сразу, а в другом сам определяет скорость проводки платежей.

Второй вариант бюджетнее, но он сопряжен с большими потерями времени в инстанциях на согласования и разрешения. И существуют риски: подключат — не подключат, дадут разрешение — не дадут.

Земельные участки

Расположение До 30 км от города
Площадь 10–15 соток
Коммуникации Электричество Электричество, газ, водопровод, ± канализация
Стоимость сотки 25–30 тыс. руб. 600–1500 тыс. руб.
Общая стоимость < 500 тыс. руб. 60–100 тыс. руб.

Домовладения

Расположение До 30 км от города
Площадь участка 10–15 соток
Площадь дома 80–150 кв. м
Коммуникации Электричество, газ, водопровод, канализация (септик)
Общая стоимость 2,5–4,5 млн руб.

Прогноз на 2014 год

По мнению Ирины Солнцевой, резких колебаний цен на рынке загородной недвижимости в 2014 году ожидать вряд ли стоит: никаких предпосылок к этому нет.

Возможно, начнут подниматься цены на землю в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода, поскольку более близко расположенные участки постепенно выкупаются. Но рост цен, скорее всего, составит 5–8%.

Елена Борматова, Биржа № 7 от 25 Февраля 2014

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.