Родовое гнездо

28.03.2014
Просмотров: 1684

Кому доступно загородное жилье и что происходит в этом сегменте экономики.

Пять лет назад собственный дом могли позволить себе лишь очень богатые люди. Сегодня это по карману уже и семьям с месячным доходом 80 тысяч рублей.

Какой русский человек не мечтает о собственном доме с хорошим приусадебным участком? Сегодня реализовать это желание могут многие нижегородцы, ведь коттеджные поселки строятся в достаточных количествах и по всем направлениям в области. Кому же доступно загородное жилье и что происходит в этом сегменте экономики?

На эти вопросы отвечали эксперты круглого стола, который организовал пресс-центр еженедельника «Полезная площадь».

Комфорт «в пакете»

Кстовское, Арзамасское, Павловское направления чаще всего выбирают нижегородцы при строительстве загородного дома. А с началом стройки нового Борского моста стало развиваться коттеджное строительство
и по этому вектору.

Татьяна Каклеева, представитель ООО «Землеугодие-Инвест», рассказывает о своих клиентах: «В пяти километрах от Бора наша компания с лета 2013 года открыла продажу участков земли по 8–10 соток под строительство. Их возможно приобрести только с подрядом на возведение каменного или деревянного дома. Такое условие продиктовано требованиями времени. Соседу с соседом должно быть комфортно. Чтобы не давили на психику архитектурные излишества и ненужный гигантизм, который так ощущался при возведении коттеджей-замков еще десять лет назад.

В планах — продавать в нашем коттеджном поселке «Княжево» около 30 участков с подведенными коммуникациями. Цена за сотку варьируется и доходит до 80 тысяч рублей. Дальнейшее обслуживание обойдется новым жильцам примерно в 5–6 тысяч рублей. В эту сумму входит и вывоз мусора, и освещение мест общего пользования, и охрана. В основной массе клиенты — это или пары предпенсионного возраста, или молодые семьи, поэтому у компании есть соглашение с пятью нижегородскими банками по ипотечному кредитованию.

Люди стремятся приобрести загородный дом на заемные деньги, и им идут навстречу».

Коммерческий директор ООО УК «Грин Парк» Николай Трубицин заметил еще одно нарастающее требование со стороны клиентов: «Появился большой интерес к поселкам с экологической составляющей. Например, наша территория окаймлена с одной стороны лесом, с другой — парком, а на самой территории есть искусственное озеро, которое удалось создать за счет подземных ключей».

Виталий Пилясов, генеральный директор ООО «Дирес», обратил внимание на инфраструктурные вопросы. Его компания уже построила детский садик на территории своего поселка, в ближайшем будущем планируется возведение торгового центра с аптечным киоском. «При покупке загородного дома клиентам необходимо продумать, куда и за сколько километров они будут возить детей в школы или детский сад, в шаговой ли доступности расположен продуктовый магазин», — говорит Пилясов.

Меньше — лучше

Главная тенденция, которая наметилась в последнее время, говорит о том, что коттеджный вариант жилья стал предпочтительным. Если еще пять лет назад собственный дом могли себе позволить лишь очень богатые люди, то теперь из‑за увеличения количества предложений, сокращения площади домов и удешевления строительных материалов переехать в коттедж по карману семьям с месячным доходом 80 тысяч рублей.

Цена в 3,5–4,5 млн рублей за дом с землей сопоставима с ценой за двухкомнатную квартиру в новостройке в городской черте.

«У нижегородцев появилась возможность выбора, какой дом приобрести, — оценивает положение вещей независимый аналитик Ирина Солнцева, — стоимость приобретения постоянно падает. При этом покупатели становятся более избирательными и требовательными. Они уже научились задавать правильные вопросы продавцам: есть ли всесезонные подъезды, какие коммуникации подведены, сколько придется платить за содержание дома в будущем… В последнее время появился еще один популярный вопрос — за сколько я смогу продать этот дом через пару лет.

То, за что раньше нижегородцы были готовы платить три миллиона, сейчас стоит не более двух. Это следствие развития рынка загородной недвижимости, который все время предлагает новые решения. Например, если раньше не было малоэтажных жилых комплексов, то сейчас они появились. Оказывает свое влияние на ценник загородного жилья и общая экономическая ситуация».

После эйфории

Рынок подогревается и за счет вторичных продаж. Откуда они берутся, если люди так стремились стать обладателями загородного дома еще несколько лет назад? Оказывается, что у 90% населения отсутствует опыт проживания в загородном доме. Речь не идет о деревенском бабушкином доме, имеется в виду стабильное проживание в современном коттедже. Часто случается, что покупатели слабо представляют себе, с чем они могут столкнуться. И покупают то, что на данный момент времени просто совпало с их, подчас весьма наивным, представлением о жизни в собственном доме. Но купить коттедж — это только полдела. Его дальнейшее содержание требует порой даже более крупных затрат, чем стартовая стоимость. Как следствие, наступает разочарование в покупке.

Михаил Исаков, директор по маркетингу и продажам компании ООО «Волжская усадьба», застройщика жилого комплекса «Каменки», считает, что психология потребителя — это ключевой маркер. Ведь на самом деле покупатель приобретает не столько дом или земельный участок, сколько уважение, престиж, комфорт и т. д. Чтобы продать недвижимость, необходимо, по его мнению, знать, чем живет человек. Михаил Исаков рассказал, что в их фирме каждого клиента менеджеры компании знают, как собственного родственника. Такой подход определен возрастающей конкуренцией на рынке загородной недвижимости.

Богатые тоже платят

Если ориентироваться на Москву, то можно предположить, что рынок будет удваиваться примерно каждые три года. Для этого есть все предпосылки: и потребности нижегородцев, и проекты, которые стандартизируют рынок. На возражение некоторых специалистов, что сравнение со столицей неуместно из‑за большого разрыва в численности населения, Исаков парировал: «Дело не в численности, а в потребности людей, которая сегодня очевидна. Люди, даже не имея свободных денег, все чаще стали продавать квартиры в городе и покупать загородный дом. Привычным делом стало брать недостающую сумму в ипотеку. И число таких клиентов будет только возрастать».

Ирина Сергеева, менеджер отдела загородной недвижимости АН «Монолит Истейт», считает, что и потребность в элитных домах пока не удовлетворена: «Да, коттеджные поселки эконом-класса пользуются большой популярностью. Но достаточно трудно приобрести дом за 20–35 млн руб. для постоянного проживания площадью 350–400 кв. м на расстоянии 20–25 км от города и участком площадью в 10–15 соток. Да еще в обязательном порядке к нему должен быть пристроен блок для гостей либо отдельный гостевой домик. Таковы требования состоятельных людей. Конечно, таких клиентов не так много, но за счет них в будущем рынок может также вырасти».

Штрихи к портрету

Загородные дома редко покупают одинокие люди, таких сделок не более 5–10%. Как правило, участки ими покупаются со спекулятивно-инвестиционными целями. Бывает, что клиент покупает сразу несколько участков для дальнейшей перепродажи с увеличением ценника. Есть еще вариант, когда одинокие, но при этом публичные, люди приобретают загородные дома для проведения различных мероприятий и вечеринок. Но чаще всего дом покупают люди семейные, при этом у них есть расчет на проживание двух поколений: для себя и своих детей либо для родителей с возможностью жить самим. Это обусловлено сакральностью такого понятия, как «дом», «родовое гнездо».

Ирина Солнцева выделяет две основные группы покупателей. «Первые, а их количество уменьшилось по сравнению с докризисными временами, действуют по принципу «здесь и сейчас». Они вносят сразу всю сумму и спешат въехать в загородный дом, постепенно достраиваясь и обживаясь. Вторая категория — те, кто не имеет сразу всей суммы на такое крупное приобретение и поначалу готов довольствоваться земельным участком. Эта категория вносит средства в размере не более 20–30% от необходимой суммы. Они начинают с благоустройства, поэтапно вкладывая деньги в строительство дома.

Больше 60% сделок выпадает на покупку второго дома как дачи. Если человек работает, должен находиться на работе каждый день с раннего утра и до поздней ночи или активно вести свой бизнес в городе, то он не имеет возможности каждый день ездить в пригород. К тому же социальная инфраструктура за городом развита недостаточно, начиная дорогами, заканчивая наличием больниц, школ, детских садов. А ведь
именно она обеспечивает нашу безопасность и создает удобство проживания. Поэтому постоянно жить за городом для многих неприемлемо.

На сегодняшний день только 30% нижегородцев готовы переселиться за город и проживать там постоянно».

До последней буквы

Дмитрий Волков, юрисконсульт компании «Прецедент», предостерегает от возможных рисков при покупке собственного дома. «Во-первых, могут возникнуть непрогнозируемые расходы. Дело в том, что застройщик обычно остается мажоритарным владельцем всех земель общего пользования, поэтому он вправе внести на общем собрании изменения в тарифы на оплату тех или иных нужд коттеджного поселка. Во-вторых, в 99% случаев в договоре прописана стоимость подключения поселка к газопроводу, воде, канализации, однако потом оказывается, что нужно еще внести дополнительную сумму на техническое подсоединение к самому индивидуальному строению. В-третьих, часто бывает, что землю покупают без подряда на строительство, а это приводит к тому, что на строительство дома нужно получить разрешение у сельской администрации. Хорошо, если земля будет «чистой». А если обнаружится, что рядом проходит нефтепровод или лесоохранная зона, или другие, препятствующие возведению жилья, обстоятельства? И что делать владельцам, которые уже не смогут ни построиться, ни продать участок?

Чтобы не возникло вышеперечисленных проблем, нужно очень внимательно изучить договор, тогда покупка собственного дома не испортит мечты о новом и счастливом этапе вашей жизни за городом».

Источник: Биржа № 11 от 25 Марта 2014

Мария Жоглева, Биржа, фото: Вячеслав Сенников

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.