Как купить жилье в Британии?

03.04.2014
Просмотров: 1699

Начнем с того, какую нестандартную недвижимость вы собираетесь приобретать. Это привычные дом или квартира, или вас тянет на экстрим типа двухэтажных автобусов?

(Окончание. Начало)

Начнем с того, какую нестандартную недвижимость вы собираетесь приобретать. Это привычные дом или квартира, или вас тянет на экстрим типа двухэтажных автобусов?

Рассмотрим первый случай.

- Недвижимость в Великобритании подразделяется на два типа владения - Freehold или Leasehold. Большинство домов имеют Freehold, а квартир Leasehold. Что же это такое? Попробуем разобраться.

- Freehold - это безусловное право собственности на недвижимость, когда не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца, поэтому чаще Freehold относится к домам, нежели к квартирам, - рассказывает агент по недвижимости, работающая с заграничной недвижимостью, Елена Симакова. - Термин Share of Freehold означает, что владельцу принадлежит часть владения землей - это становится все более и более популярной схемой в городах, когда жильцы большого дома или комплекса собираются вместе и выкупают землю, на которой стоит их здание.

C Leasholdом не прогонят!

Понятие Leasehold несколько сложнее. Это пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного временного срока (максимальный срок, на который вы можете арендовать недвижимость, 999 лет). Вы покупаете квартиру или дом, а земля, на которой стоит жилой дом, принадлежит кому-то еще, и вы арендуете ее у владельца. Как ни странно, но большинство квартир в Великобритании как раз находится в пользовании на правах аренды. Правда, оплата аренды не слишком обременительна. Чаще всего от 50 до 500 фунтов в год. И ни в коем случае не является рыночной стоимостью аренды земельного участка.

Выгнать кого-нибудь из такого «арендованного» жилья, мотивируя это сменой арендного контракта, фактически невозможно: законодательство защищает владельцев leasehold.

- В действительности никакой особой разницы между ценами на тот и другой вид собственности нет, - поясняет Симакова.

Как проходит сделка?

- Адвокаты начинают работать над составлением контракта, который обычно готовится по стандартной форме юристами продавца, а затем обрастает многочисленными дополнениями, - рассказывает Елена Симакова. Одновременно с этим рассылаются запросы в местные инстанции для получения информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, о развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и многих других вещей. В этот момент может выясниться, что, например, по соседству с вашим идиллическим коттеджем через два года пройдет шоссе, или над вашим пентхаузом разрешено построить еще один этаж. Тогда же адвокат покупателя будет запрашивать от продавца всю необходимую информацию относительно приобретаемого объекта: границ владений, существующих диспутов, кому принадлежит здание или земля, были ли проведены структурные изменения, и если да, то юрист должен иметь в наличии все соответствующие планы и разрешения.

Независимая оценка объекта (Survey)

Покупатель находит и оплачивает услуги оценщика, и расценки варьируются в зависимости от размера объекта и компании-исполнителя (от 500 до 1,500+ фунтов стерлингов). Главная задача оценки - выяснение технического состояния объекта (особенно важно при покупке дома).

Если существуют определенные технические проблемы, то оценщик в своем заключении напишет, сколько примерно будут стоить работы по их исправлению. Учтите, что обычно оценщики придираются к самым мелким деталям, поэтому будьте готовы к долгому разговору со своим юристом относительно полученного заключения. Документ также оповестит вас о том, сколько, по мнению оценщика, покупаемый объект должен стоить. Традиционно оценщики немного занижают стоимость объекта, однако их рекомендации и особенно мнение о техническом состоянии может быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене. Цена объекта может меняться вплоть до обмена контрактами!

В случае получения ипотечного кредита обязательным является проведение оценки покупаемого объекта независимым оценщиком.

Обмен контрактами

- В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит обычно на 10% от стоимости объекта, - объясняет процедуру Елена Симагина. - В тоже самое время адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В контракте устанавливается день окончания сделки (Completion), то есть официального вступления покупателя во владение недвижимостью. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один и тот же день, но обычно их разделяет несколько недель или даже месяцев, особенно в случае цепочек, если это, разумеется, устраивает обе стороны.

Окончание сделки (Completion)

Это день, когда покупатель получает ключи от своего нового дома или квартиры, а продавец к этому времени должен полностью освободить помещение. Юристы обязаны предоставить в государственный реестр (Land Registry) документ, подтверждающий изменение владения данного объекта. Завершение сделки происходит, когда не только все соответствующие документы оформлены, но и завершающий платеж получен на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. Клиентский счет адвоката также известен как escrow. В этот же момент и следует провести оплату Гербового сбора (Stamp Duty) или налога на приобретение недвижимости, который составляет от 1% до 4%.

В целом процесс оформления сделки купли-продажи занимает от одного до двух месяцев, несколько дольше в случае с ипотечным кредитованием или цепочкой.

Куплю английский замок: какие нужны документы?

Наверное, одним из главных вопросов, которые мучают будущего покупателя недвижимости в Великобритании, а нужно ли при покупке британской недвижимости иметь документы о «происхождении денег»? Здесь не все так просто. С одной стороны, прямой необходимости подавать такие документы нет. Однако с другой все юристы в Великобритании обязаны соблюдать требования закона по противодействию легализации (отмыванию) средств, полученных преступным путем.

- Это означает, что юрист «должен знать своего клиента»: он должен удостоверить личность частного покупателя или проверить уставные документы компании. Частный покупатель должен произвести копию коммунального платежа или банковской выписки, подтверждающей адрес постоянного проживания. Юрист может задать вопросы о происхождении денег на покупку собственности. Денежные переводы должны совершаться только с личного счета покупателя или с расчетного счета компании, совершающей покупку, а не со счета третьего лица. Можно использовать счет, как в России, так и в другой стране. Если на каком-либо этапе оформления сделки возникают подозрения относительно происхождения денег, юрист обязан известить компетентные инстанции, иначе может не только потерять свой профессиональный статус, но и сам быть привлечен к уголовной ответственности.

Как оформить британскую собственность?

В Великобритании объект недвижимости можно оформить на физическое или юридическое лицо. В случае оформления сделки на физическое лицо необходимо предоставить: оригиналы (заверенные копии) гражданского и заграничного паспортов, подтверждение адреса покупателя (копия счета за квартиру, телефон, электричество), подтверждение законности источника денежных средств покупателя в виде письма из банка, из которого поступит оплата за покупку жилья.

При регистрации недвижимости на юридическое лицо в каждом случае перечень документов составляется индивидуально. Однако обычно в пакет документов входят: паспорта владельцев, подтверждение их адресов, учредительный договор, подтверждение регистрации офиса, сертификат о регистрации компании, сведения обо всех ответственных лицах, которые уполномочены подписывать документы компании, а также подтверждение законности источника денежных средств компании в виде письма из банка, из которого поступит оплата за покупку жилья.

Расходы-расходы

При поиске, покупке и оформлении жилья в собственность даже в Британии они неизбежны. Попробуем посчитать:

- Во-первых, с вас возьмут гербовой сбор или налог на покупку недвижимости (Stamp Duty). Сумма налога зависит от стоимости объекта и в настоящее время составляет: до 125,000 фунтов - 0%, от 125,001 до 250,000 - 1%от 250,001 до 500,000 - 3%, от 500,001 - 4%

Во-вторых, это оплата адвокатских услуг - 1,000-2000 фунтов стерлингов + НДС. В-третьих, это оплата услуг компании по поиску и подбору недвижимости - обычно 1.5% от окончательной стоимости объекта + НДС.

Регистрация покупки в Реестре будет стоить приблизительно 0.1% от суммы сделки.

Муниципальные запросы составят приблизительно 200 фунтов стерлингов.

Инспекция объекта инженером-технологом обойдется примерно в 600-1500 фунтов стерлингов (плюс НДС).

Сколько платим за содержание?

В Великобритании нет как такового ежегодного налога на владение собственностью. Владельцу любой недвижимости, тем не менее, надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идет на содержание полиции, пожарных, муниципального жилья, школ, библиотек, уборку улиц. Этот налог может быть оплачен сразу за год, либо ежеквартально или ежемесячно. Сумма устанавливается муниципалитетом и может резко отличаться даже в пределах одного города. Например, район Вестминстер в центре Лондона имеет один из самых низких муниципальных налогов в стране, а соседний Кэмпден является одним из самых дорогих. В зависимости от муниципалитета налог может составлять от 200 фунтов до 2500 тысяч в год. Каждый объект недвижимости в Великобритании занесен в специальный реестр и, в зависимости от своей стоимости, попадает в одну из восьми категорий (от А до Н), где категория H является наиболее дорогой.

Владельцам почти всех квартир и некоторых домов необходимо также платить Service Charge (плата за обслуживание). Она устанавливается либо советом жильцов, либо управляющим агентом, следящим за состоянием объекта, и может резко отличаться в зависимости от объекта и предоставляемых услуг (консьерж, видеокамеры, гаражи и т.д.): от 500 до 3500 в год (обычно оплачивается ежеквартально).

Британская ипотека – максимум 5,69 процентов годовых

Есть несколько способов финансирования покупки жилой недвижимости. Большинство банков и кредитных организаций, в случае необходимости, готовы предоставить кредит под залог приобретаемой недвижимости (ипотечный кредит).

Схему финансирования следует выбирать с учетом вашего налогового статуса, чтобы остановиться на наиболее оптимальной с точки зрения налогообложения. В Лондоне действует немало респектабельных финансовых брокеров и организаций, специализирующихся на предоставлении ипотечных кредитов зарубежным клиентам. Стандартные условия кредитования для нерезидентов таковы: ипотека на срок до 25-30 лет. Первоначальный взнос – до 25-30%. Процентная ставка по ипотечным кредитам обычно на 1 - 2,5 % выше ставки рефинансирования Банка Англии, которая сейчас находится на исторически низком уровне - 0,5%! На текущий момент предложение ипотечных продуктов для иностранных покупателей ограничено, но их количество постепенно увеличивается.

Фиксированные процентные ставки для иностранных покупателей недвижимости находятся на уровне 3,99 - 5,69, в зависимости от срока кредитования и кредитной организации.

Источник: газета "Полезная площадь"

Константин Васильев, Полезная площадь, При подготовке статьи были задействованы материалы электронных СМИ

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.