Маленькое и загородное – зато свое

14.04.2015
Просмотров: 1332

Тренды на рынке загородной малоэтажки.

Тренды на рынке загородного малоэтажного строительства обсуждали участники круглого стола «Купить малоэтажное жилье в пригороде: выиграть или проиграть?», прошедшего 9 апреля в рамках выставки «Малоэтажное строительство-2015. Инвестиции. Проекты. Технологии. Энергоэффективность».

Кризис

По мнению независимого аналитика Ирины Солнцевой, основным фактором, влияющим на портрет покупателя малоэтажного жилья, является макроэкономическая ситуация, сложившаяся в 2014 году. По данным РБК, 25% населения России считает, что в 2015-м уровень их доходов снизится на 30% и более. Неудивительно, что снижение доходов приводит к снижению спроса. Даже те, кто хотел бы купить городскую или загородную недвижимость, либо отказываются, либо откладывают покупку, либо выбирают более экономичные варианты. К тому же рывок банковских ставок почти убил ипотеку: банки обнаружили, что сделки по ипотеке сокращены до минимума. И только недавнее понижение Центробанком ставки рефинансирования слегка изменило ситуацию.

Кроме этого, произошел сильный рост стоимости стройматериалов в связи с ослаблением рубля, отмечает коммерческий директор ООО УК «Грин Парк» Николай Трубицын. По его словам, даже усиление курса рубля в последние недели не вызвало снижения цен. Большинство товаров подорожало, а зарплата осталась прежней или снизилась. И люди выбирают дешевые варианты.

Для рынка малоэтажной недвижимости, считающейся, как правило, недвижимостью загородной, ситуация смягчена тем, что ее высокий сезон начинается весной, потому что она ориентирована в основном на сезонное проживание, и у девелоперов малоэтажки есть время провести репозиционирование, внося коррективы в проекты, или сосредоточиться на иных предложениях, продолжает Ирина Солнцева. С многоэтажной застройкой дело обстоит иначе. Если застройщик заложил 100-квартирный дом, то изменить на этапе строительства ему ничего не удастся; остается надеяться, что проект будет успешен и кризис его не коснется.

Все это рождает высокий уровень тревожности, не позволяющий людям принимать решения о покупке так же смело, как в 2012—2014 годах: они стали осторожнее. Сокращение числа покупателей непременно скажется на рынке, но сезон только начался, и прогнозы делать рано, уверена Ирина Солнцева.

В начале 2015 года на рынке малоэтажного строительства завершались сделки, начатые в декабре-2014, рассказывает президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов, директор агентства недвижимости «Шанс» Александр Авербах. «Тогда многое покупалось в ажиотаже: кто-то два холодильника, кто-то недвижимость. В марте спрос на малоэтажное жилье серьезно упал во всех сегментах (зимой активных продаж загородной недвижимости нет, так как под снегом не виден объект). Тем не менее покупатели есть. Люди покупают, веря в то, что поселки будут достроены, и смотрят в будущее с оптимизмом. Жизнь перенести нельзя. Если нужно разъехаться с родителями, то это надо делать сегодня. Пять лет назад средняя оборачиваемость квартиры достигала 7–8 лет, а сейчас 5–6 лет. Банки дают кредиты на загородную недвижимость, но учитывают при этом репутацию застройщика. Если ему верят, то его проекты банк кредитует».

Рост предложения

Второй фактор, влияющий на развитие этого рынка, связан с ростом предложений, рассказывает Ирина Солнцева. Если в 2010 году малоэтажных жилых комплексов в регионе не было вообще, то в 2015 году их уже десятки. Пять лет назад в области насчитывалось 30 коттеджных поселков, а сейчас их около 100. Если раньше рынку катастрофически не хватало предложений, а самым востребованным был дом до 100 кв. м ценой до 3 млн рублей, то на рынке этого не было. Сейчас таких предложений много: малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, коттеджные поселки с индивидуальными неблокированными домами, коттеджные поселки с участками — ассортимент изменился настолько, что появился реальный выбор.

Если в 2010 году покупатель приходил на загородный рынок или рынок малоэтажного строительства с абстрактным «хочу» и мало понимал, как там жить и что он хочет, то сейчас человек уже нацелен на конкретику. Проблема в том, что людей, имеющих средства на это «надо», мало: чемоданов денег у покупателей нет. В 80% случаев люди владеют некой недвижимостью, которую хотят сменить на загородную, видя в ней большую перспективу и комфорт. И покупатель находится в вилке, когда, с одной стороны, у него нет денег, а с другой стороны, есть выбор. Поэтому можно говорить о сокращении аппетита вдвое. Если раньше нужен был дом до 150 кв. м, то сейчас ищут до 50–70 кв. м максимум. Не случайно жилье в малоэтажных пригородных комплексах пользуется особой популярностью. Квартиры там начинаются от студий по 20 кв. м и однушек по 30 кв. м, и это единственное, что люди могут себе позволить. Ни в одной городской высотке не найти однушки по цене до 2 млн рублей, все они стоят под 3 млн, а за городом такое жилье есть.

Снижение спроса и рост предложения влечет за собой усиление конкуренции, продолжает Николай Трубицын. «Ясно, что избыток предложений при излишней разборчивости покупателей способствует снижению цены. Если люди раньше могли позволить себе дом за 5 млн рублей, то сейчас, даже имея такую сумму, они хотят оптимизировать расходы на загородное жилье, которое не является предметом первой необходимости».

Переход к экономклассу

Еще одна тенденция-2015 состоит в том, что застройщики начинают увеличивать количество предложений экономкласса. По словам Ирины Солнцевой, в коттеджных поселках с прежним предложением участков по 10–12 соток сейчас начинают предлагаться 5–6 соток, то есть идет возврат к модели советских дач: 5–6 соток и домик 50–60 кв. м. Если этот вариант укладывается в 1,5 млн рублей, то он будет востребован в формате второго дома.

В настоящее время практически любой активный нижегородец может купить недвижимость, считает Александр Авербах. Бюджетникам в последние годы поднимали зарплаты, предоставлялись субсидированные кредиты, и нижегородцы реально вышли на рынок. В сегодняшней экономической ситуации на рынке загородной малоэтажки появилась новая категория покупателей, которые сумели накопить 500–600 тыс. рублей. Но попасть в сегмент недвижимости за 3–5 млн рублей они пока не могут, даже взяв ипотеку по низким ставкам. Поэтому если их сбережений хватает только на комнату, а не на квартиру в городе, то по сравнению с комнатой предпочтительнее жилье в Новинках или других поселках: все-таки это отдельное жилье, даже если ездить на работу придется с пробками.

Транспортная инфраструктура

Дороги — пока проблема для загородных комплексов. По каким дорогам новоселы из загородных комплексов будут ездить в город на работу? По мнению Ирины Солнцевой, пока планы малоэтажек не соответствуют количеству въездов-выездов из города, а жилые комплексы строятся без новых дорог и развязок, в Ольгино и Афонино — пробки. Загородное малоэтажное жилье перспективно только тогда, когда построены многоуровневые развязки, убеждена эксперт. Тем не менее покупатели об этом не думают. Видимо, решают задачи по мере их поступления и приобретают жилье, на которое есть деньги.

Для загородного жилья нужна не только дорожная, но и другая коммунальная инфраструктура. В идеале должны соблюдаться опережающие темпы обеспечения инфраструктурой земельных участков и направлений, планируемых под застройку, чтобы возводимое жилье сдавалось уже с сетями и дорогами, уверен начальник отдела реализации строительных программ управления развития строительного комплекса министерства строительства Нижегородской области Александр Кабанов. Областное правительство в первую очередь занимается инфраструктурой тех территорий, где строится жилье для льготных категорий: сирот, переселенцев из аварийного фонда, молодых специалистов. Ранее в регионе действовала программа обеспечения дорожной и инженерной инфраструктурой таких земельных участков, и было построено 180 тыс. кв. м жилья. Сейчас реализуется программа обеспечения инженерными сетями участков для многодетных семей. Что касается поддержки и развития малоэтажного загородного строительства, то в основном застраиваются прилегающие к Нижнему Новгороду территории, один из ярких примеров — пос. Новинки в Богородском районе. Основная часть земель в Новинках предоставлена региону Фондом содействия развитию жилищного строительства, и сейчас там идет активная застройка с учетом развития дорожно-транспортной инфраструктуры.

Тем не менее тренд на деурбанизацию — идею западного развития, когда люди с достатком хотят жить в хорошей экологии, а в город приезжать только на работу, радует, говорит Николай Трубицын. Россияне тоже поняли, что если у семьи есть возможность, то за нее надо ухватиться или в формате дачного дома, или в формате загородного дома, потому что с годами родители захотят переехать за город, оставив детям квартиру в городе. Но уповать только на урбанизацию не следует. Для любого проекта нужно стратегическое преимущество. Так, для проекта, рассчитанного на постоянное проживание, важна ультраблизость к городу: либо 0 км от его границ, либо 2–5 км, чтобы не стоять в пробках. По мере удаления жилья от города предпочтения покупателей меняются. Для выбравших такой вариант главнее экология, и не беда, что придется стоять в пробке. Желательны также вечные ценности в виде водоема и леса.

Источник: Биржа № 13 от 14 Апреля 2015

Елена Борматова, Биржа

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.