Аренда жилья. Сумеречная зона

16.04.2015
Просмотров: 1741

В современной России, особенно в условиях кризиса, когда ипотека дорожает, а платежеспособный спрос населения падает, аренда жилья для массы людей — единственный способ обрести крышу над головой.

В современной России, особенно в условиях кризиса, когда ипотека дорожает, а платежеспособный спрос населения падает, аренда жилья для массы людей — единственный способ обрести крышу над головой. Однако рынок аренды у нас можно назвать каким угодно — теневым, нелегальным, бессистемным. Но только не цивилизованным.

Рынок аренды жилья в нашей в стране — этакая сумеречная зона недвижимости, где нелегально крутятся миллионы людей и триллионы не облагаемых налогами рублей. Где влияние властных органов и правовых актов сводится к призрачной видимости. Где снуют аферисты всех мастей и кипят нешуточные страсти между собственниками и арендаторами.

В силу нелегальности львиной доли данного рынка права и обязанности его участников — скорее, теория, прописанная в договоре между собственником и арендатором. На практике же эта бумажка больше смахивает на филькину грамоту, с которой бегать по инстанциям — себе дороже, к тому же налоговые органы могут «невзначай» взять на карандаш. В результате сплошь и рядом — одним безбожно задерживают платежи, других просто кидают, у третьих на квартире устраивают вертеп, четвертых под первым подвернувшимся предлогом в 24 часа выставляют на улицу и т. д.

Но эта лишь одна сторона нелегальности, чаще измеряемая только нервами и не самой фатальной нагрузкой на семейный бюджет. А есть и другая, где счет идет уже на десятки миллиардов рублей, которые муниципалитеты ежегодно недополучают в виде налогов.

Платежи и санкции

Как известно, рантье, зарабатывающий на сдаче жилья, обязан делиться с государством. Физическому лицу вменяется налог в размере 13% от дохода. То есть около полутора месяцев в году наймодатель должен сдавать свои «квадраты» как бы бесплатно.

Можно зарегистрироваться в качестве ИП и платить всего 6% при использовании упрощенной системы налогообложения. Однако преимущества данного варианта более чем сомнительны, ибо придется обременять себя дополнительными платами в пенсионный фонд и фонд социального страхования, ведением документации, для чего потребуются навыки бухгалтера, ежеквартальными отчетами перед налоговой инспекцией и т. д.

Кроме того, московские власти с 2013 года пытаются соблазнить рантье покупкой патента на сдачу жилья в аренду. Однако приобрести его могут только индивидуальные предприниматели, да и стоимость патента такова, что сей документ сулит определенную выгоду только тем, кто сдает квартиры под 80–90 тысяч рублей в месяц. О «привлекательности» данной схемы красноречиво свидетельствует тот факт, что в 2014 году по всей Москве ей воспользовались аж 2 тысячи человек.

Теперь пару слов о том, что грозит «теневым» арендодателям. При выявлении нелегальной сдачи квартиры владельцу придется выплатить налог за весь период и штраф в размере 20% от этой суммы. При повторном нарушении штраф увеличивается в 2 раза.

Злостных неплательщиков в теории ждут куда более жесткие санкции. Если задолженность по налогам составит 300 тысяч рублей, арендодателю грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы сроком до года. Тем, чей годовой доход от «серой» аренды превысит 1,5 млн рублей, придется заплатить в казну до 500 тысяч рублей или отправиться за решетку на 3 года. Впрочем, ключевая фраза здесь — «в теории».

Преступления без наказания

Итак, варианты уплаты налогов имеются, санкции против уклонистов прописаны. Однако подавляющему большинству арендодателей все это, как говорится, до лампочки.

Налоговые органы, на моей памяти, лет пятнадцать как твердят о том, что рынок аренды у нас на 90% теневой. Иными словами, 10% арендодателей все-таки законопослушно платят налоги. Но на деле таких едва ли наберется и пять процентов.

Возьмем для примера Москву. В 2013 году, по данным соответствующих органов, о легальной сдаче жилья отчитались 23,5 тысячи москвичей. Несколько месяцев назад столичные налоговые службы с заметной помпой озвучили прогноз на 2014 год: не менее 27 тысяч москвичей, сдающих жилье в аренду, сделают это легально, пополнив городской бюджет в виде налогов примерно на 1 миллиард рублей. Не надо быть прожженным специалистом, чтобы констатировать, — это, мягко говоря, капля в море.

Вообще, сколько квартир сдается в Москве, равно как и по всем остальным регионам России, доподлинно не знает никто. Цифры называются самые разнообразные. Помнится, пару лет назад столичный мэр Сергей Собянин говорил о 300 тысячах таких квартир по Москве. Эксперты тогда лишь усмехнулись: количество занижено как минимум вдвое.

На сегодняшний день, по наиболее распространенным оценкам специалистов, в столичном мегаполисе сдается более 800 тысяч квартир — около 20% всего жилого фонда. На этом фоне означенные 27 тысяч граждан — едва различимая горстка людей, одиноко блуждающая в урбанистических джунглях.

Конечно, Москва и остальная страна — несколько разные вещи. Но суть везде одинакова. «Квадратов» сдается немало — примерно 10% от всего российского жилого фонда, а желающих платить налоги — кот наплакал.

И вечный бой…

Нельзя сказать, что российские власти сквозь пальцы смотрят на сложившуюся ситуацию. Напротив, начиная с середины «нулевых» годов регулярно предпринимаются попытки что-либо изменить в сторону большего законопослушания. Застрельщиком, как водятся, выступает муниципалитет столицы.

С 2005 года, еще при Лужкове, проводились массированные рейды участковых по вылову неплательщиков, поощрялось «стукачество» соседей, велось сотрудничество с ФНС.

В 2007-м всего за пару месяца милиция проверила около миллиона столичных квартир и выявила более тысячи случаев незаконной аренды. Целое одно дело даже довели до суда. Некоего Владимира Авдеева, два года сдававшего квартиру на Ленинградском шоссе, заложили арендаторы, которым не понравилось увеличение платы за проживание. В итоге против собственника возбудили дело по ст. 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов. На него наложили штраф в 100 тыс. рублей и еще налог на 115 тысяч. ФНС тогда обещала сделать такие суды массовым явлением. Но с этим, что называется, не срослось.

Осенью 2012 года столичные власти начали реализацию целой программы по борьбе с теневой арендой квартир, заключив трехстороннее соглашение между мэрией, полицией и ФНС. К делу привлекли управляющие компании и ТСЖ. На Международном форуме рынка недвижимости и финансов был подписан Меморандум о сотрудничестве властей с риэлторскими организациями в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья.

Уже весной 2013 года, через несколько месяцев после начала кампании, пресс-служба мэрии заявила, что в столице выявлено 160 тысяч фактов недекларируемой сдачи квартир в аренду. Цифра впечатлила. Однако по истечении времени невольно возникает вопрос: ну и что? Где все эти выявленные нелегалы-арендодатели? В массе своей явно не там, где заполняются декларации и платятся налоги, иначе вышеозначенный прогноз на 2014 год (27 тысяч человек) был бы иным.

Вообще, по прошествии последних десяти лет можно сказать, что ситуация на рынке аренды жилья практически не меняется, что власть при всех своих усилиях по-прежнему вчистую проигрывает нелегалам, борьба с которыми — больше «игра на публику», попытка взять на испуг слабонервных, нежели действенный механизм по оздоровлению ситуации.

Понятно, что у налоговиков и полиции проблем и без того хватает. Участковому, согласно Конституции, дверь можно вовсе не открывать. Да и, прямо сказать, не велика честь хватать за шиворот бабушек-дедушек, представителей передового отряда «стяжателей» от аренды, и тащить в соответствующие инстанции.

Риэлторам выявлять «теневых» арендодателей просто невыгодно. Если услуги того или иного агентства недвижимости повлекут за собой неотвратимость уплаты налогов, народ будет за версту обходить такие конторы.

Но главное даже не в этом. Основная закавыка заключается в том, что уличить нерадивого арендодателя крайне сложно. Чтобы собрать неопровержимые доказательства, необходимо провести трудоемкую оперативную работу. Ведь никаких документов об оплате жилья не составляется — деньги передаются наличными без расписок. Следовательно, едва ли не единственный способ что-либо доказать — добиться соответствующих показаний от арендатора. А ему это надо?!

Можно, конечно, собрать свидетельства соседей или представителей ТСЖ, но их, как показывает практика, хватает лишь для «разъяснительной работы» с нарушителем, не более. Это, как с взятками: не пойман — не вор, даже если о мздоимстве начальника знает вся организация, включая уборщиц и дворников.

Что делать?

Понятно, что одним закручиванием гаек, рейдами да доносами ситуацию в этой сфере не переломить. Нужны меры иного характера — экономические. Необходимо массовое строительство доходных домов, которые позволят создать системный рынок аренды жилья, о чем давно твердят все, включая депутатов Госдумы и самого Владимира Путина... Но об этом поговорим в следующей статье.

Источник: Биржа № 13 от 14 Апреля 2015

Андрей Гусев, Биржа

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.