Кто будет жить в новых микрорайонах через 10 лет?

11.04.2014
Просмотров: 1999

Вот вы купили квартиру. А кто будет жить рядом с вами? Не сейчас, а лет через 10. Каким будет ваш квартал, микрорайон? С кем (и во что) будут играть во дворе дети?

Вот вы купили квартиру. А кто будет жить рядом с вами? Не сейчас, а лет через 10. Каким будет ваш квартал, микрорайон? С кем (и во что) будут играть во дворе дети? На все эти вопросы отвечает еженедельник "Полезная площадь".

Обычно мы не задумываемся о таких вещах. Главное - хватило бы денег на первый взнос по ипотеке. Но когда на окраинах города встают высотные микрорайоны с преобладанием социального жилья (однокомнатных квартир и квартир-студий), поневоле задумываешься: что будет дальше? Да, сейчас по ухоженным дворам гуляет молодежь, щебечут между собой молодые мамы с колясками. Но сколько проживет молодая семья с ребенком в 17-метровой студии? При первой возможности переедет в квартиру побольше. Кому она продаст свое первое жилище? Тому, у кого нет средств на приобретение просторной недвижимости: только что возникшей семье, матери-одиночке, пожилому человеку, разъехавшемуся с детьми…

Может быть, эту квартиру прежние владельцы решат сдавать. Опять вопрос: кто снимет крошечную квартиру? Студент, временный рабочий, приехавший на заработки… В любом случае, это вряд ли те люди, которые станут украшать подоконники в подъезде цветами и заниматься в выходные благоустройством двора.

Честно говоря, поначалу тема этой статьи называлась иначе: «Социальная ответственность застройщиков». Нам казалось, что застройщик обязан подумать о том, кто будет жить в новых микрорайонах через 20 лет, какая здесь будет преступность, уровень образования жителей, их возраст, степень удовлетворения жизнью.

Но общение с несколькими экспертами сменило взгляд на эту тему, а сама она оказалась многоплановой и неоднозначной.

Сегодня - дом антикризисный. А завтра?

К появлению новых микрорайонов на окраинах города многие думающие люди относятся без особого восторга. И, даже бегло взглянув на проект, видят возможные проблемы для будущих жильцов и города в целом. Да и те, кто когда-то жил в «гостинках», предупреждают на форумах: «Жил 3 года. На этаже 20 квартир, такой длинный коридор. Одна лестница, один лифт, который не работал почти никогда. Соседи - это самый мрак. Соседка ходила и смотрела в замочную скважину, часто била в двери, вопя, что я делаю ремонт. На этаже дети бегали, звонили в двери, убегали или просто орали под дверями. В теплое время суток почти каждый день до полуночи вопли и крики под окнами (5 этаж, но все слышно), часто - мордобой. Во дворе ни одного фонаря никогда не было».

Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости», смотрит на новые проекты с точки зрения их расположения, соотношения однокомнатных и многокомнатных квартир. Не менее важным считает и то, каким образом человек стал новоселом: купил жилье или получил от города.

- Многоквартирный дом - это социальный срез общества. Конечно, дома могут быть разными по комфорту, местоположению, цене, но в них живут самые разные люди, с разными жизненными ситуациями, разным составом семей. Многоквартирный дом часто отражает пестроту нашего общества. Раньше получали бесплатно и не в собственность (через райсовет, через предприятие). Сейчас мы жилье покупаем. Поэтому местоположение дома, уровень комфорта в доме, наличие паркингов, а, значит, и цена квартиры, сегодня регулируют социальный состав дома. Будущий социальный состав зависит и от квартирографии: какие квартиры будут в доме, какой площади, сколько среди них однокомнатных и многокомнатных.

Если говорить о социальной ответственности, то важна не только социальная инфраструктура микрорайона, но и то, чтобы застройщик не шел на поводу у сложившейся маркетинговой ситуации, на поводу у потребителя. Понимаю, что застройщиком часто движет желание увеличить свои доходы, и для этого он делает все: снижает себестоимость строительства, сокращает их сроки. Но в результате могут появляться проекты, в будущем гарантирующие неблагоприятные условия жизни.

В микрорайоне, где нет просторных квартир с достаточным количеством комнат, не будут жить полные семьи. Здесь появятся либо в основном съемные квартиры, в которых поселятся либо еще не решившие свои жилищные проблемы, либо временные (приехавшие на заработки), либо пенсионеры, которым дети купили недорогую 1-комнатную квартиру. Т.е в этом небольшом микрорайоне не будет постоянных жителей. А у временщиков другое отношение к своему жилью, к своему подъезду, своему двору. Кроме того, в домах, где жители часто меняются, соседи друг друга не знают, может сложиться неблагоприятная криминогенная обстановка.

Андрей Макшанов, исполнительный директор Нижегородской гильдии профессиональных консультантов, отмечает те же опасности: - Любой многоквартирный дом теоретически является источником потенциальных социальных конфликтов. Даже если изначально в нем проживают люди примерно одного уровня и статуса, со временем картина может поменяться. Пьянство, потеря работы, психические заболевания – мало ли причин, из-за которых ваш сосед превращается в источник серьезных проблем для окружающих. Если говорить о так называемых «социальных» домах, которые заселяются малоимущими с криминальными наклонностями, то проблема может оказаться еще более серьезной. Хорошо известна история так называемого проекта «Pruitt-Igoe», крупного жилого комплекса в Сент-Луисе, США, который был реализован в середине 50-х годов. Это жилье предназначалось для бедных, преимущественно афроамериканцев. К проектированию привлекался выдающийся архитектор Минору Ямасаки, который известен как автор Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Уже через 10 лет комплекс превратился в гетто, куда боялись заходить полицейские и приезжать пожарные. В итоге, в начале 70-х жильцов пришлось расселить, а здания взорвать.

Александр Иванов, доцент кафедры экологии и природопользования, кандидат экономических наук, имеет другую точку зрения:

- Проблема превращения в гетто не зависит от площади квартир. Это общая беда всех микрорайонов советского типа, т.е. микрорайонов, построенных в одно время, по одному проекту и неспособных к архитектурному развитию. Мы можем проследить эту судьбу на примере «хрущевок» 60-х годов, брежневского жилья 80-х. И новое жилье будет соответствовать той же траектории. С одной поправкой: сегодняшние квартиры малой площади все-таки предполагают наличие собственников, которые платили за них живые деньги. В отличие от квартир 60-80-х годов, полученных бесплатно за сам факт существования семьи. Финансовая ответственность перед собой, перед своими потомками является сдерживающим фактором и компенсирует малую площадь. Судьба этих квартир не будет хуже, чем судьба «хрущевок».

Я согласен с тем, что архитектура в антикризисных домах никакая, это обычные десятиэтажные коробки. Но не архитектура играет главную роль. В первые месяцы нашей жизни в микрорайоне «Водный мир» жильцы первых этажей, те, кто не купил квартиры, а получил по социальным программам, не всегда вели себя ответственно. Случалось, выбрасывали отходы не в контейнеры, могли вывалить рядом с подъездом и старый цемент, и строительные отходы. Поначалу были люди, которые бойцовых собак снимали с поводка и на глазах у всех демонстрировали их навыки, заперев животных на детской хоккейной коробке. Сейчас таких явлений практически нет. Социальная однородность за счет положительного большинства выровнялась. Люди стали более ответственными. Т.е. жизнь в благоприятной среде, где есть достаточно места для парковок, прогулок, делают людей более дружелюбными и социально ответственными. Если поначалу никто не здоровался, то сейчас ситуация меняется. Многие проблемы лечатся грамотными градостроительными решениями. Ведь город - живой организм.

Что такое грамотные градостроительные решения? Сравните улицу Коломенская-Янки Купала и Бусыгинский квартал. Более убогого варианта, чем застройка 80-х годов трудно найти: ни одного социального объекта, ни одного дерева, и все дворы проходные. Европейский опыт другой: это застройка по периметру, подобная Бусыгинскому кварталу. Вся внутридворовая территория воспринимается как частный мир социума, который живет в этом квартале. Все, что окнами наружу, относится к внешнему миру, а окнами во двор - к «нашему». Стоит установить ворота, через которые могу проходить только свои - и возникнет безопасная территория, где дети смогут играть без надсмотрщика. Желательно, конечно, чтобы дома имели не больше 4 этажей. Если выше, мама уже не уверена, что ребенок безопасно дойдет до дома, что она успеет выбежать его защитить, и что, если дети останутся дома, не случится непоправимого: сколько случаев, когда дети выпадают из окон.

В тему: страшная история «Прюит-Игоу»

Грандиозный проект «Прюит-Игоу», созданный в Сент-Луисе, штат Миссури, должен был стать форпостом интернационализма, терпимости и братства. Он представлял собой район из 33-х одиннадцатиэтажных домов, объединенных в одну зону, с рекреационными зелеными территориями вокруг, с хорошо оборудованными квартирами. Первые этажи всех башен были отведены под совместные нужды жильцов; там были подвалы, хранилища велосипедов, прачечные и прочие службы. Никакой прибыли от проекта не ждали, жильцы платили только за коммунальные услуги, да и то с серьезной скидкой.

Обошлась вся эта затея Сент-Луису в 36 миллионов долларов.

В 1954 году тысячи бедных семей, одинокие матери, пожилые леди в стесненных обстоятельствах, небогатые студенты въехали в новые квартиры.

И тут выяснилось, что многие бедные вовсе не жертвы обстоятельств, а люди, которые не хотят ни работать, ни соблюдать нормы права и приличия. Живя среди более успешных людей, они вольно или невольно подстраиваются под них, худо-бедно оглядываются на закон. И крайне недальновидно было отправить таких людей жить в окружении им подобных. Почти моментально комплекс превратился в фактически самостоятельное маргинальное государство, где к человеку, который пытается зарабатывать на жизнь честно, относятся как к лоху и где насилие является доблестью. Вскоре все белое население покинуло «Прюит-Игоу». Образованные и хоть что-то зарабатывающие негры тоже.

Уголок социального рая превратился в страшнейшее гетто США. Полицейские приезжали только в светлое время суток, от ночных вызовов они официально отказывались, так как не могли обеспечить безопасность своих людей.

В 1970 году сент-луисский комплекс социального жилья «Прюит-Игоу» официально признается зоной бедствия. И власти принимают единственное приемлемое решение - снести «Прюит-Игоу». А Сент-Луис отныне решает проблему «детей Прюит-Игоу». Это несколько тысяч головорезов, с детства связанных совместным опытом выживания в очень диких городских джунглях.

Кто виноват?

Виноват ли архитектор, что в доме, им спроектированном, насилуют в лифтах студенток? Отвечает ли перед обществом застройщик за то, что в его домах обосновались маргиналы?

Марина Игнатушко, архитектурный критик, убеждена, что такая постановка вопроса неверна.

- Можно ли всерьез говорить об ответственности застройщиков за будущее жильцов в построенных домах? Вряд ли. Социальная ответственность застройщиков подразумевает другое. В Москве есть рейтинговые агентства, которые ее подсчитывают, но критерии этой ответственности довольно забавные. Например, фирма провела лыжный кросс для своих сотрудников, закупила игрушки и оборудование в детский сад в микрорайоне, где построила дома, помогла храму, сделала скидки при покупке квартир для многодетных семей и т.д.

При этом остается за кадром, что компания-лидер строит дома, где преобладают 1-комнатные квартиры, пространство внутри двора сплошь заставлено машинами, а парковок нет. Человек приезжает в дом, как в гостиницу, забирается на свой этаж, запирает квартиру и все. Естественно, он не будет жить в таком доме десятилетиями. И чем больше малометражных квартир в доме, тем выше вероятность, что дом превратится в доходный.

С ней согласен Александр Иванов:

- Застройщикам можно, конечно, предъявлять требования, чтобы они соблюдали некие нормы и правила: использовали качественные стройматериалы, соблюдали технологию работы и отвечали за качество строительства, может быть, за благоустройство территории.

Застройщики отличаются разным уровнем социальной ответственности. Но не более.

С кого спросить?

Когда у людей ограниченная сумма на руках, они готовы покупать только дешевое жилье. И рассказы о том, что микрорайону требуется социальная инфраструктура, их пока мало волнуют. Кто должен подумать о том, в каких домах, в каких условиях будут жить нижегородцы? Застройщики? Главный архитектор города? Депутаты? Сами покупатели?

Все наши собеседники согласились с тем, что в первую очередь - это ответственность городской власти. Она должна привлечь специалистов разных направлений и разработать законы, гарантирующие безопасную и комфортную застройку Нижнего Новгорода.

Марина Игнатушко:

- Никаких прогнозов и долгосрочных проектов ни архитекторы, ни инвесторы, ни застройщики не делают. Проектировщик не может диктовать заказчику: «Давайте сделаем 3-комнатные просторные квартиры». Обычно, наоборот, заказчик дает задание: должно быть 40 однокомнатных и 20 двухкомнатных квартир. Застройщик думает о прибыли. Он построил здание, продал квартиры, получил доход и ушел. Ожидать, что он станет беспокоиться о перспективе, невозможно, да это и не его задача. Сами жильцы могут не предвидеть, что им понадобится в отдаленной перспективе.

То есть не застройщик, не покупатель квартиры, но в градостроительной политике должны просчитывать, что будет через 20 лет. Именно город может сделать заказ архитекторам на проекты домов, которые не провоцируют криминогенную обстановку, а гасят ее.

Вопрос о безопасности и комфортности жизни в микрорайонах должен быть адресован и социологам, которые наблюдают, как меняются мобильность и социальный состав населения. Однако у нас, когда составляют планы, обращаются не к ним, а к маркетологам, которые разбираются в продажах, но не смотрят на десятилетия вперед.

Я думаю, что это безответственно и недальновидно. Например, на пресс-конференции по поводу дома №116 по Ильинской, застройщик весело рассказывал, что тут возникнет квартал 12-этажных домов. Я спросила: «А просчитаны ли градостроительные последствия?» Он глазами хлопает: «Я не понял, о чем вы спросили».

Алексей Чемоданов:

- Муниципалитет должен беспокоиться о том, каким будет город в будущем. Уже сейчас в нем есть профессиональные специалисты, которым по силам регулировать градостроительную политику в городе.

Любой проект проходит согласование в городской администрации (департамент градостроительного развития и архитектуры). Это один реальный рычаг воздействия на застройку. Администрация может не согласовать проект и не дать разрешение на его строительство или потребовать внести в него изменения.

Другой рычаг - просвещение жителей города. Когда они задумаются о том, кто будет их соседями через 10 лет, то против покупки некоторых квартир станут голосовать кошельком.

Андрей Макшанов:

- Для предотвращения опасных ситуаций нужен комплекс мер - организационных, юридических, маркетинговых. Часть проблем может решить управляющая домом компания, должны быть приняты законы, позволяющие быстро выселить неблагополучных жильцов, при проектировании должна учитываться специфика проживающих.

Александр Иванов:

- В первую очередь о перспективах горожан должен думать город. Для этого у него довольно много инструментов. Например, город разрабатывает правила землепользования и застройки. И в них расписываются нормы зонирования, обеспечивающие такие параметры как плотность застройки, этажность, площадь рекреационных зон, развитие транспортной инфраструктуры. И, самое главное, власть может решить ключевые проблемы - компактность развития города и превращение города в территорию, удобную для жизни.

Кстати

Зарубежные принципы социального жилья

- Районы социального жилья не должны быть обособленными от остального города, они не должны быть слишком большими. - Возводя очередную квартиру для бедных, необходимо параллельно закладывать в городской бюджет и сумму содержания этой квартиры, не надеясь на добросовестность и платежеспособность будущих жильцов. - Неплательщиков коммунальных услуг нужно выселять немедленно. Да, конечно, деньги на это неимущему можно выдавать из бюджета, но оплачивать услуги он должен сам. Только так он сможет приучаться к ответственности. - Любое серьезное правонарушение должно караться немедленным выселением, несмотря на состояние здоровья, количество детей и возраст. Это распоряжение, принятое в 1996 году, вызвало шквал негодования левой общественности. Тем не менее, жесткие меры привели к тому, что криминальность в «социальных гетто» в считанные месяцы резко пошла на убыль. - Социальное жилье должно быть хуже жилья коммерческого: важно, чтобы наниматель такого жилья имел хоть какие-то стимулы вырваться из него и изменить свою жизнь к лучшему.

По материалам электронных СМИ

Елена Шевцова, Полезная плоащдь, Иллюстрация фотобанк Лори

Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.