Комментарий эксперта по коммерческой недвижимости

29.07.2015
Просмотров: 4875

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости комментирует Борис Горелик гендиректор ГК «Триумф».

Напряжение первого квартала, связанное в первую очередь с девальвационным шоком, прошло.

Укрепление и стабилизация рубля обозначили признаки определенной стабилизации. Если обратиться к прогнозам шестимесячной давности, то рынок сейчас развивается по среднему сценарию — не лучшему, но и не худшему.

Объемы предложений ожидаемо растут по всем сегментам. Спрос столь же ожидаемо падает. Снижение оборотов и рентабельности большинства бизнесов — не лучшие побудительные мотивы для приобретения недвижимости. Количество компаний, готовых развиваться, сокращается. Отрасли, планирующие активное развитие, можно пересчитать по пальцам. Большинство потребителей заняли выжидательную позицию — самую удобную в условиях кризиса.

— Что с ценами?

— Стоимость коммерческой недвижимости, если отталкиваться от цены предложения, упала незначительно. Однако покупатели сейчас становятся все более взыскательными, а продавцы — все более гибкими и при аргументированном торге готовы идти на существенный дисконт. Поэтому реальные цены сделок на большинстве объектов ниже первоначально заявленных на 10–20%.

Впрочем, даже в нынешнее время есть сектора, где оживление не спало и реальные цены не подверглись существенной корректировке. Например, в сегменте первоклассного стрит-ритейла — на улицах с интенсивным трафиком, в домах с невысокой степенью износа. Правда, интерес к стрит-ритейлу в менее выгодных местах упал как минимум на треть, если не вдвое.

— Что происходит в сегменте офисной недвижимости?

— Интерес к покупкам офисной недвижимости за последний год снизился на две трети. И это неудивительно, учитывая, что количество развивающихся и расширяющихся компаний сократилось раз в семь. Несколько иная ситуация в сфере аренды. Оптимизирующие расходы компании предпочитают вступать в диалог с арендодателями, которые в большинстве своем готовы идти на уступки.

К слову, арендные ставки во всех сегментах — торговом, офисном, складском — упали в среднем на 10–20%.

— В последнее время заметен отток компаний из флагманских офисных центров, расположенных в основном в Нижегородском районе.

— Пребывание в этих центрах было продиктовано либо большой любовью к себе, либо определенного рода статусными моментами. Сейчас большинству не до этого. В условиях кризиса всегда происходит переоценка целесообразности пребывания во флагманских офисных центрах, равно как и дислокации в престижных местах, если говорить о торговой недвижимости. С той же Покровки сейчас уходят магазины, которые держались там ради демонстрации крутизны бренда.

— Вы хотите сказать, Покровка не является первоклассной торговой площадкой с интенсивным трафиком?

— Нет, не является. Покровка — не самая привлекательная для торговли улица. Она интенсивно живет лишь семь месяцев в году. На ней неудобно делать покупки — хотя бы потому, что к магазинам не подъехать. Покровка хорошо приспособлена для праздного шатания, кафе, ресторанов, каких-то увеселительных заведений, антикварных лавочек, гостиниц. Но не для торговых площадей. Поэтому спрос на них на Покровке постоянно снижается.

— Стало быть, бизнес из центра города разбегается?

— Определенный отток, безусловно, есть. Но я бы не стал говорить, что это явление носит массовый характер. Программы по удержанию арендаторов включены. Собственники, как я уже сказал, идут на снижение ставок. Да и арендаторы прекрасно понимают, что любой переезд — процесс затратный, содержит в себе много рисков, в том числе по потере части клиентов и персонала.

— Производственно-складская недвижимость. По этому сегменту кризисные явления бьют больнее всего?

— Конечно. Сокращение и закрытие производств серьезно влияет на данный сегмент. Участники рынка в этом секторе наиболее зримо зажались. Цены и арендные ставки значительно снизились. Собственники начали выносить на рынок недостроенные складские объекты — либо с целью хоть за сколько продать, либо в поисках соинвесторов.

— Ваш прогноз на будущее...

— Разумеется, здесь все зависит от общего состояния экономики. Но тенденция общей стагнации рынка и корректировки цен в сторону снижения с большой долей вероятности сохранится. Быстрого падения, я думаю, не будет, скорее, нас ожидает плавное скольжение вниз с падением доходов бизнеса, со снижением спроса, цен и арендных ставок. Насколько это скольжение растянется? Полагаю, на пару лет хватит. Это долгосрочный тренд. Но кто сказал, что это беда? Возможно, это шаг к выздоровлению. Когда мы худеем, это далеко не всегда значит, что мы болеем.

Нынешняя ситуация несет не только проблемы, но и пользу как экономике в целом, так и рынку недвижимости в частности. Тучные годы, когда можно спокойно сидеть на печи и ждать милости от доброго царя, расхолаживают страну, народ, бизнес, что ведет к потере конкурентоспособности. А кризис для профессионалов — это мощный дополнительный стимул в работе. И если мы сумеем достойно ответить на вызовы времени, всплеск в экономике и на рынке недвижимости себя ждать не заставит.

Источник: Биржа № 27 от 28 Июля 2015

Андрей Гусев, Биржа

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.